• 规避调控政策 房企盲目转型或临大风险

    地产 > | Time Weekly - 2013-05-16 01:39:51
  • 本报记者 姜燕 发自上海

    在国家政策的调控之下,房地产的发展悄然进入了下半场。

    土地红利消失,房地产行业竞争加剧,行业集中度快速提升,大浪淘沙,强者追逐高远,弱者淘汰出局。在调控常态化的时代,有追求的开发商为了做大做强,超越自我,也超越别人,不得不跨界、创新、转型,追逐新的增长点,投资重心逐渐从以前的住宅市场,向商业地产、旅游地产、养老地产等市场转移,辅之以多元化的金融手段,并积极迎合国家的政策导向,试图抓住城镇化机遇,一些房企将目光投向海外市场,“出海”远航。

    在第6届地产奥斯卡的角逐中,那些在产品、战略、销售上不断追求创新、有丰富产品线应对调控、身怀绝技的房企终将捧得金人归,赢得未来。

    抢占刚需市场应对限价令

    “行业发展经验表明,在楼市调控政策收紧,流动性不断收紧的市场背景下,哪个房企拥有更多的现金流,能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会,尽快将手头持有现金转为土地,及时换仓谋求下一轮的房地产市场发展机会,哪些房企将在逆势扩张的市场背景下立于不败之地。” 同策咨询研究中心总监张宏伟向时代周报记者表示。

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    近期,北、上、广、深等一线城市齐齐出台“限价令”,在严格的调控政策下,高端住宅的销售受阻并影响房企现金流,房企不得不开发周转速度更快的刚需产品。在楼市调控常态化的背景下,现金流和周转速度等指标无疑对房地产开发企业至关重要。尤其对于上市房企来说,一旦财务指标陷入低迷,其影响就会通过资本市场予以放大,进一步推高未来的融资成本。因此,加大比例开发刚需产品对房企而言不可或缺。以世茂房地产为例,2011年企业实现合约销售收入307亿元,尽管同比略有增长,但仅完成了当年销售目标的85%。2012年,公司对产品线做出调整后,当年销售额达460.97亿元,超出年度目标40%。今年以来,世茂房地产是第一家明确宣布调整住宅产品线的房地产开发企业,刚需及改善型户型比例将高达76%。

    金地集团总裁黄俊灿此前也曾坦言,上一轮调控中,份额占一半的高端产品受到的影响最大。公司在2011年底开始调整产品结构,落实适度降低高端产品比例,增加在二、三线城市的投资,以及优先推出符合首次置业的刚需产品等调整方案。去年,金地集团已经将高端产品的比例降低到46%,预计在2013年新增货量中,首次置业、首次改善类产品面积占比将超过80%。黄俊灿在今年发布会上表示,今年全年公司的可售货值为700亿左右,若按照60%的去化率来计算,全年预计可实现420亿元的销售额。

    金地集团董事长凌克也看好改善性需求产品未来的空间。他认为,目前国内市场改善性需求仍有很大空间,规模约6亿平方米。但是现在的限购政策抑制了改善性购房需求,只实现了2亿多平方米的改善性需求。

    “盲动”转型商业地产或临更大风险

    兰德咨询发布的《房地产企业产品线研究绿皮书》显示,房地产企业的净利润取决于规模和盈利能力。从这个意义上说,房企对刚需类住宅产品的重视更多的是为了扩张规模;商业地产业态的丰富则是对盈利能力的弥补。同时,多年来的楼市调控主要针对住宅地产,商业、旅游、养老等地产业态受影响较小。多业态的产品线组合可以有效地抵御政策和市场风险。在产品线的布局上,房企加码商业地产正是意在维持盈利能力。今年以来,万科、龙湖、首创、绿地、华润等房企均在商业地产领域加大力度。

    作为龙头企业的万科,早在1997年就开始涉足商业项目,但直到2011年才宣布进军商业地产领域。作为万科,进军商业地产或有点无奈。现在出让的纯住宅用地很少,如果不做商业,万科有拿不到地的危险。万科总裁郁亮也表示,万科开发商业,是为了进一步做好住宅,并不是“为商业而商”。

