• 常州“鬼城”:造城运动导致新城区楼盘集中入住率极低,二、三线城市地产经济再引质疑

    时事 > | Time Weekly - 2013-01-31 00:32:36
  • [摘要] 江苏常州素称富庶繁华,最近竟被冠以“鬼城”之名—因部分新城区楼盘集中,入住者稀疏,引发众多媒体关注,被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。虽“鬼城”一说尚有争议,但二、三线城

    新城区楼盘密集,人烟稀少,让造城运动遭遇尴尬。

    本报记者 王珏磊 发自江苏常州

    江苏常州素称富庶繁华,最近竟被冠以“鬼城”之名—因部分新城区楼盘集中,入住者稀疏,引发众多媒体关注,被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。虽“鬼城”一说尚有争议,但二、三线城市在城镇化口号下开展的大规模“造城”,前景如何,也再度引发审视。

    少人问津的新盘销售

    走在常州市街上,随处可见巨幅的房产广告,用词极尽夸张,煽情推销。家住常州市的城市文化研究者吴春平告诉时代周报记者:“我仔细观察过,现在我们这里房产广告最多,这是一个非常值得品味的景观。它既反映了房产开发商的急迫与焦虑,也是这个城市发展的雄心和尴尬。”

    记者行至武进区的武宜路,视觉豁然一变,一幢幢完工或未完工的住宅楼排比而来,几有绵绵不绝之势。促销标语或从楼顶直贯而下,或缠于楼宇中腰,色彩斑斓耀眼,路旁更有大幅广告连缀不绝,煞是热闹。然而,在大楼的阴影底下,行人却是寥寥无几,即便是装饰堂皇的售楼处门前,亦门可罗雀。在某楼盘售楼处,记者眼见,竟无一看房者,仅有工作人员无所事事地闲坐。

    武宜路北连贯常州旧城中心的兰陵北路,向南则延伸至武进新城区。这条道路两侧,堪称常州新楼盘汇萃之地。据记者统计,在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、随园锦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘,这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米,其中不乏“百万大方”,星河国际建筑面积即达到180万平米。

    大部分楼盘目前都处于销售期。记者信步走进位于定安西路与武宜北路交界的紫金城。该楼盘规划中共有十几幢楼,目前已有过半完工。小区内绿化葱茏,喷泉汩汩,售楼处也颇为气派,然而,看房者寥寥,仅两三人。售楼人员介绍,一期多为180平米以上房源,今年即将交付,但目前仍有40%左右未售出。二期有两幢高层于去年10月开盘,因小户型居多,故销售良好,目前仅剩十余套待沽。今年,将会有两栋高层推出,其中亦有小户型,但价格未定。记者看见,有证书赫然陈列于沙盘之侧,显示该楼盘被评为2011、2012年“常州红盘”,堪为常州房地产业标杆和典范。

    步出紫金城,对面即有大块空地,广告牌上显示,此处为星河地产在建的“cocopark”购物公园,为“首席国际情景购物中心”,含89-142平米的“臻品户型”。显然,这是一个含住宅、商铺的城市综合体。

    而在紫金城售楼处西面,多幢住宅楼也正在兴建,大显繁忙。显然,后续楼盘供应将络绎不绝。

    武宜路上行人不多,而售楼人员则甚多,记者数度遭遇阻截,被殷勤央求去看楼盘,一销售人员甚至追着记者走了数百米。据她称,她是绿城玉兰广场的销售人员,负责在马路上或是通过电话等方式寻找客户,介绍至售楼处。如客户最终购房,她可获房价百分之一的佣金,她希望自己一个月能卖掉两三套房。她介绍,绿城玉兰广场一期共有11栋高层,目前已售60%多,该楼盘一共将推出六期,总建筑面积将达100多万平米。

    据记者观察,武宜路沿线楼盘少有售完者,多对外声称已售六成。而定安西路上的一位房产中介告诉时代周报:“这都是做生意人的戏法,真实性大可怀疑。真正卖掉多少,谁都说不清,像我们圈内人也不清楚。”

