• 一次推出99套豪宅 上海一年豪宅销售仅百余套 地王拖累华侨城 苏河湾豪宅销售缺拥趸

    地产 > | Time Weekly - 2013-08-08 01:01:28
  • 本报记者 姜燕 发自上海

    88亿的土地代价,22.3亿元的注资,130亿元的资金投入,华侨城苏河湾从一诞生就备受争议。这是华侨城成立以来投资最大的单体项目,也是其第二轮战略布局的重要一棋,但巨大的资金压力、销售回笼的不可预期,始料未及地拖慢了华侨城规模扩张的步伐。

    目前,苏河湾行政公馆的去化只有一半,苏河湾塔尖住宅也将面临众多的竞争者。在上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅年销售只有100余套的情况下,华侨城一次推出99套苏河湾塔尖住宅,必将与其他豪宅一起抢夺上海本土能有购买资格的客户。但是僧多粥少,华侨城苏河湾的豪宅销售显然不容乐观。

    背负地王的沉重包袱

    苏河湾是闸北区“十二五”规划重点区域,根据上海市第十次党代会提出的“促进苏州河两岸协调发展和功能提升”的要求,闸北区政府对苏河湾地区进行了高标准的规划和功能定位,计划再用2-3年时间,总投资约205亿元,全面完成苏河湾区域的旧区改造。2010年2月11日,苏河湾推出首幅地块苏河湾北岸东块1街坊地块。华侨城历经百轮报价,以70.2亿元的总价,击败了盛高置地和百仕达控股联合体,拿到了该地块,成交楼板价高达5.28万元/平方米,成为新一轮的全国单价地王。

    2010年7月23日,华侨城以17.91亿元又悄无声息地拿下了苏河湾41、42街坊地块,折合楼板价仅为1.45万元/平方米。这是苏河湾公开推出的第二幅地块,出让面积约3.54万平方米。华侨城通过这种地价差额分摊单价地王的地价成本。华侨城苏河湾是苏河湾地区第一期工程的代表性项目,总投资预计达130亿元。按照相关规划,苏河湾区域总面积达3.19平方公里,区域内将重点培育文化创意、金融服务、现代商贸、人力资源和信息服务五大主导产业,强化文化创意、商务商贸、休闲娱乐、生态宜居四大功能,最终将成为“上海中心城区北翼的先行区、核心CBD功能的拓展区、苏州河两岸综合开发的样板区、经典海派历史文化的展示区”。

    华侨城曾在2010年年报中称,苏河湾项目部分产品将于2011年年内进入市场,但是,随着巨大的资金压力加之市场环境的恶化,2011年,产品未能入市。2011年11月,华侨城表示,“按照公司计划,最早明年8月会推出第一批产品,将会以SOHO酒店式公寓产品为主”。

    激进的拿地使得华侨城背上了沉重的包袱。2011年3月,华侨城就曾计划向其母公司华侨城集团申请委托借款,额度为130亿元,主要向上海苏河湾等项目进行资金输血。

    2012年1月13日,华侨城旗下控股子公司华侨城亚洲突然发布公告称,该公司间接全资附属公司GreatTec已于1月5日与华侨城订立资本投资协议,将有条件同意向华侨城上海置地出资22.32亿元,而华侨城上海置地正开发的项目就是苏河湾地王。2012年6月20日,华侨城亚洲发布一则关联交易公告称,注资苏河湾项目的资本投资协议已于当日正式完成。至此,华侨城亚洲在苏河湾项目上占股比例达到50.5%,从而正式控股该项目,这使得华侨城终于松了一口气。

    刚刚卸任华侨城董事长的任克雷在公司2012年年报中分析了“旅游+地产”商业模式的问题所在:“目前阶段,在同时发展旅游、地产两项业务的目标前提下,将不可避免地引发趋势性的规模扩张……这一增长模式的制约因素也日益突出……我们只能依靠自身的滚动发展去开发重资产、缓回报的旅游综合项目,这也带来了整个过程中的负债率出现相对较快增长的现象。因此,近两年我们主动放慢了规模扩张的步伐增长。通俗点说,上个台阶后,需要停一停,喘口气才能再上一个台阶”。

