• 借壳盛高 绿地打通海外融资通道

    地产 > | Time Weekly - 2013-05-23 00:36:42
  • [摘要] 绿地扬帆资本市场终于起航,将通过控股盛高置地,曲线完成其房地产业务上市的第一步。

    绿地集团

    本报记者 姜燕 发自上海

    千亿规模的绿地集团(下称“绿地” )扬帆资本市场终于起航。绿地将通过控股盛高置地 (00337.HK,下称“盛高”),曲线完成其房地产业务上市的第一步,根据协议,未来盛高将成为绿地房地产发展或投资业务方面在香港的唯一上市公司。

    在中国房企一线阵容中,此前仅剩绿地和万达没有上市。今年初,万达通过收购恒力地产商业地产股权,打通香港资本市场通道,基本启动了上市进程。而早在2008年便提出上市愿景的绿地,终于在五年后通过借壳迈出第一步。

    借壳后,绿地或将在两年内进行大规模注资,而且借助这个平台,在海外融资的成本将会大幅降低。而“盛高置地被绿地收购后,业务状况和财务风险可能会改善”。标普发布报告如是评价。而穆迪也认为,盛高置地若成为绿地唯一海外上市平台,可能会获显著支持。

    这个被业界普遍认为是双赢的交易,从盛高股价一路飙升可窥一二,截至5月20日收盘,盛高的股价飙至8.50港元,较交易前停牌日涨幅达123%。

    控股盛高60%股份

    早在2008年,绿地集团董事长兼总裁张玉良就曾明确表示:“绿地一定要上市。 ”这是一家公司必经的一个阶段,而且公司上市之后,可以给股东更好的回报。

    事实上,张玉良一直都希望绿地能实现独立上市。2011年底,绿地内部透露,集团有意实行IPO整体上市,已进入实质性的准备阶段,但终未成行。

    此前,兰德咨询总裁宋延庆在接受时代周报记者采访时表示,绿地无论是整体上市还是分拆上市,都存在一定问题,阻碍上市步伐,“绿地是国有与民营的混合所有制,股东结构比较复杂,还存在有待梳理的东西,这是一直没有上市的最重要的原因,其他都是技术层面上的原因。”

    1992年7月,上海市农委下属3家企业共出资1000万元,上海市建委下属企业出资1000万元,共同组成“上海市绿地开发总公司”。在绿地如今的股权结构中,上海国资委持股51%,员工持股46%,天宸集团和社会公众持股3%。而绿地集团的多元化经营,也为其整体上市增加了难度,因此分拆逐步递进显得尤为必要。

    去年3月1日,绿地发布更名公告,原“上海绿地(集团)有限公司”正式更名为“绿地控股集团有限公司”。同时,以原“上海绿地(集团)有限公司”为核心企业组建的“上海绿地集团”更名为“绿地控股集团”,简称“绿地集团”。这次更名也被业内人士解读成为上市做铺垫。

    2013年1月,张玉良首次公开借壳赴港上市路线图,称绿地将加速有条件上市的业务板块的资本化进程,今年酒店、海外业务计划在香港以买壳的方式上市,力争上半年、确保年内完成。

    “除了海外及酒店业务,绿地还于去年开启能源板块的上市工作。”张玉良进一步透露,早在去年,公司便已聘用香港专业公司开展上市准备,打算将能源业务分拆并也在港上市。

    今年4月,业内就已传出绿地将收购盛高的消息,盛高4月19日停牌。5月8日,绿地与盛高联合宣布,绿地控股将通过其在香港注册的全资子公司以总共约30亿港元的代价认购盛高增发的普通股及无投票权可换股优先股,交易完成后绿地控股将持有扩大股本后60%的股份,盛高置地董事局主席王伟贤将退居为第二大股东,盛高也将更名为“绿地香港控股有限公司”。

    绿地控股认购新股的价格为每股1.90港元,认购完成后股东还可按照合并后的股份获得每股1.275港元现金的特别股息。盛高停牌前最后一个交易日收盘价为每股3.820港元,经调整每股1.275港元现金特别股息后最后交易日收市价为每股2.545港元。绿地控股的认购价1.90港元相当于折让约25.3%。

