厦门楼市逆势上涨23个月

2014-07-01 10:56:12

来源: 时代周报

厦门楼市逆势上涨背后，折射的是供需失衡，类似于北京的公共配套外迁不力等一系列困境。

本报记者刘巍发自广州

2.6亿元一套的别墅“楼王”，在开盘前即遭购房各方明争暗抢，9.3万元/平方米的单价，起步价4000万元的别墅，在开盘一周内，售出八成。

这火爆的一幕，发生在以“小清新、小文艺”而非奢华著称的滨海小城厦门。故事发生在6月8日，坐落在厦门本岛“新富人区”五缘湾的“建发央墅”在这一天开售，一共只有45套的“央墅”，当天去化率即达到七成。

看到这一消息，厦门知名独立地产评论员程凌虚并不感到意外：岛内的房子，就像皇帝的女儿，没有愁嫁的道理。在全国楼市哀鸿遍野的情形之下，台湾海峡西边的厦门，却默默延续了它2013年楼市暴涨的尾声—自2012年至今，已经连续上涨23个月。尽管增幅放缓，但在售新盘价在2014年前五月均逆市上扬，2、3月，厦门楼市涨幅更名列全国前列。

厦门楼市逆势上涨背后，折射的是供需失衡，类似于北京的公共配套外迁不力等一系列困境。与此同时，虽然坚挺的厦门楼市有了松动的迹象，但是政府和一线房企的共同托市，厦门楼市短期还难得回调。

厦门岛内最后的新盘

建发“央墅”，是2014年厦门岛内开盘的少数高端楼盘，“稀缺”是它重要的卖点，共推出45套的别墅，面积为1200平方米、850平方米、650平方米和450平方米，折后均价93000元/平方米。

央墅之所以遭到追捧，一个很重要的原因是，岛内土地变得十分稀缺。

央墅所在的区域，即为岛内最后一片开发的住宅和商业区，五缘湾。

建发去年拿到岛内湖里区出让两幅地块之一，亦作高端盘开发，将抢在今年内推出，尽管下半年楼市整体难言乐观，但一位刚从其他房企跳槽至建发的资深售楼小姐向时代周报表示，她对新盘热卖丝毫不怀疑。

事实上，在3月份全国楼市普遍看淡的情况下，厦门的专家们都仍然未对岛内楼市改变看法，厦门大学管理学院副院长戴亦一曾表示：“岛内只要有新盘开盘，恐怕就会日光。”

程凌虚表示，厦门岛内非常特殊，它与北京三环内、上海内环、深圳关内一样，土地早已成为极度稀缺资源。

因此当国内楼市处于上升通道时，房价涨得特别快；当国内楼市处于下跌通道时，房价特别抗跌。厦门市总面积逾1700平方公里，但厦门本岛的面积仅有132平方公里，而现在岛上挤着超过200万人，仍然有不断增加的趋势，住宅供不应求恐怕将是长期的主题。

作为房价的二线、财经媒体评级的新一线和感受上的三线城市，厦门房价的高企的确让人难以理解。厦门岛内的住宅均价目前达到了惊人的4万元/平方米，比肩北上深，甚至超过广州，厦门早已迈入“居大不易”的范畴。

但央墅的热销却并非一枝独秀。数据显示，厦门5月住宅均价20036元/平米，环比上涨2.78%，从4月的全国第9名跃居第2名。泰禾院子5月24日推出海川苑129套，整体均价3.8万元/平方米，开盘当天去化9成，狂销10亿元，此外，两个央企大盘华润橡树湾和保利招商海上五月花，开盘也都取得去化近9成的傲人业绩。

拥挤的明珠小岛

如果你有机会乘坐晚间七八点的飞机降落厦门，那一定会发现，整座小岛灯火错落闪耀，璀璨得像一颗真正的明珠。厦门无疑是吸引人的，无论是夏无酷暑、冬无寒霜的温和气候，还是和缓的沙滩海景，以及投入巨大、维护良好的市政和绿化。所有业内人士和厦门市民都异口同声称，厦门楼市，是一个特殊的楼市，这种特殊决定了它必定逆风上扬。

