• 或受马航事件影响 碧桂园金海湾二期开盘时间未定

    地产 > | Time Weekly - 2014-04-03 02:22:26
  • [摘要] 受马航事件持续发酵影响,碧桂园金海湾二期开盘销售时间仍未敲定。但是碧桂园方面称暂时不会改变在马来西亚其他项目的投资计划。

    本报记者 董萍 发自广州

    受马航事件持续发酵影响,碧桂园金海湾二期开盘销售时间仍未敲定。但是碧桂园方面称暂时不会改变在马来西亚其他项目的投资计划。

    包括碧桂园在内的多个接受时代周报记者采访的开发商表示,目前马航事件并未影响在马来西亚项目的推进。但仍有地产圈内人士向记者表示,投资较大的中国开发商对于媒体采访十分敏感,对采访的内部审核更为谨慎,担心媒体报道进一步放大马航事件影响,造成国内投资客锐减。

    而市场人士普遍认为,虽然马航事件短期影响了碧桂园项目的销售,但是长期来看马来西亚房地产市场仍然具有较强投资吸引力。

    碧桂园金海湾二期销售策略微调

    马航事件后,碧桂园马来西亚项目的一举一动都引发市场的关注。

    3月12日的业绩发布会上,碧桂园集团通报:金海湾项目总货量是160亿元。第一期推出的105亿元基本上全部认购完成。

    马航事件后,碧桂园金海湾二期何时开盘,是否有价格调整,碧桂园方面并未对时代周报的采访作出正面回应,仅称会根据对品牌影响力和市场情况的评估,对销售策略会做出微调。并通过系列标准化管理,降低销售费用。

    除此之外,碧桂园在马来西亚另外两个项目,分别为吉隆坡周边的雪兰莪州加影以及万挠。碧桂园方面称,碧桂园钻石城在2013年10月30日已开盘,总货值22亿元,当时推货4.8亿元左右,一个月之内售罄。而另外一个全新项目总货值也达22亿元,计划2014年下半年推出,一切按原计划执行。

    据估算,碧桂园成交的房源中,中国客户占比约32%,本地客户约40%,新加坡客户约20%,而中国客户是这一市场的重要力量。受到马航客机失联事件影响,中国赴马来西亚的旅游订单大幅下滑,不少游客取消了行程。

    而为应付国内客源的锐减,碧桂园方面表示会更加注重开拓东南亚客源。“碧桂园将通过建造优美环境、提升产品品质、完善社区配套等多种举措,来吸引更多东南亚地区客户的关注,我们也相信国人在海外投资上的选择是理性的。”

    而市场分析人士认为,马航失联事件短期内对碧桂园面向中国投资客销售有一定延缓作用,但对马来西亚及新加坡等周边国家的消费者仍有很强的吸引力。

    “碧桂园金海湾项目离新加坡只有1公里。马来西亚的房价比其他东南亚国家都要低,新加坡房价都是10万元/平米以上,很多新加坡客户会买来用作周末度假房。”莱坊房地产咨询大中华区董事及研究部主管林浩文认为。

    另外,碧桂园资金方面的压力可能也并不明显。“尽管碧桂园在马来西亚的投资超过百亿元,但自身实力比较强大,加上碧桂园自身建设能力,建筑风格,房屋设计,融资能力都有一定优势,所以问题应该不大。”中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报记者。

    “按照马来西亚政府的规定,外来企业必须和当地企业组成合资企业,所以当地政府也会给房地产开发提供一定资金。除此之外,碧桂园2013年销售业绩比较乐观,尤其在马来西亚的销售业绩比较亮丽,能够支撑其一段时间的发展。碧桂园融资能力比较出众,融资成本比较低。2013年7月,达成一个70多亿元的融资方案,为其2014年的拿地计划、企业发展提供强大的资金支持。”郑宇洁说。

