• 50亿担保救急 嘉凯城否认商业战略概念炒作

    地产 > | Time Weekly - 2013-03-21 01:41:01
  • 本报记者 赵夏蓉  发自广州

    嘉凯城集团股份有限公司(000918.SZ,以下简称“嘉凯城”)去年过得很寒碜。

    2012年上半年,嘉凯城曾以4901.43%的净利润下降幅度被冠以“最熊房企”之名。同时,又背负着超百亿的巨额流动负债。去年末,其将旗下项目变卖套现逾12亿元,被视为冲刺业绩、美化报表。而命悬资金链的嘉凯城,为求发展,频繁对子公司进行担保,今年累计担保额近50亿元。

    不过,嘉凯城董事会办公室负责人却向时代周报记者否认资金困局:“现在由于要发布年报,我们都处于静默期,(现金流)不好透露。50亿元的担保额不算多,相比去年是减少了很多,去年有60亿元。去年上半年我们业绩出现大额亏损,导致外界对我们失去信心。但是,今年4月份,我们将公布年报,一切都用数据说话,不过可以肯定的是,一定是扭亏的。”并且,针对外界对嘉凯城谋局“消费型城镇化商业”的质疑,其也否认是在炒作概念。

    50亿担保解困

    对于去年上半年的巨幅亏损,嘉凯城上述负责人的解释是项目周期原因,称是由于一些项目未进入结算周期所致。不过,从嘉凯城近年来的推货量和存货量对比可见,虽然出货压力不小,但去化能力仍是不太理想。

    2011年,嘉凯城120亿元的推货量只卖出39.45亿元,去化率仅为33%。去化不良导致了嘉凯城的存货压顶,2011年底其存货为183.61亿元。

    2012年,虽然嘉凯城多项目促销让利,但去化仍有限。嘉凯城2012年三季度报数据显示,彼时有约204亿元的存货。2012年7月,旗下嘉业系列无锡项目、名城系列青岛项目给出过最高50%的大幅折扣。上海中凯城市之光项目7月份就开始降价,降价幅度约为26%。但数据显示,该项目除7月销售率上涨之外,8月、9月份没有出现明显上涨。

    尤以无锡太湖新城“金融第一街”去年7月的跳水动作最为大幅,从1.6万元/平方米直接跌到0.69万元/平方米。房价跳水的背后,是该项目公司无锡嘉启的资金困局。嘉凯城2012年半年报显示,嘉凯城在2011年底为无锡嘉启提供了8.58亿元的借款担保(包括昆仑信托的5亿元,其余资金来源不详),分别要在2013年4月和2013年10月偿还本金和利息。而该项目回笼的资金和需还债务的缺口很大。

    业绩惨淡的嘉凯城,面临着巨大的资金缺口。截至去年9月底,其流动负债已高达143亿元,非流动负债约68亿元,而彼时,其货币资金不足20亿元。

    “报告期内,公司净负债率、资产负债率和扣除预收账款的资产负债率分别为185%、79%和 66%。公司金额前五名的一年内到期的长期借款中信托达 16.6亿元,占比 75%。预计明年公司兑付压力不小。”上海证券去年的一份年报指出。

    虽然今年嘉凯城通过压缩新开工面积开源节流,但是值得注意的是,去年,嘉凯城主要在建项目有12个,除4个项目部分在去年底前完工外,其余都需大量资金后续投入。此番情境下,嘉凯城只得频繁对外担保解旗下项目燃眉之急。嘉凯城发布的担保公告显示,其今年对下属控股公司担保44.7亿元,浙江区域公司为嘉凯城控股公司担保4.7亿元。粗略算来,担保金额近50亿元。

    不过,嘉凯城董办负责人表示,“这个担保数额不算多,比去年甚至减少了很多。并且,公司业绩在三、四季度都出现大幅增长。”

    值得注意的是,2012年底,嘉凯城通过变卖资产套现,其业绩大幅改善。

    套现12亿冲业绩

    去年12月28日,嘉凯城出售其中凯城市之光花园的酒店项目,套现12.37亿元。嘉凯城公告显示,其全资子公司嘉凯城集团中凯有限公司(以下简称“中凯”)与上海中邦世家房地产开发有限公司(以下简称“中邦世家”)签署了《房屋买卖框架合同》,中凯将位于上海石门一路116、118号的房屋出售给中邦世家,价款合计12.37亿元。该项目为中凯城市之光花园的存量房。

    “这个肯定对业绩影响很大。若是在去年底就结算的话就是有冲业绩的因素。”国信证券分析师方炎对时代周报记者表示。

    “该合同的履行对公司现金流状况及2012年经营业绩将产生积极的影响。”嘉凯城在公告中也如是坦言。按照嘉凯城的说法,由于其正在逐步实施消费型城镇化商业发展战略,将逐步调整现有存量房形态结构,加快存量房去化,这次出售存量房符合公司发展战略。

    虽然否认相关动作是在冲业绩,但嘉凯城上述负责人却有如是表述:“我们的定位很明确,主业仍是房地产,但是一直在培育新的增长点,是为了非常快速地提升业绩。”

    否认商业战略概念炒作

    “符合我们消费型城镇化商业战略的物业,我们会长期持有,对于不符合的相关存量物业会加快去化速度,但别人开发的却符合我们发展概念的我们会收购。”嘉凯城方面一再提到要发展“消费型城镇化商业”。

    尽管如此,在外界的眼中,这个概念却很抽象,不知他们意欲何为:究竟是住宅的配套还是纯粹的商业项目?

