北京楼市调控加码

2013-11-07 03:49:09

来源: 时代周报

在北京房价再度领涨全国之际，备受关注的北京市“自住型商品房”政策终于浮出水面。谁能购买？建在哪里？会不会滋生腐败？会否重走经济适用房老路？目前还只是一个概念的自住型商品房

本报记者刘丽琦发自北京

在北京房价再度领涨全国之际，备受关注的北京市“自住型商品房”政策终于浮出水面。

新政策的出台，是否意味着一个时代的终结？

11月2日，有媒体报道称，住建部拟取消经济适用房政策，这意味着这项已经施行了15年的政策将告别历史舞台。

但自住型商品房能否取代经济适用房还是一个问号。

10月23日，北京市住房和城乡建设委员会发布了新的房地产调控政策，意在从供需两端加强对房地产的调控。内容包括建立限购监督委员会以及自住型性、限价商品房等七项措施，被称为“京七条”。同日，北京市又发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称《意见》）。

《意见》明确，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。年底前将完成2万套供应，预计明年5万套的自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。

但谁能购买？建在哪里？会不会滋生腐败？会否重走经济适用房老路？目前还只是一个概念的自住型商品房似乎还有很长的路要走。

“政府福利”

“自住型商品房”着实让齐欣一家兴奋了好几天。

齐欣2006年随丈夫来到北京，彼时丈夫在国企工作，且已拥有北京户口。一切安顿妥当以后，便申请了经济适用房。但经济适用房对他们来说，就像福利彩票一样，总是在希望中失望。

2009年，他们不堪生活的压力，远走新疆。日子渐渐好起来后，他们的女儿出生了，为了孩子以后的学习，今年9月，他们又回到了北京。但这些年，他们从没有放弃申请经济适用房，但经济适用房每年摇号两次还是与他们无缘。一家三口租住了昌平区的一个一居室。

“不能再这样了，哪怕买个小点面积的，也要买房子。”今年十一过后，像《蜗居》里的海萍一样，齐欣下班以后就去看房子，房子看了不少，但房价却总是让她拿不定主意，“首付还要和亲戚朋友借好多钱呢。”

直到10月24日，齐欣听房屋中介的人说起自住型商品房的事情。

那么，什么是自住型商品房呢？

根据《意见》，限价商品房是在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。

“买房我先缓一缓，你帮我了解一下，这个自住型商品房具体是怎么申请的。”齐欣对记者说。

像齐欣这样的人并不是少数，时代周报记者随机采访了几个房地产中介机构的经纪人，均表示受“京七条”的影响，这几天看房的人的确不多。“大家都处于观望状态”。

“由于此类商品房正是针对社会夹心层购房群体，体量较大，虽然有可能额外导致部分原来无意购房人群进入市场，但对于当下高房价来说，30%的价格差距，可能会导致现在商品房市场需求中50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场，转而等待限价房源。”中原地产市场总监张大伟告诉时代周报记者。

“京七条”加快自住型商品房的建设意见的发布刚好是在国家统计局发布70个大中城市新建商品住宅价格变动情况的第二天。国家统计局数据显示，北京房价同比上涨20.6%，位居各大城市之首，让北京的压力相对较大。“京七条”的发布，是从政策层面对于北京房价过快上涨的一种回应。

“夹心层”的困惑

兴奋过后，“买还是不买”的问题最近一直在困扰着齐欣。如果申请自住型商品房之后，还和经济适用房一样，陷入“等待，失望，再等待”的死循环怎么办？再过几年，北京市的房价“不知道又涨到哪里去了”。

作为房地产经纪人，李波给出的建议是现在购买商品房。他从业7年，这7年中，每一个新的房地产调控政策都会在初期产生效应之后逐渐归于平淡。

“像经济适用房一样，买房资格只针对北京市户口的，就算有买房资格，什么时候能摇到号还是一个问题。再说，以往这些保障房存在的猫腻儿多了去了。”李波告诉时代周报记者。

“别看现在看房子的少了，但很快就会回归。其实现在买房和申请自住型限价商品房并不冲突，上有政策，下有对策嘛。北京的房价上涨如此之快，先买了商品房，如果符合限购政策，再想办法取得自住型限价商品房的资格，摇到号之后再卖掉商品房都划算。”李波自信地对时代周报记者说。