    绿地称未改变200亿投资计划

    据不完全统计,目前在马来西亚拿地开发的中国房企包括了绿地、新华联、富力、雅居乐、碧桂园等,投资总额已经超过500亿元人民币。

    和碧桂园同样在马来西亚斥资上百亿的还有绿地集团。今年2月28日,绿地集团就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录(MOU),计划斥资近200亿元人民币进行投资建设,而其中一个项目将成为迄今为止中国企业在马来西亚投资的最大规模房地产单体项目。

    据了解,此次签署协议的两个项目分布在新山市的东区和西区,沿柔佛海峡,与新加坡隔海相望。两个项目总占地面积约860亩,规划建筑面积约230万平方米,规划建设大型住宅社区、中高端服务式公寓、酒店及配套商业。项目预计在6个月内正式开工建设。

    而绿地方面在接受采访时称:“目前项目投资计划未变,仍在顺利推进中,绿地马来西亚项目还在前期阶段,尚未完成土地交割,所以市场走势如何,到底会多大程度上受到影响还需要过一段时间才会清晰。届时公司也会就项目进展及时和外界沟通。”

    而富力地产在马来西亚斥资85亿元人民币拿下6宗土地,地价3年内分4期付清。富力地产2013年半年年报显示,富力地产总资产约为1156亿元,投资额度相对碧桂园和绿地较小,但相对于他自身的总资产规模并不算小。而项目开发是否受到马航事件影响,截至发稿时仍未有回应。

    雅居乐在马来西亚的合资公司,以4.3亿元的价格收购了一宗位于马来西亚首都吉隆坡的地块。该地块占地面积4.1万平方米。“雅居乐投资4.3亿,投资额度很小。但如果受马航影响,迟迟不能推进项目,资金压力可能相对大一些。”郑宇洁认为。

    据统计,截至2013年年底,中国海外房地产37%的资金投向马来西亚,2014年一季度比重进一步大幅上升。中国房企初涉海外发展,风险颇多,而马航事件仅仅是其中之一。

    相比于后期的销售,开发商在前期的开发找土地,找投资伙伴,开发这个过程风险更大。“对国内开发商而言,对海外市场不熟悉,对马来西亚的法律法规不懂,对于当地投资伙伴的挑选也存在风险。马来西亚是一个发展中国家,和中国及越南比较相似,如果在当地没有关系,开发商进行土地开发比较难,成本也比较高。”林浩文告诉时代周报记者。

    马来西亚房价还有上涨空间

    2012年,马来西亚房地产市场比较稳定。而2013年增幅较大,增幅达5.6%,成为在亚太地区增幅比较强劲的地区。中国开发商碧桂园、富力等开发的房地产在当地的销售均价为1.6万平方米左右。相对中国的房价,还处于比较低的水平。

    多个市场分析人士认为,目前,马来西亚的整个房地产市场还没有存在过热的现象。但当地政府已经收紧了房地产政策,采取了一定的调控措施,如房子5年以内卖出需要交纳一定税收,以此来遏制房价投资过于强盛的局面。

    在马来西亚进行房地产开发的人士告诉时代周报记者,马来西亚周边国家和地区,如新加坡、中国香港、中国台湾,对于移民的购房政策都比较紧。在此环境下,投资者开始把视角转向马来西亚,这也是房价涨幅较高的原因。另外,马来西亚和新加坡之间准备兴建高铁,这一计划无疑进一步助推马来西亚的房价。

    郑宇洁也认为,目前来看,马来西亚房产的利好因素有:第一,马来西亚跟新加坡联系比较紧密。第二,计划兴建的高铁项目对房价有一定抬升、支撑作用。第三,马来西亚本国经济增长水平比较稳定,城市化水平逐渐提高,城市居民呈现年轻化的趋势。并且当地华人社区比较强大,和中国人的文化和风俗习惯差异不大。这都是吸引中国投资者的方面。第四,马来西亚房产出租收益在4%-6%,高于新加坡的3%-2.5%。

    但市场人士提示马来西亚房地产市场存在一定风险。马来西亚的经济发展水平依然处于发展中国家水平,政治上的腐败导致经济方面的变动以及汇率方面的变动都可能会给投资者带来一定的风险,短期难以很大改观。

    (实习生朱晓雅对本文录音整理亦有贡献) 

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