转型意图明显 保利地产多条腿走路力保20%增长

2014-04-10 03:27:32
来源: 时代周报
保利地产高管们给出的高增长策略是,纯住宅之外,从2013年开始,保利地产已着手加大商业、养老地产、旅游地产的布局力度,靠多条腿走路来实现业绩的增长。
本报记者 周见喜 发自广州
 
4月1日,保利房地产(集团)股份有限公司(600048.sh)(以下简称“保利地产” )发布2013年年报。作为总资产位列A股上市房企第二、全国最大的央企类开发商,保利地产去年的业绩动态一直备受关注。
 
从具体数据来看,千亿级的保利地产在销售额上面,确实保持了较高增长的态势,但从另一方面来看,业绩高增长的前提下,并未换来利润的提升,反而连续两年出现利润率下滑。
 
至少20%的增长率是董事长宋广菊的对外宣言,但是这也给保利地产出了一个难题。从目前来看,保利地产的3+2+X战略的确带来了不小的业绩增长,但是随着各大企业同时进军一、二线房企的竞争情形下,成本上升已经无可逆转。
 
为此,保利地产高管们给出的高增长策略是,纯住宅之外,从2013年开始,保利地产已着手加大商业、养老地产、旅游地产的布局力度,靠多条腿走路来实现业绩的增长。
 
不过对于几类新业务的具体发展规划及目标,保利地产方面并未有更多透露。而这也被行业解读为:保利地产转型意图明显,但一切都只是处在探索阶段。
 
保持20%增长是底线思维
 
据保利地产年报透露,截至2013年12月31日,公司总资产达3139亿元,列A股上市房企第二名,同比增长25%;归属上市公司股东的净资产518亿元,同比增长22%;全年实现销售签约金额1253亿元,同比增长23 %,排名上市房企第二位,同比增幅高于万科、中海、恒大等。净利润方面,2013年实现营业收入923亿元、利润总额161亿元,同比增长34%和19%。归属母公司净利润也在历史上首次突破了百亿元。
 
从这几个指标不难看出,保利地产在2013年的业绩可谓相当不错。保利地产的业绩保持稳步攀升,也是2013年楼市稳步增长的缩影。虽然保利地产销售金额的增幅,低于统计局公布的总体水平,更难与一些暴涨的房企相比。但在连年波动的市场中,“稳健”的业绩更能体现出对风险的抵抗能力。
 
在业绩发布会上,宋广菊表示,对于保利地产而言,未来保持20%的增长是底线思维,争取达到25%—30%。宋进一步解释称,中国城镇化率是52%,目前是快速城镇化阶段,“因此保利地产保持这样的底线思维也是合适的。”
 
从目前7家千亿房企的预期增长目标来看,除了一心赶超万科的绿地将目标增长率确定为47%(万达以商业为主,暂不作为类比对象)之外,其余6家房企的预期业绩增长都保守在20%以下,中海和恒大甚至低于10%。这意味着,对于接下来的发展态势,几大房企并没有太大的信心。
 
对此,保利地产方面表示,2014年,保利将新推货值1600亿元,加上年初的400亿元存货,去年货值近2000亿元。与此同时,公司将计划土地拓展投资400亿元。按照保利地产去年的产品综合去化率超过八成的数据来看,达到20%-30%的预期增长应无太大问题。
 
信心来自于谨慎拿地
 
保利地产年报显示,2013年,保利地产由经营活动产生的现金流量净额为-97.54亿元,比2013年的30.93亿下降了415.4%。
 
经营活动产生的现金流为负,说明现金的流出大于流入。有分析认为,其原因主要在于两个方面:房地产投资金额增加以及土地成本提高。数据显示,保利地产2013年完成房地产项目直接投资998亿元,土地成本占总成本的比例为43.07%,高于2012年的37.31%。这些都增加了成本上的支出。不过,尽管如此,综合报告期内的销售回笼和净增银行贷款,到去年年底,保利地产仍有338亿元的资金余额。
 
