律师团维权合景泰富坚称协议合规

2014-03-18 10:20:10

来源: 时代周报

同样性质的违约行为，购房人须承担的违约赔偿是开发商的5倍。这样的合同，你遇到过吗?

本报记者刘娟发自广州

商品房买卖合同正本才28条，后面的补充协议却长达30条，不仅变更主合同的大部分内容，还称两者冲突要以补充协议为准。同样性质的违约行为，购房人须承担的违约赔偿是开发商的5倍。这样的合同，你遇到过吗?

去年，邹女士(化名)购买合景泰富地产控股有限公司(01813.HK，以下简称“合景泰富”)旗下项目楼盘时，就曾遇到了这样一份购房合同，最后在律师陪同下跟广州市房管局、工商局等部门协商后，合景泰富已为客户妥善解决了此事，让三方皆大欢喜。

广州市房管局在去年底公布了新版《广州市商品房买卖合同》意见征求稿，涉及“先查验后收楼”、杜绝“霸王条款”等内容，希望能更为全面保障购房者合法权益。时代周报记者就上述情况采访合景泰富，该公司称该公司协议文本合乎规范，并在行政主管部门处进行了备案。

补充协议效力高于政府合同

去年8月11日，邹女士以总价159万多元的价格买下了合景泰富旗下在广州增城新塘开发的誉山国际商品房某单位，当日缴纳了3万元定金，签署了购买意向书，并于8月18日缴纳了47万余元首付。

在随后准备签署正式买卖合同时，邹女士傻眼了，她在合同补充协议中发现了大量与广州市国土资源和房屋管理局制定的《广州市商品房买卖合同》文本相违背的条款，其提出质疑并要求修改。她委托广东省房地产研究会法律服务委员会主任、广东法制盛邦律师事务所律师陈亮代理维权。

“开发商在补充协议中将主合同约定的大部分内容进行了变更，但变更后的大量内容与我们诸多现行法律、法规、文件等规定不符，其排除了买方大量合法权利，免除了卖方的诸多法律义务，”陈亮向时代周报记者提供了上述补充协议的复印件，并介绍称，补充协议里，购房者对房屋质量异议权，对开发商违约责任的追究权以及对建筑物共有部分共有权等受到侵害。

据陈亮介绍，开发商在补充协议第9条中将主合同规定的交楼日期变更为交楼条件，删除了开发商的如期交楼义务;第19条将主合同规定属于业主共有的建筑物共有权及收益等变更为开发商享有。此外，补充协议中还存在大量双方违约责任极不对等的条款，如购房者逾期付款应按房款总价万分之五每日交付违约金，而卖开发商逾期交楼则无须支付违约金，逾期交付《房产证》也仅按乙方已付房款(非总房款)的万分之一支付违约金。

在补充协议的最后还明确指出，如果补充条款和广州市国土资源和房屋管理局制定的主合同内容发生冲突，以补充协议为准。“一份未经协商的补充条款，效力却凌驾于政府指导订立的主合同之上，这违反了政府出台合同示范文本，保护消费者权益的初衷。”陈亮说。

律师组团维权

去年9月11日，由陈亮、廖建勋等13位律师、1位政协委员和2位法学教授组成了“公益律师团”，向广州市工商局、广州市房管局发出联名呼吁信。

“两个部门正式受理我们的投诉呼吁后，要求开发商积极回应购房人诉求。开发商最终愿意和解并适当赔偿业主以解除合同，算是一个比较圆满的处理结果。”陈亮对时代周报记者介绍说。

“事实上，类似本文霸王条款的商品房买卖合同在实际生活中并不少见，隐藏着巨大的法律陷阱”，有地产分析人士对时代周报记者介绍称，很多楼盘在销售时候都会催促购房者先交定金，再看合同文件，内容繁多且专业性较强。如果购房者签署了有霸王条款的合同，会被认为是自愿接受。

陈亮提醒称，购房者如遇到《补充协议》中存在类似霸王条款，应当拒绝签署，并立即要求开发商修改;如开发商利用其强势地位拒绝协商、拒不修改相应霸王条款的，购房人应当保留相关证据，并可以向政府房地产主管部门、工商行政部门等进行申诉、控告。有关行政部门对于发展商的违法不当行为，可以责令其整改，并可依法对其实施行政处罚。

新版合同“补刀”

值得庆幸的一点是，广州将推新版商品房买卖合同，防止开发商补充霸王条款。

去年11月底，广州对现行商品房预售合同和现售合同进行了修订，并公开向公众征求意见，涉及“房屋交付”、“公建配套约定”及“补充协议”等几大亮点，有望破解新建商品房交易中侵害消费者权益的突出问题。其中，新版合同新增“补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准”的约定。

广州市国土房管局相关负责人对此表示，这个约定将有效遏制开发企业在根据政府示范文本自行制作合同模板时，通过补充协议对合同示范文本主合同中部分条款进行修改，故意减轻出卖人责任或加重买受人责任等情形。

此外，新合同首次出现“先查验后收楼”的约定，购房业主在办理收楼手续前可以进行房屋查验，还包括房屋质量和交付材料查验，对除地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，可以要求修复后再交付。避免收楼后再查验时发现问题难以得到及时解决的情况。

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