敏捷地产生存法则：最快100天预售

2012-12-13 17:27:09

来源: 时代周报

在房地产调控不断加码，行业紧缩的大环境下，广州一名不见经传的企业却脱颖而出。

【地产新势力系列报道之四】

本报记者赵夏蓉发自广州

在房地产调控不断加码，行业紧缩的大环境下，广州的一个名不见经传的企业却脱颖而出，展现了其黑马本色。

2011年度房企销售排行榜显示，广州市敏捷投资有限公司（以下简称“敏捷地产”）的成交面积和成交套数位于前三，其中商品房共售出4103套，成交面积达到454001平方米，整体销售额突破了90亿元。

时代周报记者通过多方调查，试图揭开这个低调的家族企业的神秘面纱和其鲜为人知的发家史。

敏捷地产是一家以房地产为主业的集团公司，董事长为谭炳照，注册于2004年，然而在此之前，以谭炳照为主力的谭氏家族已于1993年就开始创业，所以敏捷一贯自称是“1993年以建筑起家，自1998年起进入房地产开发领域”，据称“目前总资产超过300亿元”。

敏捷地产是家族企业的典型代表，目前，其麾下拥有近50家全资及控股企业，绝大部分由谭炳照掌控，仅广州市内，谭炳照就是24家公司的法人代表，而谭氏家族其余人也掌有众多公司。

起步于梅州壮大于番禺

谭炳照祖籍广州番禺，母亲是梅州客家人。

谭炳照的创业也从梅州开始。敏捷地产自称于1993年由一个默默无闻的单一建筑公司起步。从工商资料来看，其所指单一建筑公司很可能就是梅州市敏捷建筑工程有限公司（下称“梅州敏捷建筑”），该公司是1956年12月31日依法成立的企业法人，经营范围是房屋建筑工程施工总承包二级、建筑装饰工程专业承包二级、土石方工程专业承包二级。但是，其法定代表人现为谭伟强，投资者就是谭伟强和敏捷。

敏捷地产自称于1998年进入房地产领域，从番禺起步。但是敏捷地产在房地产界最早有迹可寻的是在2000年，敏捷的前身为广州锦绣大地房地产发展有限公司（下称“锦绣地产”）。

2000年11月28日，广州市番禺区钟村房地产开发公司（下称“钟村房地产”）将一面积达2万平方米的地块以320元/平方米的价格卖给谭炳照，用作商住用途。

为了开发这块地，谭炳照就筹备成立项目公司—锦绣地产。

2001年2月12日，谭炳照、谭妹分别出资720万元、80万元成立了锦绣地产，经营范围是“在广珠公路屏山路段以西属钟四村的土地进行商住房地产的开发、销售及租赁。”2004年2月，周薇增资80万元加入股东阵营。之后经过几次股权变化，锦绣地产注册资金已达2000万元，谭炳照、谭妹分别持股90%、10%。在2008年7月，公司的经营范围也变为“房地产销售、房地产信息咨询”。

敏捷地产正式成立于2004年，由谭炳照、谭妹于该年8月18日，分别出资900万元、100万元成立，一周后，两人又增资4000万元，两人股份占比分别为90%、10%。

2011年11月28日，敏捷地产变更为集团公司，名称改为“广州市敏捷投资集团有限公司”（下称“敏捷集团”）。不过，今年3月28日，敏捷集团又将名称申请变回敏捷地产。原因是敏捷地产名下开发的“番禺南浦花园项目”，土地证、工程证等前部分均用了敏捷地产的名称，而变更为敏捷集团后，后续报建证件就要用集团公司的名称，单位名称出现不统一，对项目的开发报建等产生了较大影响。

目前，敏捷地产麾下拥有近50家全资及控股企业，绝大部分由谭炳照掌控，仅广州市内，谭炳照就是24家公司的法人代表，谭氏家族成员还包括谭妹、谭浩成、谭伟强等。

在这些公司中，锦绣地产可谓是谭氏家族企业的开路先锋，从当初一家默默无闻的项目公司起步，打拼成了敏捷地产的地产旗舰，几乎包揽了敏捷地产前期所有产品的开发，至今也仍是敏捷地产的主要项目公司，其开发的锦绣系列产品业已成为敏捷地产的招牌产品。

快速开发后遗症显现

锦绣地产开发的第一个项目就是锦绣生态园。之后，其开发步伐遍布番禺各中心城镇。从2005年开始，敏捷地产向外拓展。敏捷地产的大部分项目都是其控股的梅州敏捷建筑承建。为了方便运作，2006年，梅州敏捷建筑也在番禺设立了分公司。