    搜房网统计的2012年全年常州楼盘销售排行榜显示,武宜路上的星河国际全年仅销售543套,该项目总建筑面积达180万平方米。武宜路上的另一家城市综合体吾悦广场,2012年全年销售806套。可以想见,在激烈竞争之下,该区域其他楼盘的销售也未必乐观。

    商业地产的泛滥,更催生常州楼市泡沫。据了解,目前常州已经投入使用或者在建的城市综合体项目约有30个,并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。仅武进商圈,已有吾悦广场、又一城、茂业、新天地、新城上街、乐购等商业综合体,而在吾悦广场对面,万达已圈好地,准备登场。

    周六中午时分,记者在吾悦广场看到,偌大的商场内部,一层楼面可见几十人影,人气不旺。

    成交虽热库存仍高

    常州的“鬼城”之说并非空穴来风。有媒体记者夜晚在此地“数黑灯”,发现武宜路大多数项目的亮灯率不到三成。

    尚未交付的楼盘固然漆黑一片,而很多在售楼盘也有不少已交付,却也笼罩着大片黑暗,有的楼盘一栋楼上只有几盏灯亮起。

    在吾悦广场,小区保安告诉时代周报记者,该楼盘一期工程已于2011年12年交付,目前入住率也不过一半左右,共800多户住宅,仅有400多户已完成装修或正在装修。而在一路之隔,二期项目也已于2012年12月交付,体量也颇为巨大。

    入住一半已是其间佼佼者,有二手房中介称,有的已交付楼盘,亮灯率仅一成。

    “就亮灯率对比入住率来看,把常州称之为‘鬼城’一点都不为过,开发商的过度开发导致房子卖不出去,空置率很高。”一位业内人士表示。

    对此说,官方并不认可。1月22日,常州市房管局就此事召开新闻发布会,副局长吴海泳表示,“媒体报道最集中的武宜路上的楼盘,大部分都是交付不久,所以看起来入住率和亮灯率都不高,等业主装修之后入住了,亮灯率自然就会提高,鬼城说法言过其实。”

    事实上,常州的住宅销售确实堪称火热。2012年,常州市区共成交62093套房源,其中住宅为49163套,成交量创三年的新高,平均每个月成交约5000套。然而,值得注意的是,随着成交量的大幅增长,常州楼市库存量却不降反升。

    据常州市房地产信息中心统计,截至2012年底,常州市商品房的存量约为1360万平方米,同比上升12.85%。全市商品住房可售余量为777.55万平方米,同比上升14.44%。

    常州市房管局对库存表示乐观,其负责人称:“常州市商品房有效库存去化周期为9.43个月,全市商品住房有效库存去化周期为8.31个月,处于6-12个月的合理区间之内。”

    而市场人士却认为,常州需要长达20个月的时间来消化库存。同策咨询提供的数据显示,2012年底常州商品住宅的存量约为679万平方米,去化周期约14个月,整体去化压力较高。

    虽有高库存在前,后市供应仍将源源不断。常州市房管部门负责人接受《人民日报》采访时介绍,2008—2012年,常州市实际商品房销售面积为4010.48万平方米,潜在可售余量为4139.22万平方米,实际销售与可售余量之比保持在1:1左右。

    土地市场供需两旺

    大量楼盘的背后,是近年常州土地市场的“供需两旺”。近两年,常州土地市场呈现“爆炸”式成长,2006年,常州成交地块仅37幅,2010年,已达204幅。2011虽然成交量有所下降,但也有195幅。且势头未见萎靡,据同策咨询提供给时代周报的数据,仅2012年12月,常州经营性土地即成交20幅,另有8幅挂牌。

    而在前两年兴起的由一线城市转战二、三线城市的热潮中,一众知名房企也纷纷在常州“奋勇拿地”。星河地产于2009年首次进入常州,便在武进中心区武宜路成功拍下近千亩土地,类似情况也发生于绿地集团、绿城集团、招商地产、九龙仓、华润置业等众多知名房企。

