两易定增计划 招商地产增添冲击千亿筹码
本报记者 赵夏蓉 发自广州
“十年不鸣，一鸣惊人”，这是业内对招商局地产控股股份有限公司（000024.SZ，下称“招商地产”）这个昔日的房企“四大天王”之一的形象概括。从去年收购海外上市平台东力实业控股有限公司(00978.HK，下称“东力实业”)，到2012年业绩暴涨，再到今年东力实业重组，亮出最大再融资方案。
而为了确保定增计划的顺利完成，招商地产两度调整了发行底价，可见招商地产对定增的重视。如若这次定增完成，招商地产就可有效扩充土地储备和资产规模，为尽快实现销售额超千亿元的目标多加一道筹码。
近日，东力实业终于完成反收购，实现新上市，表明这个老牌的地产巨头开始了新一轮的发力。招商地产董秘刘宁在接受时代周报记者采访时也表示，未来东力实业和招商地产会按城市划分业务，东力实业新上市，肯定能让招商地产提速实现（千亿元）的销售目标，未来会加大拿地力度。
但是，招商地产也存在着拿地成本偏高、中高端产品过多的尴尬，由此导致存货创下新高，达到772亿元。这一因素，或将影响到招商地产的千亿大业。
境外平台搭建完成
近日，东力实业向招商地产全资子公司瑞嘉投资实业有限公司（以下简称“瑞嘉投资”）所属的全资子公司成惠投资有限公司发行代价股份2,897,028,703股，瑞嘉投资对东力实业的持股比例由70.18%增加至74.35%，同时获得现金对价港币7.49亿元。东力实业配售股份总数为939,760,297股，配售所得款项总额为港币19.27亿元。
至此，瑞嘉投资和东力实业的资产重组交易已顺利完成，东力实业完成了反向收购，实现了新上市。从去年5月份以1.99亿港元收购东力实业合计7.498亿股股份（占东力实业全部已发行股本的70.18%），仅仅一年半的时间内，招商地产就马不停蹄地完成了对其的注资、重组，为这台境外的发动机加油。
今年4月份，招商地产就开始酝酿将控股子公司瑞嘉投资属下4家控股公司的股权注入新收购的东力实业控股，交易对价为49.64亿元。而这4家控股公司共持有8个房地产开发项目，分布于广州、佛山、重庆和南京。然而，在急于建立海外融资平台的过程中，招商地产却对一些风险考虑不足，因受制于南京雍华府项目土地证问题导致上述资产注入被迫暂时中止。但招商地产强调会尽快解决问题，保证注资在今年内完成。
9月23日，东力实业公告宣布获得招商地产新注资佛山顺德1872、金达广场及重庆依云江岸3个项目。而这3个项目正是招商地产广州分公司在今年4月和7月分别以竞买、收购等方式获得的顺德商住用地及重庆巴南地块。目前，东力实业已经获得招商地产11个项目的注入，总代价66.88亿港元。
“如发动机打着了火”，招商地产董事总经理及东力实业主席贺建亚如此形容完成注资后的东力实业，他说，在已注入的资产支持下，目标合约销售可于3年内翻一番。在目前负债率降低的情况下，未来不排除债务融资，以投资新项目。
“对招商地产来讲，东力实业这一海外业务平台的搭建，最主要的影响是升级其融资渠道获取低成本的资金，以增加品牌影响力。”广州中地行投资咨询有限公司董事长徐建平对时代周报记者表示。
据国泰君安的研报分析，招商地产近几年融资成本都较低，2012年，其加权平均融资成本不到6%，海外融资平台的搭建将进一步增强招商地产的资金优势。而东力实业平台带来的融资优势会推动招商地产“千亿销售、百亿利润”的目标加速实现。
“（东力实业平台的搭建）肯定能提速实现目标。”刘宁对时代周报记者表示，“东力实业和招商地产业务一样，只是按照城市划分。”根据招商地产和东力实业的不竞争协议安排，在东力运营的城市中，招商地产将不再开展新的房地产业务。
调整底价确保定增完成
“招保万金”，这昔日耳熟能详的房企四大巨头，差距已经在拉大。万科自2010年开始每年销售都过千亿元，稳坐房地产行业头把交椅。而保利也在去年冲进了千亿元俱乐部。相比起来，招商地产已经掉队。
2011年初，林少斌上任董事长后，旋即提出“8年内销售额达到千亿元”的中期目标，招商局集团也提出招商地产要重回行业一线阵营的要求。低调许久的招商地产开始加快周转。去年放下身段在全国范围内大规模降价促销，效果立现：招商地产2012年全年累计实现签约销售面积247.52万平方米，签约销售金额363.86亿元，同比分别增长106%和73%，创下公司历年来最高纪录，销售金额增速是万科的4.5倍。
