担保额为净资4.6倍 泰禾临崩盘危机？

1-8月泰禾已在全国购地9块总金额134亿，而前7个月公司仅实现合同销售金额40亿。

特约记者 周南希 发自广州

被诸多业内人士描述为“疯狂”的泰禾集团，9月3日再次在其官网发布公告。公告称，计划年内全面放开“大额度”拿地授权，最高授权金额达到60亿元人民币。与此同时，泰禾集团董事长黄其森多次在公开场合表示，公司2013全年计划的拿地资金是110亿元，而且调高的可能性极大。

而就在该公告发布的数日之前，泰禾集团经200多轮的拼抢后，力挫中海、万科、招商、中骏、融信、正荣等20家实力房企，以40.52亿元竞得厦门海沧约259亩的H2013P04地块，楼面价10834元/平米，溢价率185.2%，成为厦门史上最大“地王”。

时代周报记者在查阅泰禾半年报等资料后发现，1—8月泰禾已在全国购买土地9块，平均每月斩获地块超1幅，总计占地超1090亩、总建筑面积超158万平米、总金额约134亿元。尤其是今年以来，泰禾在一线城市北京、上海频频战胜全国超一流房企，连续竞得多幅地块。而与此形成鲜明对比的，则是2013 年前7 个月，公司仅实现合同销售金额40 亿元。

盲目高价拿地使其资金捉襟见肘，据其半年报显示，其资产负债率已超过80%，有分析人士指出，泰禾集团总担保额度已超过其净资产两倍有余，如果项目进展出现问题，随时有崩盘的危险。

对外担保133亿是净资产4.6倍

据统计，泰禾今年1－8月在全国已经成功斩获9幅优质地块，获取丰富土地储备，泰禾强劲的实力及高速的发展，令业界侧目。

疯狂拿地的结果，导致今年上半年泰禾集团预付款项高达61.7亿元，而去年年末则是16.92亿元，增长了264.49%。据泰禾2013半年报显示，泰禾集团的短期借款以及一年内到期的非流动负债分别为31.57亿元和23.14亿元，分别增加680.29%和491.20%，公告显示，上半年泰禾的资产负债率已经高达80%。

无奈之下，泰禾开始增加融资运作。3月，泰禾集团为旗下六家全资公司提供总额为62.2亿元的担保，其中有四项是为满足最近所拿项目的运营资金而进行的。4月25日，泰禾为北京台湖地块项目提供连带责任担保，担保额度为20亿元。

从2012年扩张起，泰禾集团就以所拍得的土地抵押、控股孙公司股权质押、集团担保的形式从银行、信托、股权基金、资产管理公司等机构处融资。截至2013年6月，泰禾集团对外担保133.53亿元，占公司最近一期净资产的460.33%。相比2012年末公司实际对外担保总额52.24亿元，增长1.56倍。

时代周报记者在查阅泰禾2012年报及2013半年报后发现，泰禾2012年从金融渠道融资近60亿元，其中兴业银行贷款29亿元，是泰禾集团最大资金提供者，云南信托处融资12亿元，东方资产管理处筹得12亿元，其他的银行包括交行、民生都有数亿元贷款。

2013年以来，泰禾集团的融资显得更加频繁，特别加快了信托的融资。半年报数据显示，长期借款中信托借款为24亿元，除了2012年的云南信托12亿元，增加了12亿元。分别为中铁信托的4.5亿元优债1303期北京泰禾项目集合资金信托计划和五矿信托7.5亿元泰禾广场信托贷款集合资金信托计划。

除了借助资产抵押方式获得融资之外，泰禾还采取项目信托融资方式，包括中融信托14亿元泰禾泉州华大股权投资集合资金信托计划和重庆信托20亿元中维泰禾集合资金信托计划。

此外，大业信托泰禾I号股权投资基金集合信托计划目前募资8.75亿元。

泰禾董秘王传序在接受时代周报记者采访时表示，外界对泰禾的资金猜测可能并不准确，就目前来看，无论商业地产还是住宅地产，泰禾都做到了量力而为。“我们不会盲目拿地，土地预付款也基本付清。”王传序透露，除了厦门海沧地块款项尚未结清之外，所有款项均已支付完毕。

抢抓城镇化的机会

泰禾为何在几近沉寂10年之后突然发力，按照黄其森的说法，国内城镇化进程是房地产的最好机会。黄其森曾在接受媒体采访时表示，这是一个历史机遇，所以泰禾要抢抓住，快速扩张。

据王传序透露，目前泰禾的发展方向主要集中在一线城市，并且已经在北京和上海拿地，未来最有可能进入广州等城市。“如果有机会的话，为了保证公司的可持续发展，泰禾一定会加强土地储备。”