在支出增加,业绩向好的情况下,保利地产的盈利能力却并没有出现相对应的增长。从年报数据可知,2013年保利房地产业务结算毛利率为31.25%,同比下降3.99个百分点,已经连续两年下降。对此,保利地产方面表示,毛利润下滑主要是由于部分在2011年市场严厉调控时期销售的高地价项目进入结算,以及部分项目首期销售结算价格较低所致。但值得注意的是,与2011年的37.2%相比,近两年来,保利地产业务的毛利率已经累计下降5.95%。
 
不过保利地产方面称,后续随着上述因素的消除,预计毛利率将回升至合理水平。综合各方面来看,保利地产的信心,来源于其自去年开始的谨慎拿地策略。年报数据显示,2013年保利地产新增房地产项目的平均楼面地价为3111元/平方米,较2012年的3386元/平方米降低了8.1%。
 
对于拿地,保利地产在年初拿下两个广州高价地之后,在随后的广钢地块中的谨慎态度可窥一斑,这与拿地成本的考虑不无关系。有保利地产高层人士在聊起广钢地块时表示,“我们也去了,也举了牌,但是抢得太厉害,地价也太贵。”
 
与严控拿地成本对应的具体产品方面,保利地产方面表示,2014年将继续坚持“中小户型普通住宅”的产品定位,2014年,刚需将走小户型、低总价路线,高端产品走高品质、高性价比路线。在具体的产品结构比例方面,保利表示,将适度控制大户型产品和高端产品的供货比例,缩短中小户型刚需产品的生产周期,形成可售货量的良性结构,预计120平方米以上户型较2013年将减少20%-30%。从具体产品来看,公司低密度住宅销售较去年降低1%,普通住宅上涨23%,商铺销售上涨92%。
 
从上述内容不难看出,“小户型”、“快速销售”、“去库存”是保利地产在2014年的主基调。
 
“多条腿”战略并行
 
2013年年初,保利地产提出“3+2城市群深耕”的区域布局,从目前来看战略初见成效。据年报显示,2013年公司以广州为核心的珠三角地区实现销售超过300亿元,北京、上海为核心的环渤海、长三角地区销售额分别超过200亿元,在以成都、重庆为中心的成渝地区实现销售额超过150亿元,以武汉为中心的中部地区实现销售额接近150亿元,中心城市的城市中心保持优势地位,各区域的销售贡献更加平衡。
 
在房地产区域差别凸显,三、四线城市风险凸现的情况下,保利地产虽在2013年新进入6个城市,但上述调整仍然体现出其在区域战略中的变化:侧重热点,规避风险。
 
保利地产方面透露,未来将继续深耕主要一、二线城市作为重点,在新增拓展、首个开发项目指导支持方面都会有所倾斜。2014年,北、上、广地区合计将有10个新项目入市,其中北京的旧宫、上海的西岸、广州汉溪长隆的保利大都汇等项目都备受关注。
 
从保利地产对区域的选择来看,大肆扩张的态势已有明显收敛,相反,更加注重对一、二线城市的深耕。有分析认为,这种战略调整反映出一种判断:三、四线城市楼市风险正在累积,部分区域饱和,已不适合房企盲目投入。另一个隐含的信号则在于,一、二线城市楼市的竞争将更加激烈,区域分化态势将进一步加剧。
 
业绩发布会上,宋广菊表示,保利已经开始率先在长三角进行了业务收缩,主要原因是“城镇化太快”,而对于三、四线城市的开发,宋广菊的态度是有利润但也有风险,因此大多将以合作开发的方式进行,“在三、四线城市获取的土地面积都比较大,与政府的议价空间也比较大。”
 
在传统的房地产开发模式之外,业态的扩大将成为今年保利地产的重要转型方向。其中,海外地产、养老地产、旅游地产等业态将成为保利布局的重点。商业、会展等业务也将加码。房地产基金业务也将成为今年的看点。保利地产方面表示,2013年公司车位实现销售25.6亿元,是2012年同期的3倍,全年商业地产累计销售超过150亿元,同比增长近16%,为营业收入提供了稳定、多样化的来源。

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