省内外项目同步发力 碧桂园冲击620亿

赵夏蓉

5月6日，碧桂园（02007.HK）公布今年首四个月数据显示，1-4月共实现合同销售金额约230.5亿元，合同销售建筑面积约344万平方米，合约均价达到6700元/平方米。该公司前两月销售额实现同比增长高达315%，而4月份增幅达153%，合约销售面积同比增长134%。

碧桂园总裁莫斌今年3月称：“将2013年的合同销售目标定为 620 亿元人民币，交付目标定为 800万平方米，均同比增长约30 %。”从公告数据来看，前四月已完成全年目标的37%。

碧桂园“低成本土地、规模化生产、快速销售”的发展模式依旧为业绩立下汗马功劳，与此同时，其高端产品陆续进入收获期，省外项目持续发力，成为公司又一吸金利器。

前四月销售230.5亿

碧桂园年报显示:2012年，碧桂园共实现合同销售金额约人民币476亿元，合同销售建筑面积约764万平方米，同比增长分别为10%及11%。合同销售均价约为6231元/平方米，与2011年水平大致持平。

今年，虽然遭遇“新国五条”，但碧桂园业绩反而一度激增。克尔瑞信息集团认为：“从短期来看，企业业绩会因新政出台增加市场观望度而受到短暂的波动，而典型企业中坚持刚需的企业则以不变应万变，商业地产占比较大的企业受影响也相对较小，其他企业也通过小幅调整销售策略来减缓政策打压。”今年开年便表现出色的碧桂园就是这类典型企业中的佼佼者。

碧桂园公告显示，今年前四月其共实现合同销售金额约230.5亿元。其中，前两月强势吸金，销售金额达到124.5亿元，销售面积180万平方米，同比增逾315%。4月份也很抢眼，该月销售额同比增长153%，合约销售面积实现同比涨134%。仅在4月29日至5月1日小长假期间，碧桂园就实现认购金额约34.5亿元。

碧桂园管理层近日表示：预期强劲的销售势头可持续至5-6月，因未来数月将推出多个项目，包括6月和8月将分别推出的马来西亚及烟台项目，预计可带来逾20亿及30亿元人民币的收入贡献，管理层有信心完成全年销售目标。

不少分析人士认为，从碧桂园一贯的模式看来，碧桂园在所进入的二、三、四线城市中，一般都是最早进入该地区的大型房企，这样的市场多数还是没有大型开发商涉足的“处女地”，碧桂园往往需要在前期投入大量资金进行市政配套建设，这种配套往往不但要满足未来业主的生活需求，还要弥补所在区域公共设施的不足，所以大多数楼盘都配建有五星级标准酒店、商业中心、交通中心及学校等自成一体的配套，并大多都以低开高走的营销模式进行销售。

相比之前，碧桂园也开始改变策略。“碧桂园在大本营珠三角以及清远区域，已建立起全线且完整的产品系列。碧桂园也已从早期的农村包围城市，演变成重视在一、二、三线城市中心和具有发展潜力的新城拿地与郊区拿地并举的发展战略。”碧桂园相关负责人对记者表示。

而德银投资公司近期指出：去年底，碧桂园净负债为52%，是行业中最低，而且大部分土地储备已支付代价，强劲的资产负债表，让碧桂园有能力购买更多土地储备，以及进一步扩大其发展规模。

高端项目的发力和省外项目的成功复制，成为碧桂园业绩增长的另一种助推剂。

高端市场发力

近年来，碧桂园正在有意识地丰富产品线，进军高端市场。碧桂园高层曾公开表示，高端产品是碧桂园在平衡公司的利润和回报上的有意尝试。

目前碧桂园在大本营珠三角，已建立起从顶级豪宅到普通住宅的完整产品系列，特别是高端产品的不断涌现，完成了对高端人群的全面覆盖。如顺德碧桂园“钻石郡”组团、假日半岛“棕榈岛”组团、凤凰城天麓山复式大宅等大型社区中的豪宅组团，以及莲山首府、碧桂园清泉城、容桂碧桂园、碧桂园豪廷（龙江）、碧桂园秀丽湖（中山）、碧桂园天玺湾等豪宅盘则直接将社区品质进行颠覆性的提升。

高通智库发布的分析报告则认为，碧桂园向高端调整的策略自2009年后越发明显。如佛山城市花园的首批洋房售价为12000-15000 元/平方米，这个价格较碧桂园2010年的楼盘销售均价5483 元/平方米高出近2倍。

难能可贵的是，碧桂园的品质提升所带来的成本上升更多的是通过内部调整完成，并没有依靠涨价来实现。根据该集团数据显示，2012年前11月碧桂园全国项目销售均价为6153元/平方米，与2011年6288元/平方米的全年均价相差无几。

天玺湾是碧桂园在广州市场推出的首个纯“豪宅盘”项目，与其以往的平价路线形成显著差异。与以往碧桂园项目低开高走的定价策略不同，天玺湾的洋房开盘均价即达到万元/平方米以上，在目前南沙区域这个价位已经属于定价较高的项目之一。但是更值得注意的是，该项目配备高达3600元/平方米的豪华装修，这也是碧桂园项目此前非常少见的豪华装修标准。此外，天玺湾在园林、户型、会所设计、物业服务等方面均有不同以往的大手笔投入。

据悉，碧桂园近年来在品质提升上的频繁举措已经引发业界的高度关注。包括雅居乐、恒大、富力、中海、中建在内的同行均派出高层赴碧桂园考察取经。

省外贡献升至40%

与以往相比，碧桂园正在低调扩张省外项目。碧桂园的5545万平方米土地储备中，省内约占46%，其余位于省外，其中安徽占13%、辽宁占9%。

莫斌在今年业绩会上透露：“截至2012年12月31日，集团有118个项目，当中117个在中国，1个在马来西亚。国内项目中，67个位于广东省，50个位于其他省份，标准化的运作使得规模效益逐步体现。”

而省外项目已陆续贡献销售额，占集团合同销售总额的比例也逐步提高，从2008年的约24%提升至2012年的约40%。2012年碧桂园有18个全新项目开盘，其中7个在外省，共录得约95.8亿元认购金额，平均超过60%的首推货量在开盘首两天已被吸纳。

业内称这印证了碧桂园在广东省成功的营运模式在广东省以外地区的可复制性。

碧桂园省外具体项目的市场表现也受热捧。如五年的成熟大盘碧桂园•银河城（沈阳）全年录得约人民币22.5亿元合同销售金额，当仁不让成为沈阳销售双料冠军；位于湖北的生态大盘碧桂园•生态城（武汉）也录得约人民币15.3亿元的认购金额，一举夺下碧桂园新开盘18个项目的业绩第一名。

再如，位于重庆垫江的碧桂园项目开盘当日即售罄，揽金8.8亿元；重庆黔江碧桂园，2012年12月开盘当日销超400套，热销近3亿元，成为当地销售冠军；而湖南郴州的碧桂园•翡翠山开盘3小时劲销6亿元，开创当地3小时别墅售罄的纪录。

据业内专家分析：“碧桂园模式”核心竞争力是其项目完善配套所带附加值远超基本居住需求，且模式切合当下中国城镇化国情，能高效快速地复制完善建设。

 “2013年碧桂园还将继续积极地拓展新的优质土地，在严格控制投资风险的同时，将部分土地拓展的职责和权限下放到集团已发展成熟的一些区域，进一步提升营运效率和速度。”莫斌表示。
 

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