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    首批仅去化一半

    “华侨城苏河湾项目这个大型地标级滨水都市综合体,导演了一场世界级的城市复兴。”其项目宣传册上如是描述。

    花了两年的时间,去年9月,华侨城苏河湾率先推出了楼板价1.45万元/平方米的商办项目“行政公馆”,准备冲刺金九银十。上海网上房地产数据显示,“苏河湾华侨城中心”首批房源共有223套,总面积达3.75万平方米,网上备案价格为6.34万-8.26万元/平方米。粗略估计,全部出售可收回投资25亿元以上。但事实上,该项目入市以来均价只有5万多元/平方米。华侨城(上海)置地有限公司营销策划部总监张雍向时代周报记者表示:“从今年到现在行政公馆已售8亿元,网上签合同5亿元,这在今年上海50年产权的产品里销售排第一,即便是跟5万元/平方米的住宅比较,也能排第五。从去年到今年整个销售近170套,回笼15亿元,去化2/3。目前还剩50套不到。”

    而网上房地产显示,去年11月拿到预售证的商铺一共28套,报价从13.08万元-16.98万元/平方米不等,目前已售2套。加上此前的223套行政公馆,一共有251套房源,截至8月5日,已售124套,可售127套,这意味着行政公馆已售122套,去化只有50%。

    为了加快销售,今年5月,华侨城苏河湾引入英国著名资产管理品牌CRESA,为行政公馆复式产品打造资产管理概念,提供最长达10年的出租服务,号称一套总价800万元的单元,平均租金水平可达25000元/平方米,10年无空置率,可获得320万元的租金收入,平均投资回报达4%,而售价一两千万元的翠湖御苑、锦麟天地等平均回报率也只有2.2%-2.8%。新浪乐居等的广告信息也显示,“目前购房送10年签约包租政策”,这也被一些业内人士认为有违规包租之嫌。对此,张雍解释,“华侨城并不介入出租,是第三方公司在操作。华侨城只是选了一家比较好的租赁公司,引入到了销售环节,客户可以选择或者不选择,并不是包租。”

    豪宅销售不容乐观

    继行政公馆和商铺后,华侨城苏河湾又在苏州河滨水沿岸打造了三栋150米的超高建筑,其中一栋是已于去年9月正式签约入驻的全球第四家宝格丽酒店,另外两栋则是被冠以“浦西第一高住宅”之名的塔尖住宅。8月1日,华侨城苏河湾塔尖住宅样板房已首次公开亮相。

    高达5.28万元/平方米的楼板价也使得即将首次开盘的住宅项目备受关注。网上房地产显示,其总套数99套,其中7套报价为15万元/平方米,剩余92套报价范围在9万-25万元/平方米之间。同策数据显示,截至2013年6月,2010-2013年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交394套。2010-2012年这三年天价豪宅分别交易了78套、119套和149套。今年上半年上海市单价10万元以上/平方米的天价豪宅已成交48套。而去年上半年,天价豪宅成交套数为68套。

    “目前已开放样板房,预计8月下旬开盘,预售证均价售价15万元/平方米,开盘有些优惠,但不会特别大,一共92套会分几批推出,另外一栋也还有92套。这个产品不愁的,人民广场附近70年产权的豪宅基本没有。”张雍说。

    对于是否会跟滨江凯旋门等形成竞争,张雍表示,“滨江凯旋门目前推出的面积都比较小,量多,价格比我们低,总价也比我们少。最大不同在于我们是浦西第一高楼,跟宝格丽在一起,业主会成为宝格丽全球会员。”

    而滨江凯旋门预售证报价区间范围为9.31万-26.4万元/平方米,但实际成交价在12万元/平方米左右。截至8月5日,网上房地产数据显示,滨江凯旋门总套数195套,已售套数97套,去化仅五成。

    中原地产研究咨询部总监宋会雍向时代周报记者表示,“从地价比较上来说,苏河湾没有优势。10万元/平方米以上的项目如滨江凯旋门、中粮海景壹号等都卖得一般。这部分市场本身就不大,销售难度高,开发企业往往持有,慢慢消化,地价低完全持有得起,但苏河湾这个是地王,需要急着回笼资金,捂上多少年,也到不了那个利润空间。而且苏河湾区域传统上没有豪宅概念,周边房价都不高,所谓的景观,苏州河跟黄浦江也不是一个等级的概念。”

    上海乘星行行销服务机构总经理李骁也认为,苏河湾的行政公馆目前这个销售并不算特别好,但能卖成这样已经很不容易。“行政公馆基本不赚钱,如果住宅部分卖到13万-15万元/平方米,不算离谱,楼板价过高,必须用住宅利润来补贴行政公馆。华侨城的品质和品牌不会差,上海很多地理位置没它好,没有景观的,报价也在10万元/平方米以上了,尽管目前这个区位不成熟,但总体地段不差,也有景观卖点,可以支撑定价,但目前最大的问题是宏观市场。上海本土能有购买资格的客户,是稀缺资源,华侨城在国内投资客这方面积累并不多,不像其他开发商有忠实的拥趸。”

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