湖北佰昌集团500亿电商批发城圈地迷局

2014-01-09 15:46:00

来源: 时代周报

这个项目并未获得上万亩土地，商铺销售中亦存在多种虚假、欺诈等违规行为。更为重要的是，红安当地资源贫乏，其重点营造的“电商加批发”能否从梦想走进现实，至今仍是未知之数。

本报记者刘涛发自武汉

2013年的最后几天，开盘时间最终敲定。自去年9月高调拿地后，湖北佰昌集团倾集团之力，密集推进电商批发城项目。

此项目号称投资总额达500亿元之巨。湖北佰昌集团号称成功引入电商巨头阿里巴巴，无疑成为该项目得以立项的重要砝码。

在规划中，湖北佰昌宣称在红安县一举圈地1.25万亩，打造一座产业新城，因其创立电商加批发的新型业态，首期占地5000亩的电商批发城尤被政商各界推崇。

但是，时代周报记者调查发现，这个项目并未获得上万亩土地，商铺销售中亦存在多种虚假、欺诈等违规行为。更为重要的是，红安当地资源贫乏，其重点营造的“电商加批发”能否从梦想走进现实，至今仍是未知之数。

投资3.5亿元建设的电商批发城项目，除54栋商铺外，还规划19栋均为6层的住宅等，记者就此多次要求向董事长柯翔求证，均被湖北佰昌公司告知正值开盘敏感期不便回应。

“这么大的项目不可能仅仅靠商铺，电商只是个概念，后期盈利还是靠住宅”。湖北省社会科学院经济研究所博士叶学平评论道。

万亩拿地实际不到4%

新年初始，红安县经济开发区内的产业新城，印有“电商+批发赚钱很容易”字样的彩旗随风飘扬。就在今年，湖北佰昌集团号称在此圈地1.25万亩土地后，第一件事就是建造这座巨型营销中心。

湖北佰昌的产业新城项目，是红安县3年来引进的首家大型项目，按照规划，湖北佰昌在此要豪掷500亿元，建设占地5000亩的武汉北电商贸易城、6000亩的新型生态工业园和1500亩的城市综合体及创意产业园。

事实上，时代周报记者经过多方查证，湖北佰昌并未拿到1.25万亩土地，湖北佰昌仅在2013年9月，以5329万元获得532亩土地，土地单价10万元，实际拿地面积仅占宣传的4%。

知情人向记者表示，湖北佰昌不可能一次性拿到上万亩土地，哪怕100亩土地也要通过省级以上主管部门严格审批。然而，正是这宗经各级部门严格审批的土地，土地竞拍过程中疑云重重。

2013年9月23日，宗地编号为201308004的土地，土地性质为商服用地，在竞拍中没有加价，以起始价被湖北佰昌轻松收入囊中。记者发现，就在竞拍前的8月15日，武汉北电商批发城项目环评进行第一次公示；10月2日，尚在土地签订出让合同期间，项目环境影响报告书简本内容再次公示。

在湖北佰昌内部人员眼里，此宗土地价格仍然居高，环视周边地价，住宿餐饮用地超过6万元，工业用地则超过8万元。

经记者多方证实，用于土地建设的核心项目即是武汉北电商批发城，这个项目位于红安南部与武汉市黄陂区接壤的偏僻小镇，离武汉市三环线只有30分钟车程，30公里外的汉口北专业批发市场亦在辐射范围之列。

时代周报记者注意到，一期商铺发售成为该公司核心任务，湖北佰昌诸多大员如临大敌，甚至董事长柯翔，也不得不在开盘前夕在此亲自上场督阵。当地知情人士向记者透露，此次开盘成功与否，直接影响到后期项目建设。

蹊跷的是，两三个月前，武汉北电商批发城在业内还籍籍无名，就连常年跟踪研究湖北省房地产市场的叶学平博士，听闻此项目后也大为惊诧。

2013年10月份开始，武汉各大媒体陆续出现武汉北电商批发城的巨量广告，湖北佰昌甚至不惜巨资在武汉、黄冈、红安和麻城设立4个营销中心，用于推进一期商铺的开盘发售。至此，籍籍无名的武汉北电商批发城项目，才逐渐被武汉老百姓知晓。

诱导式销售吸金过亿

开盘前一个周末，湖北佰昌用大巴发来多个看房团，接待工作应接不暇，置业顾问李芳（化名）声称“差点累死”。

“现在真的算是只要抢到才是赚到了，先到先得”。她透露，目前认筹卡办了1000张了，其实商铺只有480间。李芳建议记者办3到4张卡，每张卡里预存1万元认筹金，到时候，选房凭借认筹卡的先后来选铺，选定铺后再交3万元定金。

早在12月15日，武汉北电商批发城早就对300套商铺进行了认筹，“当时近万人来到认筹现场，千人踊跃交钱认筹”，如今，也没有拒绝购房者办卡交钱。李芳悄悄告诉记者，现在这样的认筹卡已办下500—600组。