    至此,绿地上市迈出了实质性的第一步。根据协议,绿地在交易完成后3年内,将把盛高作为其房地产发展或投资业务方面在香港的唯一上市公司。

    两年内或将较大规模注资

    按照张玉良此前提出的构想,计划注入壳公司的酒店资产包括两块,一块是酒店管理集团,另一块是绿地持有的酒店资产,资产规模高达200多亿元。而同样要注入壳公司的海外业务,也会在今年为绿地集团带来20亿-30亿元的营业收入。

    但是,港交所对借壳注资有明确规定,购壳后24个月内有重大资产注入的话,还是当成新股IPO上市看待,同时,绿地若想将其内地资产注入香港上市公司,依然需要上海国资委和中国证监会批准。

    花旗地产分析员蔡金强指出,料有关注资更可能早于预期发生,或最早在下半年出现,而盛高在复牌后,市值最高可突破100亿元,更适合未来注资,料在两年内可以出现较大的注资规模。

    花旗认为,继万科以惊人的2.625%年息发行首个海外债券,绿地有可能把握盛高这个融资平台。此外,绿地资产组合丰富,业务范围多元化,鉴于A股上市依然艰巨,绿地可透过盛高这个香港合理的渠道来套现。绿地如果获成功注资,长期重新评级的情况就像中国海外收购中海宏洋一样。花旗分析,这也是王伟贤没有出售他任何股份的原因,与中海宏洋前主要股东相似。

    对此,绿地相关负责人向时代周报记者表示,并不排除要注资的可能。“但是注入什么,注资多少,都还没有定。当然这跟港交所的规定也有一些关系。”

    该负责人同时表示,收购完成后,上市公司董事会将由10名董事组成,其中绿地控股将提名4名执行董事和4名独立非执行董事,剩余2名董事由盛高方面提出。盛高其余员工安置并没有太大变化。

    打通境外资本平台

    事实上,盛高的危机由来已久,由于决策失误,中高端住宅产品限购导致销售困境,其现金流始终不畅,半年内变卖3个项目套现了20多亿元也无法力挽狂澜。2012年年报显示,公司收入仅为17.7亿元,较此前一年锐减69%,同时净亏损达到9.38亿元,而2011年公司还有8.98亿元净利润。资产负债率已高达81.3%,而净资产负债率更高至435%。

    而绿地主营业务涉足房地产、能源、金融等多个领域,同时也是中国首家以房地产为主业入围世界500强的企业。2012年,绿地经营收入超过2430亿元,其中房地产销售金额1078亿元,销售面积约1180万平方米,分别较上年增长38%和43%,销售额位于全行业第二,仅次于万科。

    同策咨询研究总监张宏伟向时代周报记者表示,国内房地产融资环境和难度在持续恶化,融资渠道是否畅通成为决定房企另外一条生命线是否延续及发展的关键点因素。从长远角度来讲,房企不得不通过境外融资渠道或者其他创新型的融资方式来获得持续发展的动力和源泉。绿地借壳盛高之后,无论其是作为国内房地产板块业务的平台,还是海外投资的跳板,客观上都会总体上利于其继续快速布局全国化,拓展海外业务市场。

    “从房企现在生存状况来看,自2010年房地产市场调控以来,上市房企净利润率增长速度快速下降,调控期内增长的峰值与非调控期内峰值差达到90%,尤其是进入2011年以后,整体净利润增长率下降到平均利润水平以下。今年一季度净利润增长率为13%左右,行业盈利能力持续下滑令人堪忧。从这个角度来讲,寻求融资成本较低的境外市场或许成为龙头房企降低融资成本与难度的一个市场选择。”张宏伟说,打通境外资本平台,才是绿地的目标所在。

    同时,一位业内人士告诉时代周报记者,绿地在国内可以通过加快工期和住宅销售,实现资金的快速周转,但绿地在海外的项目,由于承建方都是当地企业,工期相对较长,资金的沉淀时间也比较长。对于这些海外业务而言,最大的需求就是融资。同时,绿地的酒店业务和商业地产开发周期较长,沉淀的资金也非常庞大,迫切需要融资,并且更容易受到香港市场青睐。基于其本身的优势,未来融资发债海外评级会高些,利率比内地要低很多。
     

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