苏鑫：地产基金机会:挖掘1.5线城市楼宇经济

2013-12-05 01:01:49

来源: 时代周报

在房地产行业结束黄金十年后，房地产和金融业如何更紧密地结合？

本报记者赵卓发自北京

调控十年，亦是一部中国房地产金融创新的进化史。随着十八届三中全会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要提高直接融资比重，鼓励房地产企业金融创新，丰富金融市场层次和产品，这都将拓宽房地产企业的融资渠道。

在房地产行业结束黄金十年后，房地产和金融业如何更紧密地结合？时代周报记者专访了高和资本董事长苏鑫，与他畅谈了房地产金融创新的经验和教训，国内如何做大金融创新。作为中国首只商业地产基金和专业房地产资产管理机构，高和在房地产行业写下了多个“第一”，并在短短4年时间跻身中国人民币房地产基金TOP10。

主要关注商业地产

时代周报：作为没有房产商或者金融机构背景的独立房地产基金，目前高和的资金来源主要有哪些？

苏鑫：高和资本在创立之初，即找到一条与安全性资本对接的道路，最早的资金来源是纯粹的私募，募资渠道大多来自我个人的朋友圈子，这与很多规模更大的基金公司及外资基金以私人银行为主要募资渠道很不一样。也许，只有在中国，才存在如此大量的为寻求“安全”而不得不投资的“热钱”。它们既非快速炒作的投机性的资本，又非单纯寻求高回报的投资型的资本，因此不会有频繁的短期抽离行为，能够保持在投资周期内的稳定性，这点对基金的稳定安全运营非常重要。目前，也有机构性资本加盟高和资本，如保险资金。

时代周报：高和成功运作了中莎广场、凯德华玺、金澳国际等项目，您在选择项目时，有什么标准和尺度吗？

苏鑫：总的来说，高和主要是关注商业地产，当然，城市中也有许多不是每个商业地产项目我们都去投，至少是要有较好的区域价值，同时符合商业地产价值趋势判断的项目才能成为我们选择的对象。说到高和选择项目标准和尺度，我还是要提到“楼宇经济”这个概念。

对于高和资本来说，商业地产，我们首先看到的还是大的机会，随着城市分化，需求分化，出来更多的细分市场。其次，关注风险，具体的是关注资金回报率。因为最终衡量地产价值的就是看资金回报率。

那么从风险角度来说，最好第一步先尽量让你的资金投到价格相对低的资产里面去，这是最好的方法，巴菲特就是这么做的。

第二个方法就是可以像黑石一样，买资产包。国内也有这种机会，可能一些在国企手里的资产比较适合。第三个也是高和最重视的，就是楼宇经济。

挖掘楼宇经济

时代周报：如何挖掘楼宇经济呢？

苏鑫：目前，商业地产的市场供需正在发生质的变化。北京、上海等城市核心区域的写字楼两极分化非常严重，要么是国贸CBD这样的甲级写字楼，要么是已经存在10年、15年的老楼，很少有中间地带的写字楼。

传统意义上的甲级写字楼，代表了高端、豪华、专业，但同时可能意味着细节的“僵化”。夏天你穿着西服、打着领带都觉得冷飕飕的，这就是甲级写字楼对制冷温度的要求。我不相信所有人都喜欢上班的地方一进去就像酒店大堂，比如做创意的白领，肯定希望工作场所有点个性和设计感。这就是机会！

另外，城市，尤其是北上广深这样的一线城市，可供开发的土地资源日渐稀少。土地越来越少，地价越来越高。万一没有那么多土地可卖了，或者拿不到适宜自身的土地了，那政府、开发商该怎么办？未来的机会，会是在哪里？以存量提升、旧楼改造为主要途径的楼宇经济，会是答案之一。

楼宇经济在美国、英国等欧美国家已是非常成熟的商业开发模式，最典型的案例当属铁狮门收购并整体重建的纽约洛克菲勒中心，最终获得200%以上收益。另外，伦敦金融城的几轮改造提升，同样效果明显。

安邦咨询董事长陈功认为，如同很多国家已经经历过的一样，“大都市病”越来越严重的中国，未来50年势必也要经历一番城市的重构。

这一城市改造过程中蕴藏着巨大的商机，我们将之称为“楼宇经济”。楼宇经济，一方面改变了城市面貌，另一方面也促进了经济发展。

时代周报：过去三年多时间，高和收购资产规模超过60亿元，退出情况如何？在退出的解决方案方面高和有什么经验可以分享？

苏鑫：目前，高和收购的部分项目已经实现退出。退出解决方案方面，我大概可以谈两点。一是“资产精装修”。我认为，商业地产本身只是空壳子，它最后能产生的效能，不是由壳子决定的，而是由租客决定的。资产精装修的初衷，是针对市场上出售型商业不动产无统一管理、统一运营而导致租客良莠不齐、资产贬值而提出的一种理念。资产精装修的宗旨，是通过资产管理提升租金水平，租客品质，物业品质，提供金融服务，从而实现购买客户投资收益最大化。因此，可以说，资产精装修，最能解决投资客户难题的是在销售后。