    “当时,大家都很乐观,有种‘大跃进’的味道,常州的空气中都弥漫着一种兴奋感。”吴春平告诉时代周报。

    一线城市的限购,被认为是地产商转战二、三线城市的重要推手。此外,常州提供的优惠政策更是加快开发商布局当地。譬如,常州市政府对符合该地绿色建筑标准的开发商给予补贴,商品房包括住宅、写字楼等按照绿色建筑的不同标准,均有不同级别的补贴。

    “其实在一线城市限购之前,开发商已开始布局二、三线城市。因为一线城市的地价涨得很高,而二、三线城市相对较低,有个价格差。而碧桂园在偏远的地区大量圈地发家的故事,也鼓励了不少开发商,在地价会暴涨的预期下,开发商大量涌向二、三线城市。”独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠告诉时代周报。

    以造城来引人太过天真

    经过两年建设,不少楼盘开始集中上市。常州楼市供应猛然剧增,“鬼城”渐现。尽管平均六七千元的房价并不高,在长三角城市中处于“价格洼地”,但相对楼市的巨量供应,常州的需求明显不足。

    “人口不增长的地方,房子造得多,销售大成问题。常州独生子女政策执行较好,人口呈现下降趋势。而且和上海、北京有大量外地人口流入不同,常州紧挨着苏州、无锡等发展程度类似的城市,对外来人口没有特别的吸引力。”谢国忠称。

    官方公布的数据显示,常州市户籍人口为360.8万人,10年间增加19.3万人,对楼市吸纳能力有限。而外来流动人口167万,占全市常住人口36.4%。其中青壮年居多,教育程度以初中为主,大多从事一线的劳动密集型工作,购买力不强。

    “很多城市以城镇化为名进行房地产开发,以为造好了就会有人来买。其实进城的人大多数买不起房,把楼市销售的价和量都寄托在这样的人身上,本来就是个天方夜谭式的故事。”谢国忠称。

    常州一度冀以低价优势吸引周边城市居民,尤瞩目于上海人。“如没有更好的机会,苏州、无锡人为何要去常州?过去上海房价高的时候,确也有上海人到常州买房,图它便宜,期望以后会涨价。但一旦房价下行,人的情绪下降,就没这个需求了。”谢国忠称。

    定安西路上的一家二手房中介老板对时代周报记者表示,由于市场需求不足,他准备过了年就关门。“新房都卖不掉,更何况二手房?新房比二手房每平方米只贵500到1000元,环境却要好得多,大家肯定买新房去。二手房真的很难做。”

    不过,也有乐观者。中国房地产信息集团研究总监薛建雄告诉时代周报:“三线城市遇到的‘鬼城’,只是过程中的问题。任何一个新开发的区域,前三年做市政配套,接下来五年做第一轮房地产开发,第二个五年继续开发,导入人口,再下一个五年,人口才会聚满。建新城要花18-20年的时间。常州库存偏高,短期内的房价压力大,但常州经济发展快,就业机会多,‘鬼城’帽子三年内就能摘掉。”

    同策咨询研究中心总监张宏伟也对时代周报表示:“常州有产业基础,人口总量有几百万,也没出现鄂尔多斯那样的过分炒作、房价虚高,随着配套设施的逐渐完善,加以导入人口的措施,这些房子肯定能卖掉。上海嘉定新城也曾经历过同样的阶段。”

    吴春平对此说并不同意:“常州这样的三线城市和北上广深的城市形态完全不同,这一点很多人没搞懂。北上广深有着无穷的吸附能力,能召唤全国各地甚至国外的人,常州只能保持平稳的人口进出,房子绝大多数只能靠常州人自己消化。”

    “城市的重要元素是居民,而不是建筑。城市必须要有机会,人才会来。如果以造城来吸引人,那就太天真了。”吴春平说。

    “房地产大量开发,业界都是打着‘城镇化’的大旗。问题是土地、楼盘城镇化了,但人的城镇化没有跟上,缺乏工作、社会保障的城镇化,因此‘鬼城’就肯定会存在,即便政府托市也消化不了。作个不乐观的估计,今年‘鬼城’还会扩容,而且今后几年都将持续。对此,政府、业界都需要反思。”资深地产分析师顾海波也对时代周报表示。

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