骇客孙宏斌火线改造绿城

2014-09-12 10:25:06
来源: 时代周报
虽然要到明年3月才能正式成为绿城董事长,但是霸气十足的孙宏斌已经迫不急待,对绿城进行孙氏改造。

时代周报记者 刘娟  发自广州

今年5月,三个男人之间的一桩交易,让地产行业品质标杆企业绿城中国(03900.HK,以下简称“绿城”)改换门庭,创始人宋卫平及搭档寿柏年成为第三大股东,融创中国(01918.HK,以下简称“融创”)董事长孙宏斌及九龙仓成为绿城并列第一大股东。用近百天的时间,孙宏斌在用孙氏风格改造宋氏绿城,逐渐导入他对于绿城未来的思考和方向。日前,他在接受时代周报记者采访时表示,未来的绿城,除了要保持一贯的品质外,战线上要从三、四线城市收缩,转至大城市发展,并与融创形成协同效应。

对于全面收购绿城,孙宏斌说,即使是花费200亿元,也是志在必得。

虽然要到明年3月才能正式成为绿城董事长,但是霸气十足的孙宏斌已经迫不急待,对绿城进行孙氏改造:从三、四线城市瘦身,用融创的“狼性销售”替代绿城原有销售模式,并对绿城的管理体系进行调整。孙宏斌相信,用他超强的执行力能带领融创、绿城到一个新的高度。

志在必得绿城控制权

8月25日,绿城在港业绩会现场,所有人都在等着孙宏斌露面。

这原本是一场并不需要他参加的发布会。按照5月份那份香港证交所持保留意见的融创、绿城股权变更公告,孙宏斌最早在明年3月才能正式被称为绿城董事长。但这是个微妙的时刻,孙宏斌需要为绿城股价打气,他的现身显得无比重要。

几个月前,绿城上演了“改朝换代”的大戏,教父宋卫平退场,骇客孙宏斌率融创以63亿元收购绿城24.313%股权,一跃成为与九龙仓并列第一的绿城大股东。这是近年来地产界最大的一次并购案,对绿城的人事、财务乃至市场的震荡仍在继续发酵。但就在绿城业绩会的前几天,融创收购绿城遇阻的消息被传得沸沸扬扬,并引发绿城股价多日阴跌。在港媒的报道中,他们援引香港证监会的说法称,孙宏斌与宋卫平属于一致行动人士,合共持股超过三成,融创需要提出全面收购。但由于涉及金额200亿元之庞大,融创有可能放弃收购绿城。

“我现在是以朋友、哥们的身份参加这次发布会,”在业绩会现场,坐在绿城常务副主席寿柏年旁边的孙宏斌略显局促且激动,连着说了好几句“好紧张”。在会议开始前的最后一刻,他的桌牌被从三人位的中间位置拿走并换到寿柏年的边上,上面没有绿城的LOGO亦没有头衔。

他说,任何情况下,他都不会放弃收购绿城,即使需要全面收购,融创的资金也完全可以支持。融创今年有份漂亮的半年报,今年上半年,公司业绩逆市增长,合约销售额达298.02亿元,同比增长26%;核心净利达10.23亿元,同比增长21%。毛利润20.34亿元,同比增长14%。在上半年新增九幅地皮的大背景下,融创净资产负债率由去年年底的69.7%降至66.7%,现金及现金等价物由去年底的160亿元多一点,增加至今年上半年的229.85亿元,增幅超过43%。

时代周报记者并未能联系上香港证监会,但按照专业人士的看法,香港证监会的谨慎不无道理。收购绿城后,孙宏斌在香港将有两家上市公司—控制融创、共同控制绿城。两家公司业务一致,经营区域重叠,而且还孕育了一个体量硕大的“儿子”—融绿。融创和绿城业务和经营区域一致,双手互搏,孙宏斌任何可能的厚此薄彼都会损害中小股东的利益。秉持三公原则的香港证监会要点头放行这宗交易,必须下很大的决心。对拿下绿城的控制权,孙宏斌势在必得,“没有什么难度,真的没有。收购你可以认为已经完成了。”他还对并列第一大股东的九龙仓隔空喊话称,“他卖(绿城中国股份)我就买”。

“三、四线先瘦身”