今年4月，贺建亚首次明确提出未来五年“千亿收入、百亿利润”计划目标，标志着招商回归行业第一阵营的强硬态度。之后，招商地产又开始了高层调整，步入了贺建亚时代。依赖着母公司的支撑，招商地产也加紧补课。“集团一直以来从资源上对招商地产这块都有倾斜，特别是近两年。集团也觉得目前地产这个板块在整个集团的板块中相对小一点，所以也需要将地产这个板块做大做强。”刘宁此前对时代周报记者表示。然而随着经营规模加大，招商地产的现金流面临压力。2010年、2011年、2012年及2013年1-6月，招商地产合并经营活动现金净流量分别为-44.46亿元、-21.12亿元、50.99亿元和-12.76亿元，“其中现金流量压力主要源自购买项目开发用地，随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，公司可能面临因资金周转速度缓慢而导致现金流量不足的风险。”招商地产在公告中承认。
为补充流动资金，招商地产在今年9月抛出了再融资潮来袭后的上市房企的最大定增计划，计划以发行股票购买资产的方式向大股东招商局蛇口工业区有限公司购买估值达48.65亿元的土地，同时募集配套资金16.22亿元，两项方案的总额达到64.87亿元。
但此方案在出台之际因被资本市场疑为“注水”增发而惨遭跌停，主要原因在于投资者认为，不仅购买的土地价格偏高，而且外界极力看好的前海地块未能注入，定增预案明显低于此前市场预期，因此一度被不少机构认为恐难成行。
10月15日，招商地产对其定向增发方案进行了第一次调整，变更交易范围，终止了对此前计划在内的女娲广场地块的收购(该地块评估值为1205万元)，交易总价款更改为约48.53亿元。原因是“此前在对女娲广场用地进行评估时，对其使用年限评估有误”。仅在一周后，招商地产再度对定增方案进行了第二次修改，调整了发行底价。
中高端产品过多
“相比万科、保利地产等房地产开发商，招商地产在开发力度上着实显得弱一点，开发节奏缓慢一些，但实则还是有潜力的，其土地储备并不弱。”徐建平对时代周报记者表示。
如果说，之前招商地产的开发步调缓慢裹足不前的话，那现如今招商地产开始提速，尤其是在扩充土地储备上。
招商地产今年计划耗资200亿元拿地，在去年156.73亿元的基础上增加了约50亿元。近日，招商地产发布的三季报显示，招商地产前9个月共获得16个项目，占地面积为119.04万平方米，规划建筑面积为256.19万平方米，总成交金额为138.17亿元。
10月30日，广州招商房地产有限公司以底价3.57亿元获得佛山市南海区九江一宗商住用地。10月31日，由招商地产和九龙仓集团各占50%权益的合资公司佛山依云房地产有限公司以9.2亿元竞得佛山市禅城区季华大桥北侧一宗商住用地。“这两幅地块实则就是东力实业拿的。”刘宁向时代周报记者透露。
虽然，之前招商地产称会“进一步优化产品结构，增加刚需项目，加快刚需新盘入市”，但由于招商地产仍集中在土地竞价较为激烈的一二线城市拿地，招商地产平均楼面价偏高，为5394元/平方米。尤其在今年相继新进入大连、昆明、宁波、杭州，楼面价均在12000元/平方米以上。拿地成本偏高，预示着这些土地仍将开发为中高端产品，可却面临着中高端产品过多的尴尬。
虽然今鹰地产营销总经理林晓华等业内人士均认为为加快周转，招商地产应该扭转偏重中高端产品结构的局面。但目前招商地产的存货创下新高，达到了772亿，也有人士称，快周转模式的建立也不是一朝可为。“目前，对招商来说，核心还是对利润的追求，其目前的土地储备结构、产品结构和整个团队的战略建设，也不是轻易能调整过来的，关键还是要坚持原有的发展计划。” 徐建平对时代周报记者表示。
而刘宁亦对时代周报记者称：“还是会保持自己的风格，未来会加大拿地力度。”
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