囤地制约成长 新世界中国私有化失败

2014-07-01 10:45:17
来源: 时代周报
素来有着“囤地专业户”的名号的新世界中国,是如何在房地产火爆行情中渐渐丧失其融资吸引力的?

本报记者 赵卓 发自北京

6月17日新世界发展宣布,私有化新世界中国之决议案不获所需大多数股东于法院会议上批准,反对票占65.95%,计划因此已失效。新世界发展原计划以每股现金6.8元私有化新世界中国,并建议撤销新世界中国上市地位,涉资最多186亿元。

“相当意外,之前已经做了很多沟通”,一位接近新世界中国的人士告诉时代周报记者。虽然新世界发展股东会6月16日上午顺利通过私有化决议,但下午的法院会议上,该议案败于“数人数”的规则,有约66%的股东反对,这批小股东手持300万股份(持股比例0.16%),“击败”20亿股份的赞成票,令私有化交易泡汤。这也是继今年1月份恒盛地产私有化议案失败后,再次因为“数人数”而被否决的私有化。

退市之殇

“目前新世界中国私有化失败,对新世界中国而言,意味着前期为该项工作所付出的努力付之东流,时间、人力、资金成本有所损失,私有化失败也意味着企业内部改革阻力较大;作为新世界发展的内地物业旗舰店,对新世界发展也将带来负面影响。”中投顾问研究总监郭凡礼告诉时代周报记者。

股市也迅速作出反应,如同恒盛地产复牌后股价暴跌27%,新世界复牌后不久,新世界中国股价也暴跌逾两成,收跌16.93%,报5.3港元。新世界发展收盘小跌1.12%,报8.80港元。

新世界发展今年3月中旬宣布,拟以每股6.8元私有化新世界中国,新世界发展则会供股集资140亿元,当中部分资金用以私有化新世界中国。根据收购守则,新世界发展及一致行动人士在未来12个月内,不可再提出私有化。至于原先计划用于私有化的供股集资所得,将用作重建新世界中心、增加土地储备及一般营运用途。

新世界中国在港上市已经15年,资料显示,新世界中国则为新世界发展于内地的旗舰物业公司,资产总额约1241亿港元。自1999年7月起在港交所挂牌,目前有36个主要项目遍布21个城市,包括房地产、酒店及度假村等等。

而新世界发展是香港四大地产发展商之一,1907年由郑裕彤创立,1972年在香港挂牌上市,截至去年底,公司总资产达3547.2亿港元。

新世界发展认为,新世界中国的股价被低估,融资平台难以发挥有效作用,以新世界中国停牌前价格 (5.14元)去计算,该公司的市账率(P/B)为0.77倍。

“市账率为0.77,表明企业股价低于每股账面价值,意味着股价低于其实际价值,股价被低估。对于新世界发展而言,其资产总值为1241亿港元,若持续被低估,公司股权分散,面临被收购的威胁,这恐怕也是其退市的原因之一。”郭凡礼指出。

花旗曾指出,恒盛有45%溢价的私有化仍然失败,新世界中国私有化的溢价只逾32%,并不具备高的吸引力。

宣布私有化失败后,摩根士丹利把新世界发展评级调为“减持”。

瑞银则维持新世界发展“中性”评级,但把目标价由9.3元下调至9.1元。

近年呈起伏增长态势

作为一家较早进入中国内地房地产市场,而且在1999年就上市的老牌企业,在有良好融资平台的情况下,本应在中国房地产黄金十年中获得长足的发展,备受股市青睐,但为何在维持高盈利的情况下 P/B只有0.77倍,流通量也极低?新世界中国是如何在房地产火爆行情中渐渐丧失其融资吸引力的?

时代周报记者翻阅了新世界中国10年的年报,发现其过长的开发周期,为高利润不惜牺牲规模,坐等土地溢价等老牌港资房企的做法,让新世界中国在其他房企都在追求高周转的时代,变得格格不入。

新世界中国素来有着“囤地专业户”的名号,低价拿地,缓慢开工,坐等土地溢价,获取高额利润,是新世界中国惯用的手法,为此,新世纪曾几次被点名批评。

在广州岭南新世界家园项目中,新世界中国在2006年通过公开拍卖获得该土地,但囤地多年之后才开始开发建设,之后各期项目完工时间一拖再拖,直到今天,该项目还在销售中。

再以北京新景商务楼为例,该项目楼面面积为39653平方米,合同约定开工时间为2005年2月27日,但在新世纪中国2013年年报中,该项目仍然为“规划中”,预计落成日期为“待定”。

