• 碧桂园加码三、四线城市

    地产 > | Time Weekly - 2013-08-16 17:33:52
  • 本报记者 赵夏蓉 发自香港

    尽管开发商纷纷转战一线市场,但一直坚持快速开发快速销售的碧桂园控股有限公司(02007.HK,下称“碧桂园”)却依然强调了自己深耕三、四线城市的决心。在上半年的业绩会上,碧桂园总裁莫斌声称,碧桂园的定位仍是一、二线城郊和三四线城市的开发商,一、二线城市有合适的项目也会做,但不会改变策略,甚至会进入五、六线城市。同时也一再强调自身深受城镇化策略的利好,将进一步加大全国范围的布局。

    “甚至有些没进去过的五、六线城市我们也会进入。” 碧桂园总裁莫斌表示,“公司对土地选址的考量,要看地区的实际情况是否适合碧桂园的开发模式,碧桂园会坚持做自己擅长的事。”

    省外项目贡献近半

    碧桂园半年报显示,截至2013年6月30日,碧桂园总共有134个项目处于不同发展阶段,132个在中国,2个在马来西亚,其中广东省项目70个,已取得国有土地使用权证、开发经营权或土地业权之建筑面积(含权益)约6267万平方米,其中广东省占比约42%,当中已取得施工许可证之建筑面积约1824万平方米。

    2013年上半年,碧桂园共实现合同销售金额约人民币336.5亿元,合同销售建筑面积约507万平方米,同比增长分别约94%及78%。碧桂园上半年销售均价由去年同期的6636元/平方米微涨至6673元/平方米,按照年初制定的620亿元销售目标计算,上半年已经完成54%。

    与以往相比,碧桂园省外项目开始发力,省外项目合同销售金额占集团合同销售总额的比例,从2008年的约24%提升至2013年上半年的约45%。

    分析人士称,随着近两三年来广东省外新项目的陆续交楼以及项目环境、配套设施的加快完善,碧桂园的品牌认知度也在这些区域逐步提升,印证了其在广东省成功的营运模式在广东省以外地区的可复制性。

    碧桂园上半年共有7个全新项目开盘,均位于广东省外(江苏省两个、浙江省、海南省及重庆直辖市各一个),新盘于期内共录得约人民币33.7亿元的认购金额。

    而下半年碧桂园计划推出17个新盘,首度进军甘肃省和福建省,进一步深化碧桂园的全国性步伐,除了新盘之外,已开盘的项目陆续有新货量推出。

    伴随着碧桂园销售增长的是其营销费用的大增。数据显示,由于广告费用以及销售佣金大增,该公司的营销以及市场推广成本为去年同期的8.47亿元增长至15.29亿元,同比增长80.4%。

    不过,莫斌解释称,因为碧桂园采取了定点推广,定向营销和圈子营销,因此费用也会随之提高,一旦推广深入,相信销售额达到一定规模,销售费用的比例自然会下降。

    敢进入五、六线城市

    业内认为,尽管三、四线城市开发成本低,但和一、二线城市相比,盈利空间和去化速度有限。因此,一线城市成为房企鏖战的主战场。尤其是今年,开发商在一、二线城市拿地动作愈发频繁,地王频出。

    而碧桂园却表现得特立独行,不但加码三、四线,更称,“关注一、二线城市近郊,以三、四线城市为主,这是碧桂园发展策略的核心,我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”在莫斌看来,只要有市场,辅以碧桂园快速周转模式,就算是五、六线城市,碧桂园也敢深入。

    世联地产集团市场研究部首席分析师吴志辉分析,三、四线城市并非没有机会,诸如碧桂园、河南建业等房企在三、四线城市发展状况表现良好。创新能力和成本控制能力是这些房企得以发展的根本。以碧桂园为例,其成本控制能力很强,其在一些三、四线城市的房价即使很低,仍有盈利空间。从成本控制来看, 碧桂园首席财务官伍绮琴表示,碧桂园上半年用90亿元购买了土地,购买的面积差不多接近1297万平方米,平均的土地价格是695元/平方米,每一次购买土地都是有指引的,地价跟平均价相比是10%左右。购买土地款还有56亿元,其中70%要在下半年支付。

    而业内分析认为,碧桂园加码三、四线的原因与其快周转的发展模式和新型城镇化机遇有关。据莫斌透露,碧桂园一贯的做法是快速开发和快速销售,为保证现金流状况,甚至内部制定了针对新盘开售的789原则:希望楼盘第一次推出和开盘的时候,有提供80%的货量(当然是指小地块),一周之内去化率达到70%,一个月达到90%,这是内部的规定,基本的底线是60%。

    而新型城镇化给三、四线甚至五线城市也提供了发展契机,对于今年下半年,发改委可能出台新型城镇化的发展规划,莫斌表示,新型城镇化对碧桂园来说一定是机会大于挑战。陈国强分析认为。

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