北京“养老地产”破冰

2012-12-26 23:33:00

来源: 时代周报

本报记者刘丽琦发自北京

养老是个问题，去哪里养老更是一个问题。今年10月，北京市老龄办在发布的报告显示，北京市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上户籍老年人口247.9万人，占总人口的19.4%，而北京投入运营的养老机构床位总数仅7万张。

在巨大的供需矛盾下，催生了包括养老地产在内的养老产业的发展。但在政策和市场的限制下，北京养老地产的发展一直处于“炒得热做得冷”的状态。

转机也许会出现在2013年。从明年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。北京市国土局表示，“将通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。”对此，有业内人士分析，2013年，北京将迎来养老地产元年。

“失望大于期望”

12月15日。周六。北京。大雪。位于昌平区的北京太阳城国际老年公寓（下称“太阳城”）内一片冷清。

“生活在这里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出门。”居住在这里的王阿姨告诉记者。王阿姨今年68岁，有三个子女，大女儿生活在国外，小女儿和儿子都有了各自家庭，为了不给儿女添麻烦，也为了更自在地过晚年生活，她和老伴决定不和儿女同住，在考察了北京市很多养老院后，最终选择了太阳城。

“我不喜欢养老院的氛围，住在那里的老人要么没有子女，要么就是子女不赡养，很少有老人是主动要求住在那里的。这些老年人看上去都不快乐，那里不是养老的地方。”王阿姨说，“后来我们把目光锁定在专门为老年人服务的小区。”

但居住在养老公寓里的王阿姨并不满意，“失望大于期望”。入住后，服务远没有开发商承诺的那样完备和及时。

王阿姨介绍，“刚住进来时，每个楼门口都有保安，现在整个小区也见不到几个保安。以前出门，一扬手就有电瓶车开过来，现在是定点定时开。行动不方便的老人，要早早地到地儿等候。如果什么东西坏了，物业也总是拖着不解决。”

让王阿姨心有芥蒂的是，小区的一些特色配套设施，包括免费的活动中心、60岁以上老人免费泡温泉的服务，并没有完全兑现，“买房合同里写的是，60岁以上老人非节假日可免费享受泡温泉，大家就以为是周一到周五都可以，结果入住才知道，只能是每周一可以享受，平时不行。感觉上当了，但相比现在的一些养老院，这里也好多了。”

事实上，北京太阳城已经是养老地产中较成功的样本。尽管很多开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式，还处于“初级探索阶段”。养老地产的盈利也基本上靠地产的销售赚钱，纯养老运营部分尚难能够单独“活得好”。

“当前，养老地产及相关产业鼓励性政策的缺失或政策壁垒，一定程度上给这个市场装上了一个无形的‘玻璃门’，这个‘玻璃门’阻碍了企业和资本进入市场的热情。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟说。

缺乏统一规范

“中国社会老龄化问题将会日益突出，尤其是5年以后这个问题将会更加明显，原因很简单，上世纪80年代出生的独生子女，他们的父母在5年后年龄会达到65岁。这意味着养老地产市场具有比较大的发展空间。”张宏伟说。

张宏伟认为，尽管当前90%以上的人以居家养老、社区养老为主，并不会进入养老地产项目之中。但是，目前仍有众多品牌房企提前布局养老地产市场，因为他们面临的服务对象是这不到10%人群当中的中高端老年收入者，这些人群的养老需求足以支撑这些开发商在养老地产市场上拿地抢地盘。

尽管有较早进入养老地产的一些企业，并且在运营模式上相对较成功，但是，这些企业的运营管理基本是各执一词，整个养老地产市场并没有统一的行业服务规范和标准。

“要明确养老地产的属性。首先，它的价值和属性应该有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次，有非常强的金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容；再次，有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求；此外，还应当有非常强的人文属性，只有这样才能让老人觉得是家。所以，养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。”聂梅生介绍说。

现在，养老地产正逐步成为房地产企业获得盈利的新渠道。然而，由于目前城市规划中尚无养老产业用地这一土地用途，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，这也使不少地产企业却步不前；同时，由于缺乏产业标准与制度支持，也使地产企业陷入困惑之中。

早在2010年12月，万科宣布进入老龄化住宅开发运营领域，在北京房山窦店“万科幸福汇”项目，拿出一栋楼试点养老地产。

两年过去了，万科养老地产的具体操作模式仍未明确，万科北京分公司相关负责人告诉时代周报，“目前有关这部分的运营模式、具体规划、如何布置，以及配套设施都没有详细的方案，整个项目的运作还在研究中。”

在北京，除了万科，远洋地产也成立了专门的养老地产事业部。保利地产在北京即将推出养老地产项目，其首个试点养老地产项目选择在北京上风上水的西山区域。

“房地产业发挥养老产业载体作用将是趋势。中国已步入老龄化时代，老年服务产业将成为推动经济发展的重要的内需型产业，而且独生子女的国情，也使中国老年服务产业发展更为紧迫。但是应注意，养老产业并非就是养老地产，在养老产业中，地产只占到20%的比例，只是在这个产业中起到的是承载作用，开发商不可能全部承担起包括医疗、保险在内的多个职能。”聂梅生说。

政策破冰

虽然养老地产前景可观，但在目前政策条件下，涉足的房地产商步履维艰。养老地产占地面积往往很大，但在土地获取过程中，由于养老地产并非保障性住房，因此无法获得划拨土地，只能采取招拍挂方式拿地，这样的高成本往往令企业难以承受。

“从前期准备到后期的持续运营，养老地产所需资本成本很高，没有足够资金支持，投资者承受的压力很大。养老地产只是养老产业的一种业态，属于长线投资，很难在短期内获得回报。”一位业内人士分析说，“因此需要政府进行引导和扶持。”

张宏伟也认为，“养老地产及相关产业要顺利发展，应尽快消除当前的无形的政策壁垒。”

房地产商的困局有望在2013年有所突破。从明年起，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划。

据了解，目前，在北京的土地供应计划中，养老机构用地属于划拨用地，主要按北京市规划部门的公共设施“千人指标”及市民政部门的申请建设，并没有在供地计划中明确供地面积和位置。

比如在今年5700公顷的国有建设用地供应计划中，用途结构表中明确住宅用地1700公顷，商服用地350公顷，交通运输用地1100公顷，公共管理与公共服务用地1200公顷，对于“养老用地”，只有“保障文化、科技、养老等公共设施的用地供应”的字样，没有具体数字。明年，养老用地的多少将落实到用途结构表中。

北京规划委相关负责人建议，养老机构建设要符合专项规划。北京市国土局提出，应通过财政、土地供应等政策支持的手段，吸引社会资本投资养老机构建设，并根据养老机构的性质，实施不同的土地供应方式，明确产权持有方式。

对此，业内人士持乐观态度：独立的土地供应将成为未来养老地产发展的基础，将成为中国实质意义养老地产的破冰之旅。