• 剥离劣质资产 金丰投资27亿市值重组1600亿资产 小马拉大车考验绿地财技

    地产 > | Time Weekly - 2013-12-02 15:34:53
  • 本报记者 刘娟 发自上海

    应该毫无悬念,在今日(11月21日)的股东大会上,金丰投资6亿元出售富豪金丰酒店的议案将顺利通过。在与绿地集团谈判借壳上市的敏感窗口期,此举被认为是在“腾壳”,为重组铺路。“在上海市国资委推进下,绿地集团借壳金丰投资上市的目标和步骤还是比较快的。”绿地集团董事长张玉良接受采访时称,绿地在中国所有项目的审计及评估工作都已完成。目前正在确定最后的申报方案,年内基本上要完成申报。今年,绿地集团频频上演资本大戏,并有望开启A+H双资本运作模式。但在政策环境限制下,目前A股上市计划如何制定具体的时间表。此外,金丰投资市值仅不足30亿元的壳,如何装得下绿地3000多亿元庞大的资产,这考验绿地的财技。绿地方面在接受时代周报记者采访时称,此次借壳金丰投资的具体形式,注入资产的时间点和标的等,都还不便对外透露,尚待解密。

    抛售亏损资产为重组铺路

    一纸重组进展公告,让绿地集团重组金丰投资并借壳上市的消息得到了进一步的确认。11月13日晚间,已停牌4个多月的金丰投资发布公告称,公司控股股东上海地产集团正在与绿地集团及其有关股东接洽、商谈重大资产重组事项。交易各方正在对重组方案进行细化研究论证。

    而金丰投资日前以6亿元出售旗下连年亏损的酒店,也被看做是为绿地集团借壳一事铺路。金丰投资11月6日宣布,公司以6亿元的价格出售旗下富豪金丰酒店。上海东洲资产评估有限公司出具的资产评估报告显示,截至2013年6月30日,该酒店账面净资产3.76亿元。尽管金丰投资对本次溢价出售资产行为的解释为:“日常经营考虑,盘活存量资产,优化资产结构。”但在公司与绿地集团谈判借壳上市的时间窗口期,此举被看为是在“腾壳”。

    “作为绿地集团,青睐这项酒店资产的可能性很小。”上海有券商分析人士对时代周报记者称,“金丰投资选择在资产重组敏感期出售劣质资产,或迫于重组压力。从上市公司资产重组的惯例看,借壳方一般都会要求壳公司在资产注入前,先把旗下的劣质资产出售或转让,最后以净壳方式进行。”

    金丰投资内部人士对时代周报记者透露称,本次资产重组案中,上市公司(金丰投资)并非谈判主体,故对于具体的谈判细节及进展等并不知情。

    据其透露,这是由上海市国资委一手主导的整合大戏,“由于此前上海地产集团旗下业务整合不力,所以上海市国资委直接主导介入,希望绿地能收购上海地产集团持有的金丰股权,实际话语权恐怕连大股东上海地产集团也很难掌控”。

    一份来自申银万国的研究报告显示,根据上海市国资委提出的证券化率要求,上海市国资委2012、2013年资产证券化率目标为38%和40%,但目前进度缓慢,仅完成36%。

    而在上海国资地产业务聚集的上海地产集团、上实集团、绿地集团等几大集团中,虽然近几年绿地集团的发展势头明显超过其他几个国资地产系,但在今年收购盛高置地前,唯有绿地集团没能获得上市公司平台,尤其是A股融资平台。

    “绿地集团的扩张有赖于其超高杠杆的经营策略,这导致其净负债率水平高出万科、保利等龙头公司,较高的负债水平对公司的进一步扩张形成了制约。”申银万国在近期研报中指出,绿地集团要实现2015年5000亿元的销售目标,目前仍需打破一个瓶颈,就是对其现有的负债结构作出改善。而倘若能够借壳金丰投资,无疑将有利于绿地集团改善其现有的债务结构。

    而从上海市国资委角度和绿地集团两方来看,选则金丰投资作为重组对象,也有非常现实的考虑。

    上海地产集团目前分别持绿地集团、金丰投资、中华企业三家房地产企业股票34.68%、36.36%、38.96%,均为第一大企业法人股东,存在解决同业竞争问题的要求。而过去的三年,金丰投资的业绩持续大幅下滑,今年前三季度,公司实现净利润仅265.1万元,降幅达90.1%,整合迫在眉睫。在此背景下,优质企业借壳金丰投资合乎逻辑。

    张玉良曾在接受时代周报记者采访时称,并未透露具体事项进展细节。绿地集团办公室主任王晓东也对时代周报记者表示,借壳上市事项的实质进展,未来注入资产的时间点和标的等内容,目前都不便透露,尚待解密。

    小壳如何装下1600亿资产

    绿地借壳金丰投资若最后成行,无疑是一个“小马拉大车”的经典案例。

    停牌前,金丰投资总市值为27.42亿元,而绿地今年的整体销售收入有望超过3200亿元,其中房地产板块的收入预计会超过1600亿元。外界争议的一个焦点是,金丰投资的壳如此之小,如何装得下绿地庞大的资产。

    此外,今年8月,绿地集团已借壳盛高置地(00337.HK)登陆港交所,并将其更名为“绿地香港”。A+H上市后,绿地未来注入的资产方向如何划分,是否会有同业竞争存在?

    “绿地规模太大,单纯的定向增发或者出让股权都不行,估计双方采取定增结合资产置换的方式可能性最大,” 克尔瑞研究中心研究经理朱一鸣对时代周报记者介绍,预计会注入绿地内地的房地产业务,但也不可能一下子完成,需要几年时间慢慢注入资产。

    而在中国房地产数据研究院执行院长陈晟看来,绿地现在只需构建A+H的模式,壳的大小并不重要,要看未来注入什么。他向时代周报记者表示:“如果借壳金丰能成的话,表明A股市场对房地产重组和借壳可能有放开的迹象,未来不排除会有更多的房企采取这种方式。”

    “在集团的内部会议上,资本运作被列为今年的工作重点。”绿地集团内部人士对时代周报记者透露,金丰投资几个月前突然因重大事项停牌,其实说明相关事项已接近于最后拍板。一旦政策有所突破,绿地随时将启动资产注入和再融资计划。

    “绿地整体上市是未来方向”,绿地集团董事长张玉良构想的上市蓝图中,A股上市计划并非要与绿地香港做竞争对手,而是希望可以发挥全面整体优势。在未来,金丰投资将作为绿地集团整体上市的平台,而子公司绿地香港则扮演“海外资本市场窗口”的角色。究其具体细节,绿地相关人士对媒体介绍,绿地长期以来在区域上的划分相当清晰,也是通过区域界定来划分不同事业部的业务范围,接下来将集中拓展的区域是在南方,“在某些地方,土地面积较大或开发投入较大,甚至会采用不同事业部联合开发的模式。”该绿地人士称,在借壳金丰投资上市后,A股和H股会进行一定的联动,会一起把蛋糕做大。

    此外,该人士进一步透露,不排除在未来更进一步整合集团及上市平台的想法,包括未来在海外的投资。

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