孙宏斌:现金流好就什么都不怕

2014-01-16 03:00:54
来源: 时代周报
“融创不出海,不做多元化,专心做房地产,但目标不是进军千亿。”

本报记者 刘娟  发自上海

地产圈故事人物孙宏斌的每次出场,都能瞬间带动媒体的视线。从顺驰失败到融创中国控股有限公司(01918.HK,以下简称“融创”)的重生,并在地产行业格局渐成、很难再有新公司的生成空间时,融创却逆势突围,挤进了一线阵营。1月6日晚间,融创披露的数据显示,2013年,融创中国实现合约销售金额547.3亿元,同比增长54%,位列房企排名第11位。在新一年,融创将确保完成650亿元目标。

1月8日当天,近4个小时的发布会中,孙宏斌带领一众高管有问必答,一一回应了众媒体关注的企业未来拿地扩张、盈利空间、多元化战略、千亿目标等问题,言辞犀利而幽默。按照他自己的总结,“融创不出海,不做多元化,专心做房地产,但目标不是进军千亿。单纯的数字没有太大意义,而是水到渠成的事。”

“净负债率要求很荒唐”

从顺驰到融创,抢地王的形象成为孙宏斌的个人标签之一。与以往一样,孙宏斌这一次依旧不承认自己买的地贵。在他看来,融创拿下的地全部在核心城市核心地段,量少价高是必须的,“地价贵不贵,要跟房价比,如果地价7万元/平方米能卖到15万元/平方米,应该说很好。”

用以佐证他自己观点的案例,是西山壹号院。在北京,融创是2013年度房企住宅销售金额第一名,仅西山壹号院一个项目全年网签合同额即达61.76亿元。据历史资料,西山壹号院所在的海淀西北旺地块,是2008年12月,融创在当年冷清的土地市场中20亿元拿下的地王。对于如今的周转速度,孙宏斌很满意,他笑称,这体现了一线城市的购买力。

对于身负“前科”的孙宏斌,风险控制似乎也成为一个永远绕不开的题,在国际著名评级机构穆迪的评价中,都直言激进拿地背后存在的风险。但在孙宏斌的逻辑链条里,这种担忧实属多虑。

“只要现金流好,我就什么都不怕。净负债率要求很荒唐,但资本市场有这个要求,我们也尽量让他过得去,接下来会将融资成本再降低1个点左右。但这没有意义的,为什么?”孙宏斌以一向快人快语的言辞答道,“既要大家很快,又要负债率很低,这很难。”

在融创现在的阶段,孙宏斌会把负债率的这个事,看往后放放。他说,“公司净资产只有200亿元左右,要保持高速发展,目前负债率必然高一些,其实,我一直都给股东们沟通,负债率高的话有什么不好,你投了一块钱,我借了8元,赚得更多,借钱高了对股东是好事。”

按照他的观点,融创真正的风险只存在于两点:一是拿地,二是销售。“风控最重要的方面,最有风险就是拿地,地拿错了以后,你做什么产品也卖不出去;第二个就是销售,房子卖不出去,风险也没法控制。”

“我们最关注的就是地价和售价之间有多大的空间,融创设立的安全线是2万元。”融创副总裁李绍忠总结称,判断一个项目是否要获取,除了集团总的资金安排外,还要求项目的毛利率要达到30%以上。

李绍忠用了“心有猛虎,细嗅蔷薇”这个词,他说,每个项目的初判会中,财务部门、研发部门都会参加,但项目决策权在集团,确保现金流和负债率绝对安全的前提下,整体平衡资金和资源。按照这一标准,2013年融创共调研了全国340个土地项目,但最终只买下了19块。李绍忠称,而且拿地项目合作开发的多,按照权益占比及付款周期安排等,融创2013年地价总支付不超过150亿元。

或将成十大开发商之一

融创2014年的拿地规模,肯定会比去年多。孙宏斌的态度很笃定,“很多同行还把融创当成一家小公司,但我们其实已经不是小公司,我们与第一阵营一些公司的差距也不是那么多。”用孙宏斌的话,按今年预期650亿元的销售额,随着销售额的增加,融创拿地的规模也会相应增加。

83亿元、192亿元、356亿元、547亿元,这是融创自2010年上市以来4年的销售业绩,年复合增长率超过80%。新一年650亿元的销售目标,显然很保守。

“他们(公司其他高层)一直和我说要低调。我想想也对,把目标定低一点,年底完成的时候就能超过多一点,也显得能力和水平高一点嘛。”孙宏斌的回答引发了在场300多名记者的笑声。

而按照海通国际的预测,融创很有可能成为2014年十大开发商之一,且其年度销售也有望在未来3年内超过人民币1000亿元。

孙宏斌作出决定,公司现在不出海,也不搞多元化。“在美国当地融资成本很低,但中国开发商背着7%-8%的利息去那里开发没有优势。”他对同行纷纷出海是有疑惑的,首先,人家当地的开发商为什么要把项目让给你?其次,如果你的目标客户是华人,那国内那么多有钱的华人不抓住,为什么还要跑到国外去?

