广州土地市场火爆楼市遇冷

2014-02-13 04:17:02

来源: 时代周报

2014年伊始，广州的房地产业呈现了冰火两重天的奇特景象。

本报记者周见喜发自广州

2014年伊始，广州的房地产业呈现了冰火两重天的奇特景象。一方面是一日连出三地王的企业热情，一方面却是商品房成交十分低迷。

根据阳光家缘统计显示，2014年1月,广州一手住宅十区两市网签5482套，环比降15.5%，同比跌47.7%，合计面积为63.32万平方米，这是自2013年以来的月度新低位，相比同是春节所在的2013年2月也低了一些。

而另一面，广州土地市场刚刚拉开帷幕就已经迎来高潮，1月28日，2014年,广州首场土地拍卖会正式上演，一日竟出了三个地王。

对于购房者来说，买还是不买，着实是一个难以捉摸的问题。

时代周报记者为此走访部分楼盘后发现，虽然市场出现短暂的不景气，但是鲜有楼盘大面积降价，甚至有售楼人员表示，春节后原本的折扣也将取消，并会调高销售价格。业内专家也对广州房价表达了极高的信心，“春节期间成交下降是正常现象，同比下降只不过是政策调控下的短暂心理影响而已。”

不过，对于依靠高周转从而获得快速发展的大多数房地产而言，资金链的安全性，也开始受到了业界的更多关注。

“穗六条”发威

根据搜房网统计数据显示，广州2014年1月网签数量持续了去年下半年以来的低水平状态。

其中，中心六区网签802套，仅占全市网签套数的15%，延续2013年下半年以来持续的低水平。外围区域依然是成交的主力，增城、从化分别成交1420套和779套，是最多的两个区域，合计占比达到4成。有分析认为，“穗六条”的影响开始显现，以及春节假期到来，市场热度回落明显，全市推新货楼盘数量大减，成为网签量大降的重要原因。

“目前‘穗六条’限外的规定和贷款利率持续上浮的政策对于目前楼市确实有一定抑制。”合富辉煌首席分析师黎文江对时代周报记者表示。面对马年开局的惨淡，黎表示“意料之中”。其认为，目前楼市延续了此前成交低迷的趋势，而未来房企的推盘节奏将要看春节后市场的需求情况而定，“可能到3月之后才会明朗。”

市场方面的数据也显示，2月份市场将难有作为。搜房网数据监控中心统计，2014年1月，广州仅32盘入市，同比大跌36%，全新盘降七成；而2月广州新盘新货更少，仅12新盘入市，环比降六成。

有业内人士表示，自从2009年开始，广州楼市无论一手还是二手市场，在新春过后都会出现习惯性涨价，今年开发商更会尝试突破僵局，重新测试市场的价格承接能力。不过在市场成交量无法放大的情况下，农历马年楼价的涨幅不会高过蛇年。但部分弹药充足的开发商可能会选择向上微调的措施，而一些中小开发商为了将手上货量尽快脱手离场，则可能会让价。

方圆地产首席分析师邓浩志对时代周报记者表示，春节放假每年都有，不足为虑。“穗六条”也是挠痒痒的政策，影响有限。市场整体资金紧张才是让人担忧的，去年四季度开始的成交萎缩不但持续，而且越演越烈，“我的判断应该没问题，现在就剩二季度开始是否会出现以价换量。”

房价下行空间有限

虽然成交惨淡，但是开发商并没有因此大面积优惠促销。时代周报记者在走访中发现，部分楼盘甚至表示节后会调高销售价格。据广州大道中和中山一路交界处的某楼盘销售人员介绍，目前在售的超过200平方米的大户型单位折后均价达到48000元/平方米，比去年底时刚开盘的价格升了约3000元/平方米。销售人员表示，楼盘在上半年前还将推出一批中等户型单位，届时价格至少超过5万元/平方米。

