碧桂园加码三、四线城市

2013-08-16 17:33:52

来源: 时代周报

本报记者赵夏蓉发自香港

尽管开发商纷纷转战一线市场，但一直坚持快速开发快速销售的碧桂园控股有限公司（02007.HK，下称“碧桂园”）却依然强调了自己深耕三、四线城市的决心。在上半年的业绩会上，碧桂园总裁莫斌声称，碧桂园的定位仍是一、二线城郊和三四线城市的开发商，一、二线城市有合适的项目也会做，但不会改变策略，甚至会进入五、六线城市。同时也一再强调自身深受城镇化策略的利好，将进一步加大全国范围的布局。

“甚至有些没进去过的五、六线城市我们也会进入。” 碧桂园总裁莫斌表示，“公司对土地选址的考量，要看地区的实际情况是否适合碧桂园的开发模式，碧桂园会坚持做自己擅长的事。”

省外项目贡献近半

碧桂园半年报显示，截至2013年6月30日，碧桂园总共有134个项目处于不同发展阶段，132个在中国，2个在马来西亚，其中广东省项目70个，已取得国有土地使用权证、开发经营权或土地业权之建筑面积（含权益）约6267万平方米，其中广东省占比约42%，当中已取得施工许可证之建筑面积约1824万平方米。

2013年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约人民币336.5亿元，合同销售建筑面积约507万平方米，同比增长分别约94%及78%。碧桂园上半年销售均价由去年同期的6636元/平方米微涨至6673元/平方米，按照年初制定的620亿元销售目标计算，上半年已经完成54%。

与以往相比，碧桂园省外项目开始发力，省外项目合同销售金额占集团合同销售总额的比例，从2008年的约24%提升至2013年上半年的约45%。

分析人士称，随着近两三年来广东省外新项目的陆续交楼以及项目环境、配套设施的加快完善，碧桂园的品牌认知度也在这些区域逐步提升，印证了其在广东省成功的营运模式在广东省以外地区的可复制性。

碧桂园上半年共有7个全新项目开盘，均位于广东省外（江苏省两个、浙江省、海南省及重庆直辖市各一个），新盘于期内共录得约人民币33.7亿元的认购金额。

而下半年碧桂园计划推出17个新盘，首度进军甘肃省和福建省，进一步深化碧桂园的全国性步伐，除了新盘之外，已开盘的项目陆续有新货量推出。

伴随着碧桂园销售增长的是其营销费用的大增。数据显示，由于广告费用以及销售佣金大增，该公司的营销以及市场推广成本为去年同期的8.47亿元增长至15.29亿元，同比增长80.4%。

不过，莫斌解释称，因为碧桂园采取了定点推广，定向营销和圈子营销，因此费用也会随之提高，一旦推广深入，相信销售额达到一定规模，销售费用的比例自然会下降。

敢进入五、六线城市

业内认为，尽管三、四线城市开发成本低，但和一、二线城市相比，盈利空间和去化速度有限。因此，一线城市成为房企鏖战的主战场。尤其是今年，开发商在一、二线城市拿地动作愈发频繁，地王频出。

而碧桂园却表现得特立独行，不但加码三、四线，更称，“关注一、二线城市近郊，以三、四线城市为主，这是碧桂园发展策略的核心，我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式。”在莫斌看来，只要有市场，辅以碧桂园快速周转模式，就算是五、六线城市，碧桂园也敢深入。

世联地产集团市场研究部首席分析师吴志辉分析，三、四线城市并非没有机会，诸如碧桂园、河南建业等房企在三、四线城市发展状况表现良好。创新能力和成本控制能力是这些房企得以发展的根本。以碧桂园为例，其成本控制能力很强，其在一些三、四线城市的房价即使很低，仍有盈利空间。从成本控制来看，碧桂园首席财务官伍绮琴表示，碧桂园上半年用90亿元购买了土地，购买的面积差不多接近1297万平方米，平均的土地价格是695元/平方米，每一次购买土地都是有指引的，地价跟平均价相比是10%左右。购买土地款还有56亿元，其中70%要在下半年支付。

而业内分析认为，碧桂园加码三、四线的原因与其快周转的发展模式和新型城镇化机遇有关。据莫斌透露，碧桂园一贯的做法是快速开发和快速销售，为保证现金流状况，甚至内部制定了针对新盘开售的789原则：希望楼盘第一次推出和开盘的时候，有提供80%的货量（当然是指小地块），一周之内去化率达到70%，一个月达到90%，这是内部的规定，基本的底线是60%。

而新型城镇化给三、四线甚至五线城市也提供了发展契机，对于今年下半年，发改委可能出台新型城镇化的发展规划，莫斌表示，新型城镇化对碧桂园来说一定是机会大于挑战。陈国强分析认为。