分拆酒店上市折戟 长和系急回笼现金

在香港及内地，长和系无论在拿地还是销售方面，都以收缩姿态呈现，收拢资金为王道。

本报记者 刘娟 发自重庆

一出市场瞩目的酒店分拆上市大戏，历时不足50天即被仓促叫停，11月25日晚，李嘉诚旗下上市公司长江实业集团有限公司（0001.HK，下称“长实” ）发布公告称，原定在今年12月3日刊发有关酒店分拆上市招股书的计划已取消，公司不保证分拆上市事项仍会进行，这意味着长实年内酒店上市的机会已十分渺茫。

港股市况积弱多时，投资者反应欠佳，被普遍解读成是长实搁置上市大计的主因。上市不成，长实转而寻觅出售等其他套现渠道。香港方面已有消息传来，目前已有买家就收购酒店资产事项与长实进行了接洽。长实有关发言人也在接受采访时承认，公司并未就酒店上市制定出确切的时间表，同时，也在考虑其他方案。

以出售资产眼光，李嘉诚是全球第一，相信没有人反对。按照李嘉诚系分拆业务的经验来看，一般都证明事后经济形势处于衰退周期。今年以来，不仅在香港，在内地，包括长实、和黄在内的长和系无论在拿地还是销售方面，都以收缩姿态呈现，收拢资金为王道。

酒店上市计划搁置

今年10月中旬，长实就对外宣布，有意把旗下4家Horizon品牌酒店分拆，以“合订证券”形式在香港主板独立上市，这是继公司打包内地三处商业地产赴新加坡上市后的又一大动作。

“合订证券”即把发行人的不同证券在法律上捆绑在一起，在不能单独转让或交易的基础上所作出的上市安排。而本次计划分拆上市的四间酒店，均位于香港，总出租面积约为332万平方尺，共有4833间套房，平均每平方尺租金介乎7000-8000港元，估计其物业总估值至少达到266亿港元。长实也承诺，分拆上市后，将会把酒店净收益的90%用作分红。

这是被长实内部推崇较高的一项运作。有已从长实离职人士对时代周报记者称，公司还是很看重这次分拆上市计划，在向港交所递交上市申请之前，也早已筹备了近一年时间。在他看来，分拆酒店好处诸多，“可建立一项新公开买卖工具，吸引属意于纯酒店或酒店相关业务的投资者，最直接的结果就是变现酒店价值，释放大量资金用于新投资。而上市成功，日后还可以以注资或者其他形式体现整体酒店的价值”。

据了解，长实旗下酒店总资产价值约431亿港元，包括11间酒店及1间发展中酒店，分拆上市的4间在其中规模较大。事实上，多家大行也进行托举，如摩根大通就发表报告指，长实分拆酒店之举，意在捕捉低息环境下出售成熟物业的时间窗口，市场预期其可因此套现5亿-8亿美元，并将该资金用于回报更高的投资，可助收窄其股价较资产净值的折让幅度。

进展很快，1个月后，长实酒店上市申请已通过港交所上市聆讯。长实也正式发出公告确认分拆，并列出拟于12月3日或之前刊登招股书，而股东须于11月29日前完成过户登记，方可获得Horizon的优先分派权，预计集资最多8亿美元（折合约62.4亿港元），并定于11月20日进行上市前推介。

事不遂人愿，推介会并未如此进行，而“以出售形式代替分拆”消息则在投资者中弥散开来。对此，长实发言人仅简单对外回应称，分拆Horizon尚余技术细节未解决的同时，正考虑其他方案。

长实随后在11月25日发布的公告证实，招股书不会于12月3日或之前刊登，上述过户登记截止日期亦失效。长实并没有解释原因，但提醒投资者，公司不保证分拆将会进行，“是否进行交易和全球发行，这完全取决于市场状况及定价”。

投资者担心高位接盘

“香港股市已逐渐失去光芒，市场投资意愿萎缩，导致新股上市各方面，无论平均交易规模、五大新股以至市场估值均受到打击。”德勤中国上市业务组合伙人林国恩对记者分析，今年前10个月，香港IPO融资额创下自2004年以来新低，期内总共有51只新股上市，但仅能募集489亿港元，与去年同期64只新股上市，融资额2214亿港元比较，分别下降19%和78%。主板于今年5月和9月均没有新股挂牌。申请的处理期限已过、申请被拒和自行撤回上市申请个案数量则创自2004年以来新高。以全球融资额计算，香港股市已从第一位下滑至第六位。