     2012年的最后一天,华远地产斩获北京通州梨园地块,以选择商业地产的方式重回北京房地产市场。2012年年报显示,龙湖地产拟在今年实现商业地产的快速扩张,并在15年内将商业利润占比提升至30%。2012年,嘉凯城也宣布启动战略转型,引入消费型城镇商业以及房地产金融业务打通产业链,“消费型城镇商业业务往上可以衔接公司开发主业,提升房地产开发业务的产品价值,往下可以延伸至房地产金融,直接向房地产基金出售或共同持有,从而形成产业链运营模式,发挥板块协调效应,有效提高公司的整体运营效率。”嘉凯城董秘李怀彬告诉时代周报记者。更值得注意的是,去年底今年初,SOHO中国因为散售策略遇挫后,也调整了商业地产策略,开始把持有和运营作为战略重点。但是,中国商业地产联盟秘书长王永平指出,“从住宅地产转型的公司以为商业地产不限购限贷是机遇,但这个判断是错误的。虽然避开了政策风险,但更大的市场风险在等着你。”

    王永平认为,向商业地产转型的有几类。主动转型的如中粮的大悦城、华润的万象城、龙湖地产等,特点是有明确战略,有核心模式,有人才、资金储备,粮草都备齐了。被动转型,就是政府卖地时的强制性配置,不做商业地产,住宅也拿不到地,这类企业包括万科。盲动转型,看到万达做商业地产发迹,于是娃哈哈的当家人宗庆后也要建100个商场。最后一种叫心动转型,像海底捞火锅店,家乡政府说,你在北京做得那么有名,我们给你块地做商业地产,那就试试看。但若不是主动转型,一般都会遇到大问题。

    “国内没有适合商业地产的生存土壤,就出现了地产主导型的商业地产模式,早先,是万达走出了这一条路,但是从长期来看,这并没有严格按照商业地产的规律来做,导致租金收入是比较差的。但是万达模式发展到今天,拿便宜地等各方面的优势已经没有那么明显,供需的变化使得风险加大。

     “包括万达,前期都没有考虑好商业地产的退出机制,这就导致后期的运营非常艰难。” 郭增利表示,现在已经有住宅地产商开始和基金合作,先定好合作预期、约定好回报率,再去开发商业地产,包括后期的运营、招商、业态组合,都为了退出做好准备。

    旅游、养老、出海危机并存

    据统计,房地产行业前100名房企中,至少有1/3介入了旅游地产领域,包括碧桂园、富力、华润、世茂、雅居乐、中信、龙湖、佳兆业等。万达对旅游地产也有宏伟的战略目标,投资200亿打造长白山旅游度假区,携手泛海30亿美元投资俄罗斯旅游项目。

    但是,大型开发商一窝蜂拥入市场,同质化、掠夺式开发、低水平建设等问题也随之而来。中国房地产业协会副会长朱中一认为,目前,大部分旅游地产项目本质上还是旅游目的地的住宅地产,其发展空间非常有限。

    复旦大学房地产运营所所长蔡为民认为,“旅游地产一旦失败那将是万劫不复。对住宅开发商来说,住宅卖出去,钱就收回来了。但旅游地产不一样,旅游地产的价值在卖出去之后才刚刚开始体现。”

    同样,在养老地产方面,万科、保利、绿地、首创置业、绿城等大型房企亦早有布局。张宏伟告诉时代周报记者,对于开发企业来说,无论是直接开发或改建,养老地产项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目,项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。因此,养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式,如采取出租、卖产权、直接买断等方式进行。而更具体的问题,则是医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。而这,或许也是未来是否能够持续生存的关键所在,也是每一个养老机构在经营阶段必须解决的问题。

    与此同时,国内不少开发商将目光瞄向海外市场。来自中国海外投资联合会的一项数据显示,2012年以来,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤、保利等十余家大型房企,已在海外有房地产项目或确定投资计划,投资规模已达上百亿美元。

    继与新世界合作拿下香港荃湾地块后,2月14日,万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约,合作开发旧金山富升街201地块,首次进军美国。4月16日,万科通出资1.355亿新元收购吉宝置业在新加坡一个公寓项目30%的权益。而短短一年多时间,绿地海外经营业务已先后落地韩国济州岛、德国法兰克福和澳大利亚悉尼。碧桂园在马来西亚取得了三个项目,其中金海湾项目预计今年6月份正式全国范围对外销售。

    “政治壁垒与障碍或许会成为中国房企布局海(境)外的最大阻力之一。”张宏伟分析,进军海外市场并不简单,如果没有充裕资金和开发模式、没有更好地了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等,那么房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。 
     

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