楼市“拐点”隐现

2014-04-10 01:08:51

来源: 时代周报

本报记者董萍发自广州

从今年以来，广州房企降价促销举措频频。

“我们其中的一个楼盘，去年底是均价每平方米2万元左右出头，上个星期均价1.8万元每平方米左右。新世界的房子真的开始降价了。”佛山金名都地产一位员工透露。

除此之外，时代周报了解到，眼下时代地产旗下所有楼盘也在进行“全额付款分三年无利息，贷款首付无息分18个月，享受销售部最低价格基础上再打9.8折”等优惠。

实际上，从2月开始，广州不少房企就进行了一系列的促销活动。除了部分楼盘推出“直降3000元/平米”、“8.8折让利风暴”、“一口价单位”的口号之外，保利、合景、祈福、雅居乐等多个大开发商均先后推出“垫付首付”的促销活动，目前涉及楼盘已达近20个。

据统计，作为第二季度的首月，4月份，广州11区预计有41盘推新，全市有142个楼盘有打折促销，占总数的四成左右。

“这一方面说明资金紧张，房地产企业的融资渠道紧张，不然不会着急卖房；另一方面，购买者少了，可能是市场需求少了，或者意向购买人群心有余而力不足。”地产行业内一位人士分析道。

广州楼市仍供不应求

据统计，2014年3月，广州全市一手住宅网签6164套，环比上涨37.3%，同比大跌43.8%；在价格方面，3月广州网签均价为15537元/平方米，环比上涨19%，同比上涨6%。其中，3月最后一周网签成交均价为19021元/平米，创下连续8周以来的新高。纵观3月广州楼市，成交呈现出前低后高的态势。

而一季度以来，广州楼市量价齐跌。数据显示，一季度广州一手住宅网签16194套，同比大跌40%，网签均价为13833元/平方米，同比跌2.5%。从今年1月开始，广州楼市开始降温；2月受春节影响，成交量继续向下；3月虽然成交量有所回升，但是楼市“小阳春”并不理想。

“广州楼市虽然成交量有所下跌，但这是由很多原因造成的，近期也已经出现了回暖的迹象，而且，广州房价实际上仍然是稳中有升的情形。”业内人士分析。

而根据戴德梁行的统计，一季度广州楼市供需比预计约为1:1.5，处于供不应求的状态，从供求关系上看，广州楼市的“拐点”并未形成。

业内人士认为，造成广州楼市成交量大幅萎缩的原因，主要是受到春节假期冲击、银行信贷收紧、调控政策敏感、开发商实际优惠偏少以及买家观望加重等因素。

部分城市已呈楼市“拐点”

如果把“拐点”定义为部分城市房价有下跌的可能，部分城市增速趋缓，山东房地产研究所所长郭松海向时代周报表示，拐点已经初步形成。

“去年相当一部分一、二线城市房价呈两位数的价格增长，交易额放大。但目前一、二线和三、四线城市分化非常明显。三、四线城市房子积压比较多，一、二线城市特别是北上广深，总体上供给偏小，所以房价即使下跌，幅度也十分有限。二线城市情况也不大一样，部分供大于求，部分供求比较平衡。”

韩世同则认为，如果把“拐点”界定为楼价的下行，那么这个现象在一、二、三线城市已经普遍出现，拐点已经成为一个事实。

“房地产市场一季度成交量大幅度下降，必然会导致开发商以价换量。要让这个拐点重新往上，没有外力是很难的。盲目乐观不利于地产商应对潜在风险。

而此次是否会像2008年、2011年出现的所谓“拐点”有何不同，能否一样逢凶化吉？

“2008年国家宏观调控力度加大，房屋交易量开始有所下降，但是国家出台4万亿投资，拐点又回来了，房价又继续上升，交易量扩大，实际上没有形成拐点。目前拐点是国家宏观调控政策相对稳定，市场供求关系形成的这种状况。”郭松海认为。

“相比2008、2012年的拐点论，此次拐点本质上是一样的，但现在的风险更大了。因为2008、2012年国家都有4万亿投入，现在不可能再有了。目前的金融的风险更大了。金融本身也有问题，金融采取的一些措施恰好可以造成房地产资金的断裂。而房地产对于金融的依赖太大了。每一次房地产下行都有金融收紧的因素。金融现在也到了不得不收紧的时候，国家在释放流动性，靠投资拉动经济增长效果不太明显。能够推动经济和楼价上行的推力已经不大。”韩世同向时代周报分析。

在韩世同看来，房地产下行的态势已经构成，如果没有外力，政府救市的举措。下行趋势很难逆转。

地价难降房价难降

尽管楼市频频销售打折，马年房地产开发商依然在一线城市疯狂拿地。以北京为例，2014年一季度北京土地出让金已经达到753.44亿元，同比去年增长了56.98%，已相当于去年全年土地出让金的40.79%。

“2013年的地价上涨很大，2014年地价能保持平稳就不错了。地价平稳房价也就平稳了，开发商的利润是20%-30%，把利润压一下也能降价，但是地价不断上涨，房子降价就很难。”郭松海认为。

此前，部分开发商曾联名写信给政府部门，要求把房价和土地商挂钩，因为地方政府因土地财政的冲动而推高地价，导致房价随地价不断上涨。目前地价在房价占的比重为30%-40%。

郭海松认为，2014年北京出台“双限房”，把限地价和限房价绑在一块（又称“自住型商品房”）。自住型商品房的定价低于市场价20%左右，目前已经对于北京商品房的价格显现出一定影响。

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