2013年报显示,财报内所列正在发展中的38个项目(73个小项),有八成项目开发周期长达5年以上,其中也不乏十年以上的项目。

而土地的溢价是显而易见的,地价飞速上涨的北京,新世界新景商务楼的合同价款只有675万元,市场推算该项目的楼面地价仅为96元/平方米。然而,据搜房网数据显示,该项目周边新景家园项目三期,6月的二手房均价为57933元/平方米,新世界家园二手房均价为68419元/平方米;而附近的写字楼项目新世界中心、雍贵中心、国瑞城等,其租金每天每平方米高达6-7元。

2013年6月初,新世界地产将上海市黄浦区的一个地产项目以近80亿元人民币的价格出售,而新世界于1993年仅以7.5亿元获得了这块土地,在20年时间里,地块涨幅超过十倍。

看起来,土地溢价带给新世界发展极高的利润,以2013财年为例,新世界中国的收益为195.1亿港元,毛利为80.11亿港元,几乎是收益的一半,净利润也高达46.16亿港元,净利润率为23.65%,远高于行业10%的平均水平,但是规模却始终没有做起来。

2013年房地产销售数据显示,万科、绿地、万达、保利、中海、恒大、碧桂园共同成为2013年千亿军团的成员。

但是进入内地市场长达20年的新世界中国,却只能以156.3亿人民币的数字,排在2013房地产销售金额TOP50的43位。而且时代周报记者发现,和万科等房企每年直线增长不同,新世界中国呈现曲线起伏增长态势。

比如2004财年,新世界中国的营收为38.90亿港元,但是2005财年,这一数字为33.79亿港元;同样,2007、2008财年,新世界中国的营收分别为53.90亿港元和68.84亿港元,但是到了2009财年,这一数字又跌回46.86亿港元,几乎回到2006年的状态;2011财年新世界中国的营收为156.22亿港元,到了2012年,这个数字又跌回136.76亿港元。

“在香港股市地产板块之中,被低估的股票是个别性的。相对来说,一些具规模的老牌开发商被低估的可能性较大。”莱坊中国估价部的高级经理刘兆光委婉地告诉时代周报记者,该机构曾为新世界中国做过估值。

“作为老牌企业,老员工的发展滞后,企业缺乏活力,建设周期长等均导致企业对投资者的吸引力下降。”郭凡礼表示。

影响酒店拆分计划

新世界中国于2014上半财年的业绩显示,受益于入账销售面积的猛增,公司的营业收入和净利润分别增长了81%和46%至人民币119亿和34亿元。毛利率则由去年同期的51.2%微跌至50.9%,但仍显著高于行业平均水平。毛利率的轻微下跌主要由于三线城市的入账销售额比重由去年的1%显著上升至16%。

尽管如此,以新世界中国停牌前价格 (5.14港元)去计算,该公司的市账率(P/B)为0.77倍。若以此为标准,在内房板块中,现有50只股的P/B低于0.77倍,其中最低者为中国地产(1838),其P/B只有0.07倍。

不到半年时间,恒盛、凯德商用、新世界中国相继提出退市,尤其是凯德商用、新世界中国在业绩靓丽的情况下,也难以得到股市的认同,对于香港股市地产板块是否被低估这个问题,刘兆光表示:从公式上讨论, 可以说P/B低,企业会有退市需求。

但正如上面所说, 还要深入考虑资产结构及负债比率等因素才能定论。假如在同一资产价格水平下, 如价格忽然显著下跌, 则P/B可能会创新低。例如嘉里建设(00683.HK)于2003年香港房地产市场低迷时也曾提出私有化计划。

毕竟,在香港股市,因股价低估而私有化退市的房地产企业毕竟还是少数,大部分公司会通过回购股票保卫股价或提升市场信心,比如2008年楼市下行时,SOHO中国和富力集团就曾连续增持公司股票,长实、新地、九龙仓、太古、华人置业等港资地产公司的大股东也进行过数次增持。

郭凡礼指出:赴港上市的一些房企谋求退市,一方面是因为股价被低估,融资不易;另一方面是为了方便企业转型以及内部管理改革的需要。在内地楼市成交量明显下滑,购房者观望,开发商僵持的情况下,投资者难以对内地房企给出较高的估值,表面上确实估值过低,但实际上内地不少房企资金链紧张、原有粗放经营的模式不变等,现阶段确实存在很大的危机。

另一方面,私有化失败可能影响新世界中国的酒店重组上市计划,新世界发展此前曾多次发布公告称,建议分拆集团若干位于香港的酒店资产并于香港联合交易所有限公司独立上市。公告称,为确保清楚界定新世界酒店投资集团及新世界发展集团及周大福企业集团未来业务营运,所以建议分拆。

而6月19日,方兴地产旗下酒店业务平台金茂投资开始正式招股,预计7月2日在香港挂牌上市,最多募集33.9亿港元;与此同时,另一家上市房企花样年也宣布,将分拆物业管理部分在联交所主板上市。

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