有分析认为，广州春节房市成交低迷的原因，可能和穗六条以及房产税可能出台的政策效果预期有关。合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌对此表示，2014年广州房价将稳中有升。他给出了三个方面的原因：一、2013年房价是上涨的趋势，根据市场运行规律，这种趋势还将持续；二、2014年经济、货币、信贷、房地产政策不会有大的变化，人们对经济有信心，信贷政策虽然不会那么松，但也不会很紧。另外，“穗六条”出台之后，2014年很难有实质性的调控政策出台；三、广州楼市供小于求，需求还是比较大的。

对于2014年的楼市调控政策，龙斌认为，调控主要是调整购房者的预期，对大家的心理产生影响，如不动产统一登记政策，会不断有新的消息出来，影响人们的预期，但实质性的调控政策很难出台。

就广州本地而言，业内普遍认为房价仍具备一定的上涨动力。作为楼价涨幅最大的一线城市之一，广州的供需缺口仍然较大，短期内难以填补是个不争的事实。当然，由于受调控政策的影响加上去年的成交量以及楼价都已涨至高位，在“热”过了头之后的2014年，预计占据楼市中交易额最大的住宅市场很难再像去年那般持续红火，毕竟，限购、限贷再加上限外的紧箍咒之下，购房者入市动力被削弱了许多。

但整体而言，广州的刚性需求仍然强劲，在此市场基本面并未发生根本性改变的情况下，有分析认为，房价下调的空间显然相当有限。反而在二季度之后，楼市出现回升的势头仍属于大概率事情。

资金链安全或应备加关注

按照常理，一般上半年土地市场相对比下半年冷清。但今年新年伊始，广州土地市场便十分火爆。

2014年1月28日，广州今年首场土地拍卖会正式上演，7幅房地产建设用地齐齐亮相，引来22家开发商进场争抢，最终6幅地块成交，合计出让金额高达58.2734亿元，配建保障房和拆迁安置房面积高达21750平方米。

对此，亚太城市房地产协会会长谢逸枫认为，前几年住宅地块的供应偏少，因此包括宏观调控部门、地产界人士都认为楼市调控应该增加住宅土地供应，所以不少城市都提出要在过去五年的基础上增加20%的供应。供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，房价在2014年的涨幅将有所缓解。

业内人士分析，节前土地市场异常火爆的行情使市场对今年房地产行业的走势充满了想像力，预计也将引发监管部门关于行业的远期考虑与政策安排。北京市土地整理储备中心在1月17日公告暂停4宗土地招标/挂牌交易活动后，市场便普遍将这一动作解读为监管部门可能将对目前土地市场进行“降温”，未来政策层面或将迎来部分调整。市场人士分析，房地产市场在2013年处于政策调控的“潜伏期”，今年调控政策则有望出台和落地，而市场在面对多次“狂潮”的洗礼之后或将渐趋理性，预计今年一线城市楼市仍将延续去年前热后稳的全年走势。

广东省房地产协会早前发布数据显示，虽然2013年各季度的企业银行贷款与个人住房按揭贷款数额没有出现明显缩减，但企业银行贷款的同比增速在第二、三季度达到高峰后呈急剧下滑态势；个人住房按揭贷款同比增速呈大幅回落走势，第四季度更是出现负增长。

“这预示着今后房地产业的融资环境将发生本质改变，来自银行等金融机构的间接融资的难度和成本预计都将随之上升。企业应关注研究房地产金融制度走向，防范流动性收紧后资金链的安全问题。”广东省房协分析人士早前在接受媒体采访时表示。

与此同时，2014年开年未达1个月，便已经有超过20家房企宣布海外融资计划，其中不乏万达、绿城、富力、佳兆业、龙湖地产等大中型房企，“圈钱”总额已经超500亿元。除此之外，包括万科、恒大及越秀地产在内的诸多房企，开始直接入股商业银行，试图探索解决资金困境的新路子。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，2014年开年，一、二线市场土地竞争激烈，房企拿地竞争白热化。其认为，由于国内资金面全年趋紧已经成为定局，加上美联储已经逐渐开始退出宽松货币政策，这对房地产行业来说，内地房企早先看好的海外融资也在慢慢收窄。“今年各家企业都比往年更关注资金安全。”