• 龙头房企的狂欢盛筵

    地产 > | Time Weekly - 2013-11-14 01:24:42
  • [摘要] 房地产行业洗牌力度越来越大,对于龙头房企来说这依旧是一场狂欢盛筵。

    中国的房地产市场再次呈现愈调愈涨的怪圈。 GETTY 供图

    赵夏蓉

    楼市在调控之中度过了风雨的五年,房产调控历时已久,土地、财税、信贷、限价等各种政策不一而足,市场在起起落落之中坎坷前行。

    与此同时,房地产行业的洗牌力度越来越大,马太效应下,行业的集中度在进一步提高。但对于龙头房企来说,这依旧是一场狂欢盛筵。

    巨头排名变更

    从昔日耳熟能详的四大天王“保、招、万、金”争霸到新四大天王“万、恒、保、中”重划势力范围,再到“千亿俱乐部”的扩容,不难看出地产江湖的风云变幻。

    万科(000002.SZ)2010年首超千亿,绿地集团和保利(600048.SH)则在2012年正式跻身“千亿俱乐部”,而中海、恒大(03333.HK)、万达等房企则紧随其后,去年年度销售总额均超过900亿元,距千亿俱乐部只有一步之遥。

    今年,市场再次出现“一冷四热” (调控政策遇冷、行业投资全面回暖、市场成交量回升、项目价格普涨、土地市场量价齐升)格局,虽然在3月就祭出“国五条”,然而,在“末班车效应”刺激下,市场在短暂遇冷下又极度疯狂起来。陆续发布的房企三季度业绩表更是耀眼夺目,万科、绿地、中海、保利、恒大等皆赚得盆满钵满。

    从百亿元到千亿元,万科用了5年。而从千亿元到两千亿元,万科将时间设定在2014年。虽然,万科依旧是老大,但随着千亿俱乐部的扩容,老大万科的优势已经不太明显,千亿元军团的竞争白热化。

    万科也正在努力捍卫自己行业老大的地位。从收购香港上市公司南联地产,到B转H股的方案出炉,万科在搭建海外融资平台、剑指国际市场,不遗余力地巩固江湖地位。万科在前三季以1279亿元的销售额再度领衔榜首,同比增长33%。企业推案和营销力度持续加大,中小户型产品销量占比高达90%,迎合了主流市场需求,保证了业绩增长。

    前三季,绿地集团以1012亿元位居榜单第二位,同比增幅高达40%,增速在五大领军企业中位居第一。绿地集团成功在港借壳上市后,企业的商业地产和海外业务都进入快速发展期;从业绩上看,与万科的差距在不断拉近。

    中海去年就超过万科登上了最赚钱房企榜首,去年营收为517.3亿元,但在净利润方面,中海去年达到151.6亿元,比万科125.5亿元的净利润高20%,平均2天半就要赚1亿元。中海前三季销售900亿元,紧逼千亿元。而今年8月中海发出重组信号,母公司拟注入涉及超3000万平方米的土储,资产价值约500亿元,行业内均认为,这对已是地产航母的中海来说,能弥补中海地产在某些业务方面的不足,更能形成规模效应,在规模上或会撼动万科行业之首的地位。

    保利地产奋起直追,前三季销售收入与中海地产相比只有4亿元之差。保利将2000亿元的目标定在了2020年。“保利擅长弯道超车”,一地产分析人士称,在行业最为艰难的2008年、2011-2012年上半年,保利地产均实现了高速增长。其既拥有得天独厚的央企资源背景,又遵循高周转高杠杆的市场化运作方式,使其兼具了万科的规模化和中海“会赚钱”的特征。

    相比昔日的四大天王,恒大可以算是近几年涌现出来的黑马,以其三、四线战略闻名。前三季度业绩达到746亿元,同比增长21%。与以往相比,一直深耕三、四线的恒大今年参与到一、二线城市与近中心核心地段的逐鹿中来,持续优化了土地结构,加强了一、二线以及近市中心的三、四线核心地段的拿地力度,分享这些区域的高利润盛筵。

    尽管霸主之争愈演愈烈,但龙头之间的关系已由过去的竞争演变为错综复杂的竞合,顺应时势的抱团取暖也成了其聪明之选。2012年底,绿地与万科联手以54亿元夺得上海地王就是典型个案。

    TOP10门槛提高

    房企TOP10的成员还包括碧桂园(002007.HK)、万达、华润置地(001109.HK)、世茂房地产(000813.HK)、绿城中国(003900.HK)。在全面回暖的市场环境中,往往是布局广泛、产品线丰富的大型房企更容易在全国范围内出击,快速锁定销售业绩,这些标杆房企今年普遍加大了新开工力度。比如,上半年,世茂房地产新开工建设1430万平方米,是去年同期的5倍多。

    去年全年销售额离500亿元尚有一步之遥的碧桂园,今年推进了拿地变革,将拿地权限下放,以提高拿地效率、加快高周转,从一定程度上增加了企业的可售货量,而海外项目亦进入收获期,前三季碧桂园销售额总计614亿元,同比实现翻番增长,达到104.7%。

    显然,伴随着大型房企资金加速扩充,房企竞争格局将再度改变,这从近两年TOP10房企的准入门槛的提高便可窥知一二。

    克而瑞的最新报告显示,从金额角度来看,TOP10房企入榜门槛达到433亿元,较2012年前三季度300亿元门槛相比,增幅达到44%。相比TOP10房企,TOP20房企金额门槛的提升力度更为显著,销售金额从2012年前三季度的140亿元增加至今年的247亿元,同比增长76%。今年前三季度,第一梯队中,500亿元以上的房企,数量从去年的5家上升到7家;其中,800亿元以上房企数量由去年同期的1家增加至4家,显示出强者更强的局面;销售均值上,各梯队销售均值均好于2012年前三季度,其中,第一梯队500亿元以上房企的均值为861亿元,比去年同期高出97亿元。

    鉴于这些房企前三季的业绩飘红,同策咨询研究部总监张宏伟由此预计,今年全年销售额达500亿元的房企数量将从去年的8家上升至12家左右,同时,千亿军团的数量将从去年的3家上升至6家左右。

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