限字当头喜忧参半 广州最贵豪宅年售10套
本报记者 赵夏蓉 发自广州
“限价限签没有实质的影响，市场还是依旧。整个上半年来说，豪宅市场的整体情况还是很积极的。”合富辉煌广州区域总经理郑松杰对时代周报记者表示，“限价、限签这种做法只是给市场一个方向性的指引，而去掉楼市中的泡沫成分和投机，对楼市才有用。”
从去年9月遭遇限售令，到今年4月又挨上了限价令，高端楼市名义上是成了“重灾区”，可尽管如此，高端楼市还是展露了几家欢喜几家愁的众生相：最贵豪宅侨鑫汇悦台一年仅售10套，众多楼盘裸卖出货暗涨，甚至有楼盘在限售限价两令夹击下还能出现量价齐升的局面。
最贵豪宅一年仅售10套
去年9月，豪宅就遭遇限售令，当时业内反映称是因为豪宅市场太火爆才惹来调控。但是调控只是放慢入市节奏，这部分楼盘在第一季度集中网签。数据显示，广州一季度房价同比涨幅高达22.55%，远超过年度房价上涨不超过8%的控制目标。而广州市国土房管局的官方分析称，“主要原因是中心城区高价楼盘成交量占总成交量比例有较大幅度提高，拉动均价提升。”
房价领涨逼出限价令。2013年4月22日，广州市国土房管局发布通知，从4月24日起，广州全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，开发企业预（销）售商品住宅前，须办理预（销）售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。虽然限价令针对的是所有新盘，但中招的主要还是豪宅。
棒打出头鸟。首当其冲的是最贵豪宅侨鑫汇悦台。该项目于去年5月16日就已经获得了序号为20120274的预售许可证，批准预售套数是417套。按照侨鑫方面的计划，汇悦台本应于去年“十一”前推出市场，但在去年9月遭遇了限售，今年又遭遇限价令。
时代周报记者从阳光家缘网查询看到，截至6月10日，侨鑫汇悦台住宅未售套数为412套，已售套数仅为10套。而未售总套数473套，即还有70余套未取得预售证。而据知情人士透露，实际上侨鑫汇悦台目前卖的并不止这个数，大约30套，但就算成交了目前也无法网签。可想而知，按照目前的消化速度，这个均价达10万元/平方米的最贵豪宅命途也堪忧。
同病相怜的还有东方新世界三期熹园。熹园售楼处相关人员对时代周报记者表示，该楼盘最新一次开盘是在4月份，目前均价是4万-5万元/平方米，称对预售证不是很清楚。实际上，该楼盘新推盘仍未取得预售证。据阳光家缘数据显示，该盘预售证是在2011年取得的，编号为20110591，批准可售的是741套，已售569套，未售总套数1008套，可见，还有800多套未拿到预售证。
裸卖出货
虽然广州市房管局发布的数据显示，2013年5月，广州10区新建商品住宅网上签约均价15405元/平方米，同比上升11.7%，环比下降5.9%。但却被认为是明跌暗涨。
限价令明言称不符合政府指导价的不予预售。但是，上有政策，下有对策。有业内人士透露，短期而言，开发商或以产品调整，以低价产品维持资金回转，度过“限价”缓冲期，但却通过“双合同”、“高低价混搭”、“裸卖”等策略卖楼，实现楼价暗涨。
“本月的网签价格明显是‘假摔’，只是政府行政性的干预导致结构性回落，实际无论是中心区还是外围区域，房价仍在稳步上涨，特别是五月连续拍出的‘地王’，更是强化了发展商涨价的信心，也有部分发展商通过额外签订装修合同、‘裸卖’来规避当前的限售限签政策，因此房价实际是明降暗涨。”经纬行研究中心经理许婉婷认为。
规避限价的花样可谓百出，典型的是双合同：一份是按毛坯价出售的合同，一份是装修合同，按照实际成交价，实际上是大于限价标准的。另外别墅产品如果单价高于限价标准的，采用修改规划或者是混搭洋房销售的办法。再者，或把原本预售证以外的“赠送面积”算入卖房的面积里，无非是让成交均价不超过政府规定。
