• 杜猛:房地产为何绑架中国经济?

    Time Weekly - 2013-12-05 01:10:44
  • 杜猛

    土地制度改革往往给中国社会带来巨大变化。半个多世纪以前,我们靠“土改”争取农民,换来了新中国的诞生。但到新中国成立后,我们再次进行社会主义改造,当时人们非常乐观地认为可以“跑步进入共产主义”,就把土地收回去,实行公有制。随后就出现了严重弊端,“大锅饭”现象严重,生产效率低下。于是从上世纪70年代末小岗村的分田到户开始,中国又进行了一轮土地改革,把地再还回去,当然这一次“还”得并不彻底。

    通过联产承包责任制这种方式,农村生产力得到解放,解决了人民群众的吃饭问题。这一时期,中国改革实际上又分成了两个层面,在农村,主要是实现粮食增产,解决吃饭问题;在城市,则是“在地上画一个圈”,就是建设园区。在某种意义上,中国城市改革是在园区上开始的。小平 “南巡讲话”以后,“科技园区热”兴起,城市建设大大提速。从2003年以来,连续十年,中国房价呈两位数的递增。十年下来,我们的房价涨了十倍。

    所以,要回答房地产为什么是盈利的?为什么房地产能绑架中国经济?能绑架地方财政?这些问题,也要从“土地”这个角度理解。

    我认为,在中国房地产投资结构中,土地占了60%以上。虽然土地原始成本只有30%,但是拿到开发商那里就能达到60%,如果是别墅,能达到80%。为什么在北京贵的别墅卖到4000万–5000万?其背后,卖的就是土地,是规划,卖的是一个城市的公共资源规划权,卖的是北京甲级医院,卖的是附近大学。所以,从中我们可以看到土地到底绑定了什么。

    1975年东京的土地可以把整个美国全买走,北京是不是也要走这样一条道路?我们的土地在投资成本中占到了60%;而美国恰恰与我们相反,它的土地成本并不高,其他却占了60%,这就是问题关键所在。

    土地成本为什么占到那么大的比例?是谁创造了土地价值?在我看来,不是开发商,不是政府,而是人民。城市扩张了,科技进步了,经济发展了,人文素质提高了,相当一批农村的优秀分子转移到城市了,于是土地升值了。归根结底,是人民创造了土地价值。但我们的土地,是由地方政府拆与卖的,在某种意义上,地方政府吃了农民的回扣,把地拿过来,而农民不是受益者。

    我们每个地方政府都有一种权力,就是规划权。政府卖地,卖的是生地,就是没有开发过的土地。这样,土地的游戏规则就出来了,政府没有给农民足够的补贴。按照原有的土地性质补贴两年,如果原有的土地是荒地,补贴几乎没有;如果原有的土地是住宅,补贴你一套房子算了;如果原有的土地是耕地,补贴你两年。可一年粮食能值多少钱?所以,对土地性质的管理是重中之重。土地卖了,不是因为耕地值钱,而是土地性质变了才值钱。

    政府征地的时候,这里用权力管制了土地,而卖地的时候,把土地与规划捆绑,一旦捆绑,土地只涨不跌。这是我们土地改革的症结所在—由不公平的游戏规则造成了土地的只涨不跌。那最大的受益者是谁呢?是买到房子的人,改革开放带来许多红利,其中最可观的红利就是土地红利,而你一旦买了房子,就等于说是捆绑了开发商,开发商绑架了政府,政府绑架了农民,这样,土地的增值效应就传到了买到房子的人。

    在我看来,现在已经出现了这样的共识:房地产业不能一股独大,一定要进行房地产调控。我旗帜鲜明支持“限购”。甚至在我看来,可以在适当的时候,把“限购”改成“限售”。存量的房子收税,只要超过一定面积就多持多收,而对新买的房子,不妨15年内不许卖。

    春秋战国时期,齐国买鲁国生产的衣服,买了十年,鲁国什么都不干,就是生产衣服,在冷兵器时候,不搞冶金了,不搞粮食了,鲁国富得只剩下钱,结果齐国兵临城下,鲁国就地投降。这个故事告诉我们,单一的产业结构必定出事,所以我们不能靠房地产来支撑经济。我们不愿意看到中国房地产行业成为世界第一大产业,我们希望房地产能健康地发展,房地产产业链能健康地发展。我们绝不赞成房地产行业里的那些保守派、顽固派,那些不愿意推动房地产改革的“假改革主义”。

    房地产以及房地产市场已经到了不得不改革的时候,我们不要认为政府干预市场总是有问题的,政府应该调控!为什么?因为我们的房地产行业本来就没有完全市场化。至少50%不是的,因为土地没有完全市场化。

    真正的市场化是市长说了不算,市场说了算,市场的资源、供求关系是由买卖决定的,而现在明显不是。

    杜猛

    财经学者,经济学博士,北京大学房地产发展研究基金中心副主任。著有《房地产开发与运营》《投资管理概论》《货币学》等。

    (特约记者杨国英根据2013年11月30日“经观读书会”发言整理 未经作者审阅)



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