    “商业战略并没有特别新颖的模式,恐怕是概念炒作,只是为了方便拿地。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。嘉凯城上述负责人表示,这种消费型商业不以地段、档次来区分传统商业,主要是在一定的辐射范围内构建消费场所,“我们既不是住宅配套,也不是纯商业项目,是上升到了一个战略的高度。我们有两个核心,首先是更贴近目标消费群,另外就是强调体验式的特色服务。”

    值得一提的是,嘉凯城曾发展过商业项目,然而却被认为是在帮倒忙。有一位业内人士分析指出,对市场形势的判断失误,尤其是城市综合体的资金沉淀,加剧了嘉凯城的亏损。2009年10月18日,嘉凯城由浙商集团牵头,重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家地产公司并借壳*ST亚华上市。由于上述3家企业并未良好整合,内部复杂的人事关系制约着嘉凯城的发展,内耗严重,中高层动荡。

    按照嘉凯城的规划,2013年,将是公司体验式消费型城镇商业的样板店打造阶段,其间有望打造出一批样板项目,快速形成自主品牌效应,2014-2017年,体验式消费型城镇商业将先后进入连锁复制模式、金融模式打造阶段,并最终形成规模化发展。

    不过,到目前为止,除了拟收购兰通实业外,嘉凯城的这种消费型城镇商业并未有任何实质进展。而兰通实业规模并不大,注册资金为2000万,和关联方杭州兰通物业管理有限公司拥有“名镇天下”品牌及美食休闲特色街、形象城、都市邻里商业街等产品。目前仅3个项目,分别位于杭州市下城区东新路及萧山区河庄,面积总计6.16万平方米。

    对于外界的质疑,嘉凯城否认这是在炒概念,而当记者问及消费型商业的具体实施情况时,对方却如此表示:“这个事情要一步步来,我们的发展方向、定位、目标都很明确,且我们大股东浙商集团很有实力。现在我们主要是在整合资源,包括收购兰通实业,以后还会继续引进人才团队。”

相关文章: 更多关于嘉凯城 的报道

  • ·新兵嘉凯城:从不拍地的土储大王(2010-07-14)
  • ·业绩惨淡加速整合 嘉凯城险渡难关(2013-01-02)
  • ·50亿担保救急 嘉凯城否认商业战略概念炒作(2013-03-21)
  • ·嘉凯城拟5年打造200商业项目(2013-08-29)
  • ·发力地产金融 嘉凯城商业运营探路(2014-04-17)
  • ·嘉凯城掘金小城镇(2015-03-24)
  • ·嘉凯城:拟定增募资39亿元,加速城镇生活服务平台战略转型(2015-05-19)
  • ·嘉凯城城镇生活新运动加速(2015-08-04)
  • 这里是黑龙江省鸡西市,一座与俄罗斯接壤的东北小城。浓烟发出的位置正是这座城市的火电厂所在地,这里距离市中心只有一公里左右。

    马云背后的“女神”终于走上前台,这位叫彭蕾的女人手上握有马云真正的王牌——她执掌阿里巴巴庞大的金融帝国浙江蚂蚁小微金融服务集团。

    在经历了火热的招商扩张之后,韩束自称已拥有10万人的微商代理团队。

    岁末年初,中国社会保障体系改革引入新话题:刚刚闭幕的中央经济工作会议表示,“降低社会保险费,研究精简归并‘五险一金’”,将成为2016年降低企业成本的重要突破口。

    北京户籍管理制度越来越严苛,但这扇门似乎并未严丝合缝。据记者了解,假结婚成了另一个进入北京的手段。

    中科院此次改革会大幅提升部分科研人员的薪资待遇,减少对项目经费的依赖度,鼓励科学家在鲜有关注的重大科学问题上开展合作。

    悬梁自尽,投资者用最极端方式要回了自己的血汗钱。大业担保,这家曾获舞钢市政府领导站台的投资公司,一度在当地融得1.5亿元巨资,却终究未能逃脱此前已屡屡在神州大地上演的民间集

    2015年12月25日,历经800余天筹备,由中国倡议、57国共同筹建的亚洲基础设施投资银行正式成立。

    2015年12月20日,在“万宝之争”硝烟尚未散去的时候,作为万科董事会主席,王石承认自己在万科的股权治理缺陷方面负有不可推卸的责任,他希望获得所有股东的支持。

    要不是事先留意,很难发现深圳北郊笔架山的银湖景区内,坐落着一家全国知名的社会智库。