某不愿具名的港股分析师也对记者表示，长实也在不停地市场摸底，但遇上市况波动，认购气氛不如预期。据他介绍，长实酒店上市计划最初希望预计集资10亿美元（约78亿港元），投资者反应并不理想，所以才把规模降至8亿美元（约62.4亿港元）。

尽管如此，投资者也并未买账。“这次分拆业务名为酒店套房，但其实是酒店式公寓。” 有券商基金经理对记者介绍，虽然目前90%左右的入住率还不错，但酒店旅游业与经济形势挂钩度非常高，“十一”黄金周期间，中国内地赴港旅游以及购物的热度有所下降，未来如果酒店租住率不如以往的话，也自然会影响到股价，这是投资者必须留意的风险。

“李嘉诚善于灵活处置和重组企业集团业务，在多元化思路下，动态剔除盈利黯淡的业务，吸纳有前景的产业。”上述基金经理还称，但李嘉诚系内公司搞分拆，由时机到包装到宣传到定价，一贯都是系内专业人士和系外高手悉心安排，经常以摸顶价定价，而分拆的业务上市后股价就一路下滑，这也是目前投资者所担心的，怕在高位接盘。

早年，长实分拆TOM科技网和长江生命科技高价上市，但现价已比上市价分别跌逾四成和六成。近年，长和系又分别以房产和商业信托形式分拆汇贤及和记港口上市后，表现也欠佳，现股价比上市价分别跌两成。

中房信研究总监薛建雄也对记者介绍称，目前资本市场对长实酒店计划的接受度低，还在于长实方面并没有形成一个强大的酒店运营品牌。

种种原因，长实酒店分拆上市计划最终还是未成行，转而与机构投资者直接谈出售，希望能反映酒店的合理估值。《华尔街日报》爆出的消息显示，目前已有买家就收购酒店资产事项与长实进行了接洽。

“李嘉诚系并不缺钱，逻辑判断上，不能把他所做的分拆和出售业务看成是一般公司资金链紧张的对策。年中报来看，长实净负债仅6.4%。在地产业务这一块，包括和黄在内的长和系在一定程度上是在收缩。”有分析人士指出。

内地多项目降价跑量

长和系的收缩姿态，在内地楼市表现明显。

尽管在今年8月份举办的长和系中期业绩发布会上，李嘉诚等一众高层都强调称，“内地不会紧缩，我们会继续投资，很多人都没想到，去年到今年，我们在内地一直都在买地。”但盘点长实和和黄这几年在内地的拿地速度，就可窥变化。

2010年11月，在阔别内地土地市场33个月后，李嘉诚以超人归来姿态再露面，在28天内连下4城，旗下长和系两家公司以合作形式共斥资逾73.8亿元，席卷大连、重庆、南京、上海等城市。

2011年，长和系在香港拿地仅18万平方米，但在内地市场合作拿地5幅，新增土储达100万平方米左右。

长和系两家公司仅在今年5月份，新获上海青浦区域的一幅地块。号称要自行独立进军内地房地产市场的长实，除了拿地方面，亦未在收购项目上有所进展。

此外，长和系在内地的销售策略已作出调整，以低于市价快速出货回笼现金。今年4月份，长和系楼盘御沁园28000元/平米左右的均价首次开盘，被市场质疑贱卖。是截至目前上海长和系众多别墅项目中最便宜的一个。

该项目曾出现于上海市规划和国土资源管理局8幅拟收回和督促开工的闲置土地名单中的。从上海网上房地产显示的数据来看，截至目前，该楼盘此前推出的175套房源仅有6套未售。

“这跟他们的低开策略有一定的关系。”薛建雄透露，其实2010年的时候，这个项目的预期价是在5万元/平方米。而当地的中介人士告诉记者称，该项目周边绿地梧桐院的联排别墅在去年7月份的报价就已到了3万元/平方米。

同样，位于广州番禺的珊瑚天峰豪宅，也被指从每平方米16000元的水平大幅降至11000元，降价幅度超过三成。而长和系位于重庆项目珊瑚水岸的售价，也由此前15800元/平方米降到13500元/平方米，降幅15%。

“港资企业大多都是运作很成熟的企业了，他们对市场更敏感，长和系动作那么多，说明他们对楼市不看好，至少今年折腾不出什么了，所以才急着回笼资金，年底业绩也好看点。”上海地产业内分析人士对记者称。

高盛报告也指出，经过价格策略调整，长和系在内地今年可按计划完成销售目标150亿元。美林在其研报中也指出，内地楼市业务的销售提升，为长实提供了增长动力，上半年入账销售增长了1倍，为EBIT（息税前利润）贡献超过25亿港元；另外，上半年长实及和黄的物业销售达100亿港元，租金收入更有正面惊喜，相比去年上升37%。

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