第二点，我再来谈谈类REITs(房地产投资信托基金)。在资本市场发达的地区，商业地产的持有者可以通过出售给上市公司或者REITs实现退出。但在中国，商业地产的投资退出渠道受限。高和的方式是将写字楼或底商散卖了以后加上资产管理，这就是类REITs，它流动性很好，基金投资者是可以另外选择市场上其他投资者进行转让的。

商业地产基金机会在细分市场

时代周报：中华企业大厦是人民币基金在上海对商办物业的首个并购案，这个项目是怎么谈成的？

苏鑫：中华企业大厦，我们是2012年12月收购的，十年前曾吸引欧莱雅等世界500强企业总部入驻，但后来房子逐渐老化，欧莱雅等企业陆续迁离。它的地理位置非常优越，位于南京西路，静安寺正对面，地理位置优越，只是楼宇硬件落后造成租金较低。我们收购中华企业大厦后将项目改名，叫做静安高和大厦。后期对大厦进行内外整体改造，以提升大厦品质，吸引更优质的租客。

静安区域当时已经没有土地可以入市，率先进入了“存量时代”。大厦的改造有利于提升区域形象，而在优质企业进驻后，政府税收也会增加。这是多赢的。我们的想法和静安区政府的想法是不谋而合，当时高和第一次进入上海，谈下来算比较容易了。

高和资本收购后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，尤其是资产管理能力的提升，静安高和大厦的租金从4.0元/平米/天一跃升至7.0-7.5元/平米/天，被誉为上海写字楼市场租金增长最快的项目。入驻的租客包括金赛药业、国都证券等品牌租客。金赛药业是亚洲最大的重组人生激素生产企业，国内规模最大的基因工程制药企业；国都证券是国内排名前十的专业证券公司。”

时代周报：您曾说过，我们可以言必谈REITs，但眼前的触手可及的商办物业证券化机会更值得关注。您认为商办市场存在什么样的机会？

苏鑫：简单来说，我认为商业地产有两个趋势。一是，进入了存量时代，特别是一线城市。这意味着土地供应少、需求不断地变化。商业地产第二个趋势就是进入了投资时代，这意味着多样化和更专业的需求。

以上海为例，近年来上海出现多种酒店形态，不再仅仅局限于过往的星级酒店分类，出现了艺术酒店、文化酒店、精品酒店等多种新酒店类型，市场的商业需求与市场供应相比还有很大距离。同时，我们看到，现代办公区域的形态呈现更多样性，例如一些设计公司有更自我独特的办公装饰、布置需求，因此总体来说，商业地产不像住宅，有很多细分，所以机会还是很多。

而对于商业地产基金来说，可能更应该关注风险，关注资金回报率。在资金成本相对过高、而宏观经济疲弱带来的利润回报难度越来越大的背景下，高和资本也在发掘结构性机会，这与高和资本的“楼宇经济”模式紧密相关。

时代周报：目前商业地产的资产价格偏高，这样的环境中高和如何赚钱？未来会尝试全产业链的投资吗？

苏鑫：我们关注的仍然是一线城市和1.5线城市核心区域的商业不动产。未来细分市场我们没有强调第一，但纯粹做商业地产可能较少，还是以楼宇经济为主，还是希望在房地产市场进入存量时代和投资时代后，在差异中寻找结构性机会。

看好1.5线城市机会

时代周报：中国房地产行业的黄金十年已经过去，您怎么看待商业地产的未来？有专家认为，二、三线城市商业地产过热，高和未来会聚焦北京、上海这样的一线城市，还是会将业务扩大到更多的城市？

苏鑫：高和业务现在主要集中在一线城市，未来也可能进入1.5线城市，譬如在2011年的下半年我们在苏州做了一个项目，做的是商业地产芙蓉服务式公寓。随着城市化发展深入，我也有个基本判断，就是未来商业地产面临更加细化和专业化的需求。因此，高和资本主要还是在一线城市或1.5线城市进行商业地产投资。

时代周报：国内房地产金融创新在税收制度和法律制度建设方面还存在着空白，您认为哪些部分是亟须完善的？

苏鑫：国内房地产金融整体还处于发展初期。譬如人民币房地产基金就算是一个新生事物，2007年，国家颁布“合伙人法”，私募基金才具备合法地位。此前，除外资基金外，所谓的人民币基金几乎与非法集资无异。我认为，目前，国内房地产金融整体上处在发展期，未来随着中国市场化程度不断提高，加上各界人士的共同探索和创新，我相信，房地产金融制度方面也会日益完善。