未来的绿城,看似要复制融创路径。很长一段时间内,孙宏斌严控融创进入新城市,以收缩管理半径,腾出更多的时间和精力来管好项目。他曾不止一次表示,融创进入的城市不会超过12个,要通过进入最少的城市,创造最高的销售额。

孙宏斌选择将融创的资源集中,从公司2014年年中报可管中窥豹—截至上半年底,融创拥有总土储2298万平方米,涉及68个项目,主要位于北京、天津、重庆、杭州、上海5大区域8个城市。在孙宏斌的判断里,在大规模开发之后,上述中心城市的风险会小得多。这与在全国广泛布局的宋氏绿城截然不同—整个绿城旗下的项目多达102个,分布在近30个城市,除了江浙沪老地盘外,其在新疆、辽宁、河南、河北、湖南、湖北、山东等省份都有涉足。

如何让只有8个城市管理经验的融创思维去消化绿城的多地项目,这是孙宏斌主政绿城之后的一大难题。

在区域聚焦之下,2014年上半年,融创在上海、天津、无锡三城成为当地销售冠军;在北京、重庆、苏州三城获得房企销售金额排名第二位;即便在2012年末才进入的杭州,销售金额排名从2013年的第32名,大幅跃升至第5名。对于绿城,孙宏斌能否带其到这一城市高度?他给出的思路是:绿城需要先执行“瘦身”计划。

孙宏斌说,绿城今后的开发重点将会是上海和北京,也包括融创的优势城市如天津和重庆。下一步,绿城还会寻找南京、福州、厦门、广州、深圳等城市的机会。但撤出三、四线,并不是一件容易的事,根据绿城财报数据,截至2014年6月30日,绿城总建筑面积达3782万平方米,权益建筑面积为2048万平方米,其中有50.3%分布在三、四线城市。按照孙宏斌“弃小城”的战略,这意味着,绿城未来需要加快销售、调整、合并或转让的三、四线项目可能高达50个或以上,权益建筑面积超过1000万平方米。

此外,两家同样走高端产品路线的企业,会否产生同业竞争?孙宏斌对此并不认同,他很强调两家的协调效应,要以合作为主发挥优势。

“突破不降价底线”

以孙宏斌的性格和源自融创体系的执行力,他给出的战略调整时间表不会太长。除此,孙宏斌年内还面临绿城去库存的压力大考。一直以来,销售都是绿城的短板,接棒的孙宏斌能否力挽狂澜,这被外界所关注。

2014年上半年,绿城实现收入125.6亿元,同比增长23%。毛利率为24%,股东应占利润为6.13亿元,每股基本盈利0.19元。上半年,绿城共销售物业面积124万平方米,销售金额305亿元,占全年销售目标的47%。

因坚称绿城价格和品质相当,宋卫平曾高呼过“绿城永不降价”,并在上一轮调控中公开指责领先降价的万科,他坚信“好房子一定有人买”。眼下,融创的“狼性销售”正迅速替换绿城原有的销售模式,随行就市,灵活调整价格,甚至不惜触碰绿城不降价底线,帮宋氏绿城去库存收尾。在诸暨、绍兴等地,部分绿城项目的销售价格甚至腰斩。

在限购刚刚放开不到一个月的杭州市场,绿城再次发挥了毋庸置疑的主场优势。8月份,绿城以18亿元销售额成为杭州主城销售冠军。

事实上,在近百天的时间里,他正用孙氏风格改造宋氏绿城,而这场“大手术”早从5月24日走出杭州黄龙水晶宫那场收购发布会开始。据时代周报记者了解,孙宏斌麾下大将田强、陈恒六、郑甫已接替原绿城老臣子傅林江、许峰入主杭州杭大路1号,完成对绿城的高层人员架构调整。田强任总经理,陈恒六与郑甫任副总经理,并在7月下旬已开始在绿城工作。

此外,孙宏斌还成立“7个工作组”,在各核心城市、直辖市,融创和绿城只会有一个管理层,如北京绿城京杭府项目目前已由融创北京营销中心楼艳青主持,而融创杭州项目则由绿城公司管理。

“未来,我可能在绿城这边多一些,所以考虑把融绿放到绿城体系来管理,这样管理半径会近一些,但融绿的业绩还是并表在融创里。”孙宏斌说,融创是融创,绿城是绿城,融绿平台未来也不会消失。

 

 

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