那么城镇化到底能带给房地产怎样的机会？复旦大学房产研究中心企业研究所副所长陈晟表示，在城镇化进程中，新城镇建设占有重要地位，它将给房企带来新的市场需求。但是可能给新的产品带来的机会更多。诸如乡村旅游地产，生态环境保护地戒特殊产业的集聚地等将成为房地产需求的产生地。具有鲜明特色、生态宜居的智能小镇，将是今后的一个重要发展方向。

“我个人认为，目前所有关于城镇化带动房地产发展的说法，都很牵强。”亚太城市研究会房地产分会会长、地产评论员陈宝存在接受时代周报记者采访时表示，目前所提的城镇化带给房地产的机会，更多的应该是城市化进程加快的概念。陈宝存认为，随着城市化程度的升高，改善型住房或许能够迎来新的机会。但是从目前来看，按照陈宝存的观点，以“院子”系列闻名的泰禾，价格已经非一般城市居民所能承受，因此城镇化概念下的发展契机，似乎对泰禾而言，并没有太大的实质性帮助。

“资金扶持可能才是更多以城镇化概念扩张的房企看中的理由。”有行业分析师在接受时代周报采访时如此表示。据公开消息显示，作为推进城镇化建设的主力银行，国家开发银行已先后与安徽、深圳、四川等十多个省市签订了合作备忘录或协议，向四川、深圳、福建等省市提供的融资额度分别为2000亿元、1000亿元、1500亿元，以此推算，该行为地方城镇化提供的资金支持将超万亿元。

拿地后8-10个月就开盘

被众多业界人士担心的泰禾资金风险问题，似乎泰禾内部人员并不在意。“我们这两年拿地确实快，也被外界批激进，但是对于资金风险，我们掌控得还是不错的。”王传序告诉时代周报记者，这主要得益于高周转的经营思路。据其介绍，泰禾要求所有项目的开发周期在8—10个月，北京的时间则更短。借助这种经营模式，通过销售收入来回笼高额的拿地资金。“因为在政策上相对宽松一点，北京的开发周期比福建的要短。”

泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访时表示，之所以能够采取这种开发模式，得益于泰禾在拿地之前做足了功课，泰禾在拿到地的同时，设计基本上已经完成。所以才能保证拿地后七八个月开盘。

王传序介绍，高周转的执行来源于两个方面，首先是对拿地的慎重思考，其次是运营能力。“泰禾的运营能力不成问题，而且从目前几个项目来看，虽然初期被认为激进，但是后来依然给泰禾创造了不少的利润。”

但是另外一个问题也被更多地讨论，那就是价格不菲、定位高端的别墅项目，适合高周转吗？对于高定价的豪宅来说，缩短销售周期，有可能让项目享受不到后期价值提升带来的高溢价。但在泰禾高周转的策略下，黄其森坚持让泰禾•北京院子也要坚守这一法则。泰禾对此的解释是，高周转后，通过压缩一个项目的销售周期，所得销售款可以做两三个项目，这样的利润率其实一点都不差。

另一方面，泰禾大扩张规模需要大量资金，也必须依靠快速销售的道路。至今，运河岸上的院子的销售周期已十年，黄其森不打算让泰禾•北京院子卖如此长时间，而是计划开盘后一年半清盘，开盘后半年内大部分资金要回笼。

未来打造20泰禾广场赶超万达

对一线城市市场看好，这是泰禾突然发力的逻辑起点。在商业地产上的一系列成功尝试，也让泰禾杀入一线城市决心更坚定，“赶超万达”已成为其商业地产目标。“我们在商业地产上的口号是学习万达、超越万达”，黄其森的这句话在泰禾内部已经耳熟能详。

泰禾的目光要瞄准一线城市，打品牌，树口碑。黄其森的安排是，将集团的设计研发中心设于北京，将招商中心设在上海，加大对一线城市的拓展力度。他认为，城镇化的结果是拉动内需，在这一大背景下，商业地产价值更为凸显。

“我们未来的计划是打算打造10—20个泰禾广场项目。”王传序告诉时代周报记者，目前泰禾在福建的两个商业地产运营良好，是未来开发更多类似泰禾广场的主要信心。王传序透露，从目前来看，考虑到资金风险的原因，泰禾广场未来并不会走自持为主的路子，而是通过出售与出租并用的方式进行经营。据王传序介绍，通过销售部分商业地产的方式，回笼前期投入到大部分资金之后，再选择进行持有出租，是泰禾对商业地产运营的主要方式。“我们有自己的商业管理和运营团队，因此对持有的商业部分，也能够做到很好的成本控制。”

不过，在陈宝存看来，目前商业地产还只是一个泡沫，必须要在城市化程度较高，住宅入住率上去之后，再来发展才是合适的选择。而且未来电商对这种商业地产实体形式的冲击到底有多大，现在还不是很清楚。“太冒了。”陈宝存如此形容目前商业地产的开发热潮。在他看来，住宅到一定高点需要5—10年，商业地产成熟也需要5—10年，因此商业地产的发展应该是在10—20年之后的事情，现在还为时过早。

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