按照相关规定，对于购房人资格限定于“在本市具有购房资格的家庭”。

那么，自住型商品房与经济适用房以及此前推出的限价保障房有何区别呢？

亚太房地产研究院院长谢逸枫向时代周报记者解释称，自住型商品房虽定位为商品房，但属性仍是经济适用房，介于“两限房”与“商品房”之间。目的是解决中等收入人群的住房问题。从流通性与解决的住房人群及定位、产权性质上看，自住型商品房属于商品房的范畴，不属于保障房范畴。

自住型商品房与之前推出的两限房、保障房还是有一定区别。首先，保障房和两限房对于购买人群的收入控制较严，主要针对的是中低收入家庭。而自住型商品房则是以自住型改善型为主，针对的是中等收入家庭，以满足“夹心层”的住房需求。其次是自住型商品房的土地供应方式与两限房有所区别，两限房的含义是“限房价、限地价”，而自住型商品房的部分土地供应方式为“限房价、竞地价”，还包括“竞配”的方式。

谢逸枫认为，自住型商品房看似解决了“夹心层”的住房问题，解决一个夹心层，依然会有新的夹心层出现。

由于“限房价、竞底价”没有涉及土地制度的核心问题，因此很难解决房价问题。自住型商品房偷换“限价房”概念，实质上仍是经济适用房。

谢逸枫强调，从准入对象来说，自住型限价商品房看似放宽了户籍要求，但依旧和以往保障房一样，更有利于本市户籍人口。不能解决外来人口的住房问题，就无法改变北京的住房市场。

会不会全国推行？

事实上，早在《意见》出台之前，自住型限价商品房就在北京市房地产市场上隐现。今年以来，北京市已在昌平、朝阳、海淀推出了3宗“限房价、竞地价”地块，房价分别限定为不高于每平方米1.5万、2.2万和1.9万元，比周边房价低约两三成。

北京市表示，近期还将在朝阳、通州、大兴等多个区县推出多块配建自住型商品房的项目用地，房价控制在1万-2.2万元之间，年底前形成2万套左右供应。明年，北京计划推出5万套左右自住型商品房，并且在土地供应计划中单列，优先供地，确保供应。

“自住型商品房”看上去很美，但谢逸枫告诉时代周报记者：“这是不现实的。《通知》说今年将要形成2万套的供应，但到目前为止，并没有公布这2万套在什么地方。还说明年要供应5万套，可是明年的土地指标还没有出来。倘若供地主要在6环与更远郊区域，影响有限，平抑房价上涨的作用将大打折扣。”

张大伟也提出了自住型限价商品房存在的问题：“按照新规定：新自住型住房保障房资格的优先，按最宽松的限价房收入限制，家庭资产76万内，且4人以上年收入低于11万。如果买套200万自住型住房，首付起码要60万，贷款140万的话，月供9000元，年供11万。也就是如果有轮候资格去买自住型住房的都有虚假提供保障房申请资料的嫌疑了。如果供应量不大，可能和保障房一样，很少人能够买到，对市场的影响也就会减弱。”

1998年，为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，我国适时推出了经济适用房。如今，承载着“夹心层”美好愿望的自住型商品房能否和经济适用房一样推广到全国呢？

“鉴于这样的短期市场效果作用，其他房价上涨过快一、二线城市不排除会跟风模仿，通过集中建设或者配建自住型商品住房的方式进行调控。”同策咨询研究部总监张宏伟向时代周报记者解释说，“从‘限房价、竞地价’的中长期市场效果来看，并不适合全国一刀切进行推广。这种方式只适合重点城市个别地块，比较容易产生高溢价的项目上。由于土地资源的稀缺性、市场阶段性的特征，不可能所有的城市都适合。”

但张大伟对此却有不同看法。

“这一政策可以说是标志着楼市调控的新思路，成为了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低价销售给中低收入的自住型人群。高端部分市场化运作的三层结构。”张大伟说。