而众多楼盘为了满足限价的要求，纷纷推出“毛坯”房，一时间，“裸卖”出货已成业内普遍现象。例如，路劲•隽泷湾，最新均价1.6万元/平方米起，毛坯出售；越秀•可逸江畔加推最后10套左右南向江景楼王单位，毛坯一口价1.5万-1.8万元/平方米；海景农林华府，售价3.9万-4.2万元/平方米，毛坯发售……市区楼盘一下子重回“毛坯”时代。
以位于越秀区犀牛路的海景农林华府为例，号称周边有农林下路小学、东风路小学等名校，涨势凌厉。数据显示，截至2013年5月25日，海景农林华府已网签6套住宅，未售199套，网签均价37213元/平方米，可到了6月3日，毛坯均价再度涨至4.1万元/平方米。
部分楼盘量价齐升
“限价政策尽管能够在市场上游控制房价，但在开发商与政策的博弈过程中，供需矛盾或更加突出，实际成交价格也难以出现实质上的下调。”链家地产市场研究部张旭认为。
而在限售、限价下价格不仅不下调、甚至量价齐升的例子也不少。以颐德公馆为例，颐德公馆在去年限售消息传出的时候就表示已被限制。据时代周报记者统计梳理，颐德公馆从2012月12月12日-2013年1月14日一个多月时间无任何销售记录。颐德公馆12月最后一次销售是在12月11日，价格为44629元/平方米。而今年1月份第一次成交是在1月15日，价格为49099元/平方米，上涨了10%。而在2013年3月5日 至 2013年6月2日这一个季度内，颐德公馆却销售39套，均价为50462元/平方米。其中，5月4日-6月2日这一个月内，销售了12套，均价50497元/平方米。可见，尽管遭遇去年的“限售”还有4月底的“限价”，但该楼盘却呈量价齐升的局面。
而另一方面，地王频现，周边楼盘更是借势涨价。“品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，‘地王’现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来。” 同策咨询研究中心总监张宏伟对时代周报记者表示。
以南洲路地王附近的楼盘罗马家园为例，该盘受地王刺激明显坐收渔利。在5月23日，当南洲路诞生楼面价达3.6万元/平方米的地王时，原定于5月25日举行的龙禧组团开盘仪式被开发商紧急叫停。当时有知情人透露，此举意在重新定价。该盘直到5月31日才开盘，且小区内早已经摆出了大大的地王广告牌，“罗马家园旁诞生广州新地王，海珠地价超越珠江新城”的广告语相当醒目。开盘当天罗马家园龙禧组团由中四区E3栋和E4栋组成，共有147套房源，当天仅拿出50套房源卖，开售货量仅为总货量的三成，此举耐人寻味，很多客户猜测开发商捂售拟提价。
“目前卖的是215-240平方米的大单位，均价3万-3.5万元/平方米以上，近期开盘一直是这个价，未来看情况。”罗马家园售楼处对时代周报记者表示。而据中原地产的一置业顾问向记者透露，地王的出现，让该楼盘的涨幅至少达10%。
南洲地块这块刷新广州地价的临江地王的诞生，印证了江景土地的珍稀价值。据了解，珠江南岸目前可供出售的大面积地块非常少，即便是小型地块也不多，适合发展为优质物业的土地储备实际上非常稀缺。占据珠江岸线就超过一公里的剑桥郡因而吸引对江景情有独钟的豪宅买家，5月份，剑桥郡的销售额超5亿元。
而雅居乐另外一个在售高端住宅项目富春山居在限价后销量一直保持稳定增长。5月份，富春山居的销售额为4.02亿元。值得注意的是，富春山居项目销售中出现业主“旧带新”销售、老业主再购比例超过五成。
“限价的影响只是阶段性的，未来房价还是会以一个稳定的幅度上升。”郑松杰对时代周报称。
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