陶短房：“住房养老”到底咋回事？

2013-09-19 02:05:51

来源: 时代周报

陶短房

一些发达国家和发展中国家都开设有类似“住房养老”的项目，目的是为退休老人提供一种辅助性晚年生活保障。这类项目开展较普遍的国家，有美国、法国、加拿大、新加坡等，大体可分为“美国模式”和“加拿大模式”两种。

抵押式最普遍

所谓“美国模式”，即由政府参与和政府补贴计划扶植、采用类似“房屋抵押换定期养老金发放”的模式，为老年人提供类似工资的养老生活费。

“美国模式”又可细分为联邦政府保险的“抵押式”、联邦全国抵押协会受理的“搬离式”和商业贷款机构推出的“共享式”三种。

其中“抵押式”在美国推行最为普遍。这种方式要求62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司，并和后者签订一个有“生活费发放效期”的协议。协议效期内，老年人可按月领取生活费，老人去世或协议效期到期后，则老人或其后人应或按协议归还本息，或将房产折价拍卖支付本息，否则银行或理财公司有权自行处置抵押房产。

“搬离式”的放贷条件，是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署为放贷方认可的还贷协议，这种模式的放贷一般不受效期约束，但执行条件比“抵押式”更苛刻，房主非但要“押房”，还要给放贷方腾房，其目的，自然是保障放贷方可以按时收回本息。事实上，由于对“还贷协议”评估苛刻，这种“住房养老”并非想申请就能获批的。

“共享式”一般无有效期、老人不需搬离，但这样做自然同样要付出代价：放贷方要求老年人住户让出住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。

通俗地说，“抵押式”的特点，是“银行给你发养老金，但到期不还钱小心房子变没”；“搬离式”的特点，是“银行给你发退休金，但你得把房子腾出来给银行用，而且死后不还钱房子同样变没”，“共享式”则是“银行给你发退休金，但你得把房子让出四分之一的产权归银行”。

美国是工业化国家中，唯一实行非全民福利体系的，尽管美式“住房养老”同样以“倒按揭”为表现形式，但其背景是政府的政策补贴和财政支持，一些既“够不着”商业养老保险，又“踩不上”低收入福利性养老金的美国人，将这种养老方式当作主要养老来源。采用按月发放养老金的方式支付，是美式“住房养老”的基本形态，道理很简单，选择这条路的老年人家庭，几乎都是别无养老良谋、要靠这笔养老金吃饭的。

这种形式最大的弊端，对老人们而言，是形式不够灵活，抵押还款条件苛刻，许多需要养老金的老年人要么不堪忍受偿还条款，要么不愿将自己房屋的支配权甚至产权拱手让人，而不愿采取这种养老方式。

金融机构也有自己的苦衷。

对于最普及的“抵押式”，银行盈亏的关键，是养老金支付的期限，对银行而言这个期限越短越好，期限越短，资金链相应也会越短，收回本利的概率越大，盈利前景越光明，风险越小，而对于老年人而言，这个期限却是越长越好，期限越长，自己的养老也越有保障。

由于美国早已进入老龄化社会，且老人寿命越来越长，不仅迫使金融机构一再延长支付期限，且到期老人健在却拒不还钱的现象愈益普遍。这本来是再正常不过—如果老年人有别的养老财源，又何必“倒按揭”？期限到了，养老金停了，人却健在，在银行看来，“到期不还钱”实在无法忍受，可对老人而言，“不发养老金还收房”又情何以堪？由于情况特殊，对簿公堂的结果，银行即便赢了官司，最终也很难确保如期执行，这令放贷一方的资金链越拉越长，难以为继。正因如此，尽管近年来政府和监管机构出台了多项保护措施，但大型金融机构对这类业务的积极性不高。

“倒按揭”是纯商业模式

在加拿大，超过62岁的加拿大老人可将住房抵押给银行或金融理财公司，换取一笔抵押贷款用于养老。这笔抵押贷款的利率一般较优惠，总金额则视房产价值和老人个人意愿而定，上限是30万加元，最低则为1.5万加元，可选择一次性支付，也可选择分期支付。这笔“倒按揭”的钱老人可以任意使用，贷款方不会干涉其用途，唯一的担保，则是作为抵押的房产产权不能变更。

和“美国式”相比，“加拿大式”归还期限较为灵活，一般没有固定期限，老人去世后，其后人处理房产时将贷款连本带息结清，如果后人选择卖房，则贷款会从房款中扣除。

不难看出，相比美国，加拿大的“倒按揭”条件要宽松得多。这是因为美国是非福利国家，“住房养老”对许多老年人而言是主要养老来源，而加拿大是福利国家，老年人主要靠老年金（OAS）、养老金（CPP）、养老储蓄基金（RRSP）等福利性养老收入养老，“住房养老”仅仅是贴补养老费用不足的辅助来源，若加拿大理财机构推出美国式“倒按揭”方案，就很难行得通。同理，倘若美国推行加拿大式“倒按揭”，将养老金分一次或几次集中发放，且不限制用途，则呆坏账问题势必更加严重。

事实上，两种模式的“住房养老”起源差异很大。如前所述，美国式“倒按揭”是联邦政府为解决养老问题推出的联邦补贴计划，而加拿大联邦政府的养老政府性行为就是社会福利，“倒按揭”是从“住房抵押贷款”发展来的纯商业行为。“住房抵押贷款”是加拿大较为普遍的个人理财方式，不过通常对申请者职业、资信有严格要求，而老年人的“倒按揭”则放宽了这方面要求。

在美国，虽然是非福利社会，但商业养老保险的覆盖面较广，提供的养老金也较丰厚，而低收入者则可申领福利金，依赖“住房养老”的仅是社会一小部分群体；而在美国以外的工业化国家，则都是福利国家，“住房养老”只是养老费用的补充。在加拿大，很多老年人并不喜欢这种“倒按揭”模式，而是采取了广义的“住房养老”方式，即要么把房产拆成小单位，招租一些年轻房客“以房租养老”，同时还能让自己有个关照（大部分加拿大老人不和成年儿女同住），要么索性把住房卖了，用换来的钱支付老年公寓或“退休人员之家”、“护士中心”（不同级别的养老院，主要差别是护理等级和居住自由度）的费用。

作者系专栏作家