表面看来，这个项目非常火爆，认筹量非常大，但当天偌大的营销大厅内，仅有包括记者在内的3组客户咨询，李芳并不否认自己目前工作就是办卡、蓄客。

其实，该公司满天飞的广告上，湖北佰昌承诺的高回报率、低风险、买2层得4层等，实际就是一朵浮云。规划显示，一期商铺54栋商铺均为2层，所谓买2层得4层，只是开发商利用楼层对其进行隔断，而5年总收益为总价的50%，5年总收益率106.4%等，实则是迷雾般的数字游戏。

这些过眼云烟的数据，接受过销售话术训练的李芳驾轻就熟，固执的认为这就是“优惠”。

热情的李芳为记者掐指计算，以一间面积68平米的商铺为例，宣称总价40万元，在签约时返商铺总价25%的租金，同时将5年的7.5万元租金一次性从总价中减除，购铺者实际支付商铺价格为22.5万元。经过两轮租金返还及优惠后，实际每平米价格为从5882元跌至3308元。

43%的跳楼式降价，看似开发商亏了血本，但绝非捡到大便宜。

鲜有人知的是，经湖北佰昌之手设计的数字游戏，实质是从购铺者手中无偿拿到今后5年的商铺独家经营权，换言之，未来5年出租的租金及商管费用等收益，全部归湖北佰昌所有。

更关键的是，480套商铺，湖北佰昌将提前获得卖铺约1.08亿元资金，利于下一步项目建设，这亦存变相融资之嫌。

而依据《湖北佰昌发展有限公司武汉北电商批发城营销中心及一期样板街铺工程中标结果公示》，湖北弘诚建设有限公司和武汉市黄陂建筑集团有限公司分别承建项目一标段和二标段，根据保守测算，二者平均建设成本每平米为1073元。加之此前土地单价150元，暂不考虑税收、营销等费用，基本成本为1223元。也就是说，一间面积68平米的商铺，基本成本仅为83164元。而李芳告诉记者，目前商铺实际支付总价一般在33万元左右。

几乎同时，湖北佰昌集团内部发出“通知”，无论一期开盘商铺能否卖掉，开盘后第二天照样涨价，涨幅是每平米300—500元。

《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

湖北省工商系统一位不愿具名的副局长称，这样的广告明显涉嫌虚假宣传，其中涉及投资高回报率、返租等形式都是不实的，严重违反《广告法》等相关法规。

湖北民基律师事务所执业律师黄伟告诉记者，湖北佰昌此举涉嫌虚假宣传，建议消费者在签订具体合同过程中仔细审查相关合同条款，确保自身合法权益不被侵害。

疑借阿里巴巴做局

叶学平分析，如果不是成功炒作了电商概念，恐怕商铺销售不会太顺利。作为电商概念的核心，引进国内电商巨头阿里巴巴，配合项目发展，被誉为湖北佰昌的大手笔。

“3个月前，我们说要引进阿里巴巴，政府不相信，但是我们做到了。”2013年12月24日，湖北佰昌集团网络科技有限公司副总田雨仍津津乐道。

按照田雨的说法，具体核心合作内容是，由阿里巴巴导入“流量”，设立红安产业带，“政府投入资金”，阿里巴巴每年给红安展开2—3场专场推广活动。12月17日，在大别山经济社会发展试验区红安新型产业园重大项目签约暨项目建设推进大会上，阿里巴巴与红安县政府正式签约。

同时，湖北佰昌与红安县签订第三方协议，红安县政府指定湖北佰昌为阿里巴巴•红安产业带唯一电子商务服务商，承担阿里巴巴·红安产业带的运营、服务工作，欲将武汉北电商批发城打造成华中首个阿里巴巴产业带电商示范基地。

时代周报记者查证，几乎在全部的宣传广告中，湖北佰昌号称独创电商加批发概念，而所谓电商，不无例外的指向阿里巴巴。

但湖北佰昌内部人士认为：“不得不承认目前市场不成熟”，商户将会更加依赖阿里巴巴，最终走向死循环。

田雨受访时表示，非常理解商户的担心，但同时认为，市场交易双方应基于高度信任，武汉北电商批发城要经过多年才能形成规模，现在谁也不敢保证，“未来5年或者10年，我们会努力去做。”

换言之，在武汉北电商批发城项目上，阿里巴巴只是与政府合作，将“流量”变现，至于商户怎么做电商，早已置身度外。作为电商服务提供商，湖北佰昌是否能将电商加批发的概念，从梦想照进现实，还是未知数。而接盘的商户，从传统批发业态向线上线下的业态转型，不仅有转型的阵痛，更会平添巨大投资风险。

中投顾问零售行业研究员杜岩宏在接受记者采访时认为，打造电商批发城的关键，一是批发商的数量、产品规模必须足够大；二是要与电子商务形成紧密的联系，要有效地打开线上市场，能否有足够的终端市场，能否吸引足够多的企业仍是未知之数。

尽管当地中红、川东服装工业园正在建设，预计4000家服装企业将会入驻，“电商批发城货源全部依靠这两个工业园生产是不实际的”，叶学平认为，货源和物流对于电商批发城至关重要，但仍需要与大量外部优质资源互补。

业内专家称，依托电商平台向全国出售商品，将是武汉北电商批发城的主要销售渠道和模式。董事长柯翔此前接受媒体访问时不得不承认，“当前还是需要整合资源与阿里巴巴联手，为打造自己的电商团队赢得时间”。