有知情人士称敏捷地产“从番禺发家，依托一些特殊的资源，早期收购小项目、谈条件，手法比较隐蔽”。

而2007年开始，其逐渐转为高调。2007年年中，敏捷地产参加珠三角多场土地公开竞拍活动，并频频举牌，但最终因考虑开发成本等因素放弃了这些地块。

“尤其值得注意的是，敏捷地产拿地方式大多通过合作、三旧改造等方式，通过非公开市场拿地比较多，因而拿地成本不高。

而近几年来的一大变化是，敏捷地产通过公开市场拿地逐渐开始高调起来。” 经纬行研究中心总监朱欣苑表示。

2008年，中国房地产企业受资本市场和国家调控政策的影响，在艰难中前行，尤其爆发全球金融危机后，部分企业的资金链更是饱受冲击。不过，敏捷地产当年在售项目仍达15个，当年地产业务营业额突破50亿元，达历年最高。

“由于敏捷集团这些年的迅猛发展一直主要依赖自有资金，银行借贷率控制比较合理，因此资金、现金流总体上没有什么太大问题。”其总部行政人事中心一位负责人在如此解释其逆市多盘开工的原因。

另外，考虑到住宅地产不断受到调控的影响，敏捷地产于2008年上半年成立了商业地产运营部，负责集团旗下商业地产项目的经营与管理，为集团另辟“出路”。

值得注意的是，敏捷地产快速发展的一个秘诀主要依靠快速开发、大盘开发，并以较低的价格入市，以此快速回笼资金，这也成了敏捷地产的生存法则。

“敏捷地产从竞地成功到取得预售证，曾经创下了只需100天的纪录。”敏捷地产的宣传片中如此表示。按照片中描述，该项目指的是番禺锦绣银湾，该项目2006年9月开售，不过其拿地记录无处查询。

类似的例子还有锦绣半山御景别墅。2009年5月份，敏捷地产以17.5亿元竞得的增城华商学院北侧地块。8月初，华商地块全面动工，10月1日锦绣半山御景别墅正式开卖。从拿地到开售只花了120多天。

不过，快速开发的后遗症也开始显现。去年，敏捷地产旗下天津住宅建设发展集团包头置业有限公司就出现在包头市2011年年检不合格企业名单中。

剥离20亿债务大肆扩张

2011年，敏捷地产的销售额突破90亿元。

据敏捷地产有关负责人透露，今年敏捷地产仍然有近200多万平方米的新项目开工；而在广州地区的新项目增加8-9个；在全国范围内的项目也增加至40个，包括阳江海陵岛上3000多亩的旅游地产项目、中山锦绣海湾城8000多亩旅游度假项目以及清远新城区百万平方米的新项目等。

与此同时，敏捷地产今年先后在清远、佛山、广州南站拿地，时间分别在3月8日、3月31日、7月13日，总耗费约17.27亿元。

大肆扩张，无形中也增加了敏捷地产的资金压力。工商资料显示，截至今年7月31日，敏捷地产的债务已高达33.67亿元。

8月初，敏捷地产召开股东会大会，决议采取存续分立方式，续存公司为敏捷地产，另新设广州市锦颐房地产有限公司（下称“锦颐地产”）。截至今年7月31日，敏捷地产的净资产仅为3.62亿元，续存公司接受3.55亿元，锦颐仅接受750万元资产，刚好用作注册资金（敏捷地产的注册资金为5000万元，分立后，续存公司的注册资金变为4250万元，锦颐地产为750万元）。

敏捷地产在9月25日签署的一份名为《债务清偿或者债务担保情况的说明》中表示，截至办理续存分离登记手续之日起已偿还13.88亿元，而剩余债务，都由锦颐地产承担。而锦颐地产目前仅只有增城新塘镇新沙路30号地块业务，且还是在建项目，未来却要承担敏捷地产的近20亿元债务。

将债务剥离给锦颐地产后，敏捷地产又开始大规模扩张。近日，敏捷地产旗下锦绣大地又以底价53万元/亩拿走中山南朗“虎池围”三地块，共计近千亩，耗费5.15亿元。据记者统计，仅仅在中山，敏捷地产的投资额就接近百亿元。截至目前，敏捷已落子广州、佛山、鄂尔多斯、三亚等13个城市。