他依旧会专心做房地产,“很多人觉得房地产行业现在很难或者黄金期已经过去,但我们过去几年有很好的势头,现在也不会考虑转型,没有必要分散精力,也不会踏入陌生而利润率低的行业。”接下来5年,融创还会进入5个城市,但孙宏斌还没有透露具体是哪些城市。
 


(高映标 制图)

 

话融创集团董事长孙宏斌
与绿城合作是一生一次的机会

本报记者 刘娟  发自上海

1月8日晚上,孙宏斌喝多了也玩嗨了。一杯一杯红酒后,他上舞台去活跃气氛,他甚至跟顽童一样蹲下来用话筒一下一下敲着地板。太兴奋时,他还操着一口山西普通话,与几位高管勾着肩膀高声嘶吼着合唱了一首周华健的《朋友》。他这么高兴,有充分的理由。只用10年,融创就以547亿元销售额做到房企排名第11位。在融创重点布局的北京、天津、重庆和上海区域,孙宏斌拿了两个市场第一,一个第二,一个第三,尤其是在上海,“一年破百亿、上海进前三”的成绩更让他激动。

时代周报:融创成立十年来,最让你满意和不满意的,是哪些事?

孙宏斌:我比较乐观,从来不想不好的事。但说过去十年,我最满意的,就是我们跟绿城合作在上海的发展,这是一生一次的机会。如果仅仅是靠融创自己,再做几个西山壹号院项目,未必能有企业现在的格局。

在北京,我们做到今天的成绩,是5年前就开始做工作的收获,是水到渠成的。但在上海,一年多就能挤进前三,是非常非常难的事。你想想,和绿城合作时30多亿元的项目股权收购价,这钱在上海你只够拿块地,让市场认可至少要等到3年后,要立住脚还得5年、10年。

时代周报:2013年,融绿平台的成绩为融创业绩贡献多少份额?

孙宏斌:2013年,融绿在上海一共拿下5个项目,包括以80亿元价格收购了位于上海卢湾区的盛世滨江项目,目前融绿平台可售资源已有1300亿元。从成绩占比来看,融绿占融创2013年的销售比重在30%左右,2014年应该也差不多。

合作帮助融创在规模上迅速提升,更关键的是品质和形象的改变。从2008年走高端精品路线以来,绿城的产品就是融创研学的对象,比如我们重庆的融创玖玺台项目,和绿城的一些项目品质已不相上下。

时代周报:在合作中,你觉得你和宋卫平(绿城集团董事长)最大的相同和不同在哪里?

孙宏斌:我俩性格挺像,从提议到合作签约,1个月的时间,前前后后也就沟通了两轮,王虹斌(上海融绿总经理)与寿柏年(绿城集团高管)协商出金额后,我和宋卫平一拍即合,来回不到30分钟,我觉得谈合作价格也就是10分钟的事情。

无论是融创,还是绿城,或者是融绿公司,对客户是一样的重视,一样的认真。区别在于,宋总太好了,对于客户什么要求都答应,我们不是,我想我们对客户也要合情合理和公平。

时代周报:2012年11月,融创进入杭州楼市,至今已斩获5个项目。2014年,融创杭州团队的销售目标是多少?

孙宏斌:我们很重视、看好杭州,现在的5个项目都以合作的形式拿地、开发,但以后我们肯定会单独拿地操盘。但杭州还属二线城市,我也要考虑现实情况。杭州市场压力大,土地供应量大、竞争激烈,所以我们只给杭州公司定了2014年70亿元的销售目标,还没有明确的排名指标。

时代周报:杭州是绿城的大本营,你准备好成为宋卫平的最大劲敌吗?

孙宏斌:杭州有很多来自各地的开发商,竞争也很激烈,但我能说:在杭州,我们不会跟绿城竞争,可必须跟其他开发商竞争。

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