50亿担保救急 嘉凯城否认商业战略概念炒作
本报记者 赵夏蓉 发自广州
嘉凯城集团股份有限公司（000918.SZ，以下简称“嘉凯城”）去年过得很寒碜。
2012年上半年，嘉凯城曾以4901.43%的净利润下降幅度被冠以“最熊房企”之名。同时，又背负着超百亿的巨额流动负债。去年末，其将旗下项目变卖套现逾12亿元，被视为冲刺业绩、美化报表。而命悬资金链的嘉凯城，为求发展，频繁对子公司进行担保，今年累计担保额近50亿元。
不过，嘉凯城董事会办公室负责人却向时代周报记者否认资金困局：“现在由于要发布年报，我们都处于静默期，（现金流）不好透露。50亿元的担保额不算多，相比去年是减少了很多，去年有60亿元。去年上半年我们业绩出现大额亏损，导致外界对我们失去信心。但是，今年4月份，我们将公布年报，一切都用数据说话，不过可以肯定的是，一定是扭亏的。”并且，针对外界对嘉凯城谋局“消费型城镇化商业”的质疑，其也否认是在炒作概念。
50亿担保解困
对于去年上半年的巨幅亏损，嘉凯城上述负责人的解释是项目周期原因，称是由于一些项目未进入结算周期所致。不过，从嘉凯城近年来的推货量和存货量对比可见，虽然出货压力不小，但去化能力仍是不太理想。
2011年，嘉凯城120亿元的推货量只卖出39.45亿元，去化率仅为33%。去化不良导致了嘉凯城的存货压顶，2011年底其存货为183.61亿元。
2012年，虽然嘉凯城多项目促销让利，但去化仍有限。嘉凯城2012年三季度报数据显示，彼时有约204亿元的存货。2012年7月，旗下嘉业系列无锡项目、名城系列青岛项目给出过最高50%的大幅折扣。上海中凯城市之光项目7月份就开始降价，降价幅度约为26%。但数据显示，该项目除7月销售率上涨之外，8月、9月份没有出现明显上涨。
尤以无锡太湖新城“金融第一街”去年7月的跳水动作最为大幅，从1.6万元/平方米直接跌到0.69万元/平方米。房价跳水的背后，是该项目公司无锡嘉启的资金困局。嘉凯城2012年半年报显示，嘉凯城在2011年底为无锡嘉启提供了8.58亿元的借款担保(包括昆仑信托的5亿元，其余资金来源不详)，分别要在2013年4月和2013年10月偿还本金和利息。而该项目回笼的资金和需还债务的缺口很大。
业绩惨淡的嘉凯城，面临着巨大的资金缺口。截至去年9月底，其流动负债已高达143亿元，非流动负债约68亿元，而彼时，其货币资金不足20亿元。
“报告期内，公司净负债率、资产负债率和扣除预收账款的资产负债率分别为185%、79%和 66%。公司金额前五名的一年内到期的长期借款中信托达 16.6亿元，占比 75%。预计明年公司兑付压力不小。”上海证券去年的一份年报指出。
虽然今年嘉凯城通过压缩新开工面积开源节流，但是值得注意的是，去年，嘉凯城主要在建项目有12个，除4个项目部分在去年底前完工外，其余都需大量资金后续投入。此番情境下，嘉凯城只得频繁对外担保解旗下项目燃眉之急。嘉凯城发布的担保公告显示，其今年对下属控股公司担保44.7亿元，浙江区域公司为嘉凯城控股公司担保4.7亿元。粗略算来，担保金额近50亿元。
不过，嘉凯城董办负责人表示，“这个担保数额不算多，比去年甚至减少了很多。并且，公司业绩在三、四季度都出现大幅增长。”
值得注意的是，2012年底，嘉凯城通过变卖资产套现，其业绩大幅改善。
套现12亿冲业绩
去年12月28日，嘉凯城出售其中凯城市之光花园的酒店项目，套现12.37亿元。嘉凯城公告显示，其全资子公司嘉凯城集团中凯有限公司（以下简称“中凯”）与上海中邦世家房地产开发有限公司（以下简称“中邦世家”）签署了《房屋买卖框架合同》，中凯将位于上海石门一路116、118号的房屋出售给中邦世家，价款合计12.37亿元。该项目为中凯城市之光花园的存量房。
“这个肯定对业绩影响很大。若是在去年底就结算的话就是有冲业绩的因素。”国信证券分析师方炎对时代周报记者表示。
“该合同的履行对公司现金流状况及2012年经营业绩将产生积极的影响。”嘉凯城在公告中也如是坦言。按照嘉凯城的说法，由于其正在逐步实施消费型城镇化商业发展战略，将逐步调整现有存量房形态结构，加快存量房去化，这次出售存量房符合公司发展战略。
虽然否认相关动作是在冲业绩，但嘉凯城上述负责人却有如是表述：“我们的定位很明确，主业仍是房地产，但是一直在培育新的增长点，是为了非常快速地提升业绩。”
否认商业战略概念炒作
“符合我们消费型城镇化商业战略的物业，我们会长期持有，对于不符合的相关存量物业会加快去化速度，但别人开发的却符合我们发展概念的我们会收购。”嘉凯城方面一再提到要发展“消费型城镇化商业”。
尽管如此，在外界的眼中，这个概念却很抽象，不知他们意欲何为：究竟是住宅的配套还是纯粹的商业项目？
“商业战略并没有特别新颖的模式，恐怕是概念炒作，只是为了方便拿地。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。嘉凯城上述负责人表示，这种消费型商业不以地段、档次来区分传统商业，主要是在一定的辐射范围内构建消费场所，“我们既不是住宅配套，也不是纯商业项目，是上升到了一个战略的高度。我们有两个核心，首先是更贴近目标消费群，另外就是强调体验式的特色服务。”
值得一提的是，嘉凯城曾发展过商业项目，然而却被认为是在帮倒忙。有一位业内人士分析指出，对市场形势的判断失误，尤其是城市综合体的资金沉淀，加剧了嘉凯城的亏损。2009年10月18日，嘉凯城由浙商集团牵头，重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家地产公司并借壳*ST亚华上市。由于上述3家企业并未良好整合，内部复杂的人事关系制约着嘉凯城的发展，内耗严重，中高层动荡。
按照嘉凯城的规划，2013年，将是公司体验式消费型城镇商业的样板店打造阶段，其间有望打造出一批样板项目，快速形成自主品牌效应，2014-2017年，体验式消费型城镇商业将先后进入连锁复制模式、金融模式打造阶段，并最终形成规模化发展。
不过，到目前为止，除了拟收购兰通实业外，嘉凯城的这种消费型城镇商业并未有任何实质进展。而兰通实业规模并不大，注册资金为2000万，和关联方杭州兰通物业管理有限公司拥有“名镇天下”品牌及美食休闲特色街、形象城、都市邻里商业街等产品。目前仅3个项目，分别位于杭州市下城区东新路及萧山区河庄，面积总计6.16万平方米。
对于外界的质疑，嘉凯城否认这是在炒概念，而当记者问及消费型商业的具体实施情况时，对方却如此表示：“这个事情要一步步来，我们的发展方向、定位、目标都很明确，且我们大股东浙商集团很有实力。现在我们主要是在整合资源，包括收购兰通实业，以后还会继续引进人才团队。”
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