程凌虚将这种特殊概括为三个方面：第一，岛内土地稀缺；第二，厦门楼市供不应求，数据显示，今年前五个月，全国百城新房库存量平均为17个月，而新房供需平衡点为12个月，但去年以来，厦门新房库存量仅为6个月，有时甚至仅有4个月；第三，厦门拥有福建省内几乎最好的政治资源、行政资源、经济资源、教育资源、医疗资源乃至景观资源。人们买的不仅仅是房子，而是这些城市的优质资源—周边城市的购房者，一直冲着资源购买厦门的房子，外地人始终是厦门购房的主力。

2013年，厦门常住的398万人口中，户籍人口为193万，而外来人口则高达204万。2013年底，厦门又出台政策，停止买房送户口。即自2013年12月10日起，在厦门市出让成交取得土地的商品住房项目，不再享有“购房入户”政策，自2016年1月1日起，购买该市商品住房，不再享有“购房入户”政策。程凌虚认为，这一限制，亦推动了今年房价的上涨。

去年年中向莆铁路开通、年底厦深铁路的开通，亦为厦门贡献了广东和江西客源。在厦门的购房客中，本地户籍常年只占一半左右，即便2013年厦门版“国五条”出台，严禁外地户口补交社保后购房，本地户籍的购买者亦只占到53%左右。

建发内部人士和多位厦门地产业内人士都确认，购买建发央墅的客人，多为来自全国各地的隐形富豪。炒房的力量并不是该楼盘热销的原因，倒是与厦门众多的豪宅一样，自住和保值才是真正的需求。

公共配套外迁不力

按住建部标准：适合人居的人口密度是1平方公里1万人，而厦门岛内是1平方公里1.8万人，人口密度已经超过香港了，通过土地供应引导岛内外均衡发展成了厦门城市建设的发展方向，即控制岛内住宅用地供应，加大岛外土地出让。岛内住宅做减法，以提升城市品位。公共建设做加法，以弥补过去的欠账。近年来，在严控岛内开发强度上，厦门也打出了一系列的“组合拳”，包括严格控制本岛居住用地供给，特别是经营性商品房用地供地。包括为体量较大的项目“减肥”，这一切，都是为了引导本岛人口向岛外新城聚集。

不止一位厦门本土的规划专家向时代周报记者表示，厦门岛最佳的人口规模应该在100万人左右，而目前的人数，超出了理想情形一倍不止。

过多的人口直接导致岛内交通拥堵，环境污染，舒适度下降。

“严控岛内住宅用地”因此也一直是厦门市政府的规划思路。“厦门学香港，就是要让岛内绿化率高、道路宽敞，保持环境优美，人口受控，空间宽松，”程凌虚表示。

而一位熟知厦门政界的人士也向时代周报记者表示，厦门规划局一直是“经营城市”的理念，即高价出让地块，再将财政收入高比例地投入市政建设，营造出人居环境，进一步推高岛内房价和地价。

多年来，向岛外扩张、疏散人口，一直是厦门市政府努力的方向。“岛内外一体化”和“一核四中心”的提法屡屡见诸各类规划方案、会议决定。将集美、海沧、翔安和同安四区建成四个卫星城，是长期的目标。在交通枢纽布局和道路建设上，厦门可谓不遗余力。

厦门原本拥有一个令国内众多城市的游客艳羡的机场：选址就在岛内，离市中心仅10公里，随着成功大道这一无红绿灯的岛内快速路建成，穿越整个岛前往机场，也不过区区15分钟。

但它的客流量已经接近年吞吐量2000万人次的承载极限，厦门在去年开工的新机场选址，确定在了翔安区的大蹬岛—它在厦门和泉州的交界处附近，亦在翔安这个最年轻、但已开发大量住宅的行政区内。8.6公里长、投资32亿的翔安海底隧道于2010年开通，亦将新区与本岛的车距从约90分钟缩短为9分钟。而今年6月，厦门的第二条海底隧道，连接本岛与海沧区的海沧海底隧道，也刚刚动工。

