250亿砸向旧改 京基被指资金链危机

本报记者 黄蒂娟 发自深圳

“造谣的人需要什么理由？！”

11月22日上午，高调现身于京基集团签约旧改项目仪式的京基集团董事长陈华，对日前网上风传的“赌楼”谣言，语气略带气愤地回应时代周报记者。

尽管同时签约5大旧改项目，对京基而言应是件大喜事。或受微博谣言的影响，陈华在会后面对左右包围追问的媒体时，回应不多，但愤懑之情溢于言表。

让陈华愤怒的，正是两天前出现在微博上的一则消息：有网友在微博爆料称，“全国政协委员、深圳民营房企京基集团董事长陈华在澳门赌博已经输掉了深圳地标京基100大厦的控股权，现该大厦正办理过户手续”。

随后，网上又相继出现“京基地产老板陈华已经失踪，深圳警方正在寻找，前几天传出的赌输应该是幌子，真正原因是资金链断裂”的消息。

此次的签约仪式，可谓是陈华为破除谣言的“关键”露面。

据知情人士透露，该5个旧改项目实际上是早已签订的项目，此次的签约仪式新闻发布会是11月21日下午才临时通知到各家媒体，而这场“前所未有”的场面盛大的签约仪式，实际是为董事长陈华露面所作的安排。

时代周报记者在签约仪式现场看到，此次活动的出席人员除深圳市政府副秘书长许重光及各区区长、副区长在内的十数位政府官员外，包括中国银行、建设银行、工商银行、交通银行、渣打银行等十数家银行高管也都悉数出席。

更值得注意的是，一众深圳开发商包括花样年集团副总裁、鸿荣源集团总裁、绿景集团董事长、卓越集团总裁、星河集团总裁也都现身撑场。这应是京基在过往的项目签约仪式上，从未出现过的场面。

谣言或与信托融资有关？

此次签约仪式发布会安排的地点，正是在传言中被陈华“赌掉”的京基100大厦5楼的瑞吉酒店。

在活动现场，除了旧该项目的签约外，同时还举行了租赁签约仪式，力证京基100“无恙”。陈华与深圳中房资产管理有限公司、黑颈鹤基金管理有限公司、深圳中谊国际人才智力开发有限责任公司签订了《京基100A塔租赁协议》。

据京基集团副总经理王雨光介绍，截至目前，京基100大厦的B塔出租率为100%，A塔出租率已达到70%，预计到年底A塔出租率将达90%。入驻京基100的企业，包括有渣打银行、普华永道、中国银行、永隆银行、雅培贸易、日本美蓓亚等世界500强企业。

京基100，楼高441米，系目前深圳第一高楼、全球第八高楼。2011年年底开业运营后，成为深圳的新地标，按照目前市场的估值超过百亿。

2008年，曾有京基的高层对媒体透露，中国平安董事长马明哲曾与京基洽谈收购京基100的事宜。但随后陈华公开表示京基100、深圳最高地标是自己的梦想，拒绝出让。

更有业界人士指，京基在商业物业上一直坚持持有经营，只租不售，或因为以京基100为代表的一系列高端自持商用物业，未来有可能成为京基集团上市的主要资产。

那么，谣言又是否“空穴来风”呢？

时代周报记者通过公开信息查询，这或有可能与京基通过抵押京基100附属楼层获得信托融资有关。

今年1月，京基集团通过交银国信发起“交银国信•京基股份股权受益权投资集合资金信托计划”。资料显示，该信托计划B类信托单位于2012年1月20日正式成立。据成立公告，共募集资金1.643亿元人民币。其中，交银国际信托有限公司认购4600万元。

信托计划资料显示，募集资金用于受让京基集团有限公司持有的深圳市京基房地产股份有限公司80%股权的受益权。京基集团以本信托计划支付的转让价款用于其下属的京基晶都酒店装修工程。信托期限内，京基集团溢价回购股权受益权，并以此作为信托收益的来源。

而作为此项信托计划的抵押物，则为京基100大厦商业裙楼“KK-MALL”的负一层。该楼层于2010年11月份开业运营，建筑面积为12496.08平方米，根据深圳市世联土地房地产估价有限公司出具的评估报告，该抵押地块评估总价为人民币12.5322亿元。

此外，京基集团以其持有的京基股份80%的股权向信托计划设立质押担保；京基集团实际控制人陈华为京基集团的履约行为提供连带责任保证担保。

京基官方对外称，目前就该传闻，京基集团及陈华已委托广东星辰律师事务所全权负责调查取证。但追查的结果如何，目前并没有进一步的信息。而与上述信托融资是否有关的猜测，记者也并未得到京基集团官方的回应。

“京基过去的发展模式一直太保守。现在要突破融资方式，资金链才能跟上快速扩张的脚步。”一位深圳地产评论人士说道，京基开始逐步尝试多元化的融资方式是好事。

250亿投资考验资金链

此外，外界关于资金链断裂的揣测，或源于京基近年来的大规模扩张。

据此次签约的项目，京基集团城市更新项目同时涉及罗湖、南山、宝安、龙岗四大区域，总体改造面积将达到63 .9万平方米，预计开发总量达到300万平方米，是京基100综合体总建筑面积的5倍。若按规划，预计5个地块的改造投资额度将接近255亿元。

除当日签约项目外，目前京基在福田区下沙综合体项目正在施工，预计2013年落成，同时罗湖金融商业核心区的改造工作也正在紧密推进。

“如果公司的资金链有问题，还能签下250多亿元的项目吗？”陈华回应时代周报记者时表示，谣言对于其个人和公司都造成很大的困扰，目前“正在调查谣言的源头和意图”。

而对于如此庞大的投资开发，资金来自哪里时，京基副总经理王雨光表示，开发资金主要来自于京基集团的自有资金和银行抵押贷款，5个项目250多亿元的总投资额，预计将在7-8年内完成。

据王雨光透露，公司的融资主要来自三个方面：一是来自旗下开发项目的销售回流资金。“今年京基已完成30多亿元的销售额，明年将推出更多的高端项目，预计产生的销售额可达140亿元。”

二是来自自持物业出租所产生的现金流。王雨光表示，目前京基旗下的自持物业达到60万平方米，每年能产生约15亿元的现金流。

此外，资金还来自于各大银行的抵押贷款。如出席签约仪式的各大银行，均与京基集团保持着业务合作的关系。

但不禁存疑的是，从王雨光透露的信息中，明年的销售额目标为140亿元，相较今年30多亿元的销售额是几倍的增长，京基要如何实现销售额如此“大跃进”的增长。

“首先，明年推出的项目要比以往都多，销售面积的总体量也较大，60万-70万平方米。最为重要的是这些都是高端项目，价值较高。”王雨光解释道。

京基集团一直被认为是深圳最为保守的开发商。在过去发展的很长时间里，京基一直保持着无贷款开发的“神话”。

这与公司创始人陈华天性谨慎的个性有关。据一些知情人士透露，陈华对于业务扩张并不热衷，对向外融资以及合作等方式均持保留态度。在2008年以前，其财务总监曾多次鼓励陈华将京基地产上市，但都被其否决。

“就陈本人谨慎保守的行事作风，与‘赌楼’的传闻感觉是沾不上边。”一位出席该签约仪式的业界人士向记者说道。

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