在此之前，厦门尝试铺轻轨受挫改建的BRT（快速公交系统），使得集美、同安两个工业区与本岛间可有大量人员来往，而已在修建中的地铁，更充分地构建了岛内外的公共交通系统。

但与此同时，与北京等城市一样，厦门在政府以及医疗教育资源的外迁上，进行得步履蹒跚。

厦门市政府自身搬迁到翔安或者集美的计划一直难以实施。尝试先将教育、医疗、交通枢纽等公共设施迁至岛外各区，以带动人口疏散的计划一直难以实现。

厦门最重要的教育资源—厦门大学，已有一部分在2013年秋季搬至翔安，但是厦门大学的宿舍楼还在匆忙赶建过程中。以至于出现女生在答辩途中遭遇不测，多日后尸体才在十多公里外的观音山海水中找到的案件。

与此同时，厦大2003年启用，建成数年的庞大漳州校区不得不被闲置，造成大量教学楼、宿舍楼空置，甚至传出了2004年建成、15层高的电梯海景宿舍楼因空置准备爆破拆除的消息。

加上“同城化”项目中的厦漳海底隧道迟迟未确定最终方案，开工更是遥遥无期。医院和学校的迁出一样并不顺利，原因在于，无论是这些公共配套的单位本身，还是有权决定的各个部门，谁都不愿意离开厦门本岛。

一位不愿透露姓名的厦门公务员表示：我的房子是某校学区房，如果学校搬走了，我的房子不是要跌一大半，还得天天送孩子去岛外上学？

新建大型公共配套成了最好的选择，如已经建成的厦门外国语学校海沧附属学校。但公认最优质的厦门第一医院、妇幼医院、中山医院，厦门外国语学校、厦门一中、双十中学等，仍然在岛内未动。

一线房企共同托市

近年来，厦门楼市频繁出现许多“新朋友”，各地的大牌房企纷纷入驻厦门，包括万科、中海、龙湖、中航、首开、中交等国内一线房企。

2006年6月8日，万科集团以6.68亿元的挂牌起始价拿到2006G06地块，宣告正式进军厦门市场；紧接着，万科在厦门打造了金域蓝湾、金色悦城、湖心岛、金域华府、海沧万科城、万科广场这六大口碑楼盘。

2009年12月，首开进入厦门市场，2010年，万达、中航、恒亿三家房企同年进入厦门市场。2011年，央企中海地产也正式入驻厦门集美区。

2012年是厦门楼市火热的一年，市场旺盛以及未来发展前景见好的双重影响下，中交、泰禾、龙湖、融信、阳光城、IOI等多家省内外一线房企蜂拥而至。

程凌虚认为，厦门楼市在2014年仍然坚挺的其中一个原因，就是厦门的地产商，多数是实力雄厚、“不差钱”的国企。

然而在大势的影响下，坚挺的厦门楼市也有了松动的迹象。尽管厦门楼市在2014年前5个月连续上涨，且涨幅均居全国前几位，但成交量的下滑亦是有目共睹。继4月成交量同比下滑60%后，5月，厦门新建商品住宅成交量仅1510套，同比大跌70%。

一资深炒房者向时代周报记者表示，厦门楼盘目前小幅度的优惠已经很常见，之前根本看不到的“存一万送十万”活动都时常能看到，限购其实也在“政府睁只眼闭只眼”的情形下开始松动。

5月14日的厦门土拍现场再次重现2013年的火热场面，各路房企群雄争霸，2幅集美区的商住地块成功拍出，共吸金36.53亿。尤其是J2014P01地块则由厦门国贸天地房地产有限公司以319600万元成功竞得，楼面价为13135.51元/平方米，溢价率64.40%，刷新了集美区自2007年以来的地王纪录。

有数位业内人士认为，该“地王”的产生，有政府托市、向楼市注入兴奋剂的影子，而厦门国有房企显然按照他们过去一贯做法，默契地在其中扮演了重要角色。