• 巧换资产占尽便宜 深控提速商业地产

    地产 > | Time Weekly - 2012-11-15 02:21:30
  • 本报记者 黄蒂娟 发自深圳

    深圳控股与沿海家园互售资产或生变数。

    11月5日,深圳控股对外公告,与沿海家园资产互售协议的最后截止日期已由11月8日延至11月26日。

    今年9月底,深圳控股与联营公司沿海家园签订一份资产互售协议。根据双方协议的内容,沿海家园将斥资2.15亿元,收购深圳控股旗下惠州项目30%股权及销售贷款;深圳控股全资附属公司深业置地则将斥资5.5亿元,收购沿海家园旗下苏州项目。

    交易延期的公告耐人寻味。有市场消息指出,不排除沿海家园的中小股东存在反对意见,导致交易延期。因为根据双方协议,待出售事项完成后,预计沿海家园将录得1.08亿元的亏损,这会有损该公司中小股东的利益。

    有分析人士认为,深圳控股是这次交易的大赢家,一来则可通过此次资产互换,确保沿海家园欠深圳控股的5000美元(约合31130万元人民币)债券能够偿还,同时有利于加速商业地产的开发。

    深圳控股收回3亿债务

    根据双方协议,沿海家园将斥资2.15亿元收购深圳控股旗下惠州项目30%股权及销售贷款。该项目位于惠州市惠城区,主要资产包括总面积约为15.32万平方米的两幅土地。

    按照规划,这两幅土地将分三期发展成为总建筑面积约37.2万平方米的住宅项目。目前,第一期建筑面积约10.4万平方米,预计将于2013年初预售。但开发完整个项目,预计要在2016年才能完成。

    而深圳控股全资附属公司深业置地则将斥资5.5亿元收购沿海家园旗下的苏州项目。苏州项目出售后,沿海家园将减少5.9亿元的借贷,预计可录得约3.35亿元的净收益。

    但因为深圳控股是沿海家园的债务持有人。根据公开资料显示,深圳控股持有沿海家园5000万美元的债券,并已于11月8日到期。就整个交易而言,沿海家园共录得约1.08亿元的亏损。

    另外,“那惠州的住宅项目来置换,深圳控股有占便宜之嫌。”一位不愿具名的地产分析人士向记者指出,受限购政策影响,惠州的楼市今年以来整体市场表现平淡,进驻惠州地区各大房企的存货普遍较高。传统的“金九银十”,即使房企对旗下楼盘项目进行较大力度的促销活动,但该楼市成交量仍是平平。

    “因此,如果该项交易达成,沿海家园除了减轻一定程度的债务压力外,其所获得的惠州项目,并不一定能够通过快速销售来实现套现获得现金流。”上述分析人士说道。

    “此项交易的首要目的是确保这笔债券(指5000美元债券)能够偿还。”对于质疑之声,深圳控股董秘陆继强表示:“作为沿海家园的二股东,深圳控股也希望沿海能积极减债,出售低效资产,优化资产结构。”

    “如果苏州项目能以更高的价格卖给第三方,公司会更欢迎。”陆继强还坦言,按照规定,苏州项目和惠州项目将在深圳联合产权交易所进行公开竞价招标,并允许第三方竞购这些项目。

    对此,沿海家园方面的解释则是,苏州项目所产生的融资成本及折旧开支较大,资金都用于投资租赁及酒店营运开发、投资商业物业,使得沿海家园一直面临较大财务压力,且投入的资金无法如住宅物业开发项目般可于住宅物业售后较短时间内有效回收。因此,“该笔交易从2010年初就已开始探讨,交易是基于双方战略的需要,可谓双赢”。

    由于深圳控股与沿海家园的此项交易为关联交易,在即将召开的、针对此项交易表决的沿海家园特别股东大会上,双方将没有投票表决权,中小股东的投票将最终决定双方的交易能否成功。

    但标普分析师陆楠在其发表的研报中指出,不管从沿海家园近期急需兑付的债务,还是今后发展所需的运营资金来看,选择和深圳控股资产互售是利大于弊,因此双方交易最终完成的可能性还是非常大。

    急切扩张商业地产

    而对于深圳控股而言,达成此项交易有助于旗下商业地产发展的提速。

    此次沿海家园出售的苏州项目,其主要资产是位于苏州金阊区中心总建筑面积约11.57万平方米的苏州沿海国际中心,以及包括由万豪国际管理的一间酒店的综合商业发展项目、写字楼、服务式公寓及零售商铺。

    据资料显示,2007年沿海家园收购处于半开发状态的苏州沿海国际中心,并通过银行借款及其他借款为该商业项目的开发提供资金,该酒店自2009年12月开始营业。

    陆继强对外承认,通过此次资产置换,可以优化深圳控股的资产结构,增加持有型物业,同时并不会给公司的财务带来影响。但他也强调,目前与沿海家园的互动仅限于本次交易,未来该公司若继续出售资产,深圳控股并无接盘计划。

    作为较晚一批进入商业地产领域的上市房企,深圳控股有急切扩张商业地产的愿望。

    2011年底,深圳控股开始转型商业地产发展模式,旗下成立深业置业有限公司,作为深圳控股的商业地产运作平台,管理深控在深圳及外地所有潜在的城市综合体项目。

    今年3月初,深圳控股还邀请广州太古汇前总经理郝继霖及其商业团队加入,将负责深圳控股旗下所有商业项目的经营和管理。

    尽管进入晚,但在商业地产资源上,深圳控股具备天生的优势,连总裁吕华也曾自信地表达过这一点。

    吕华曾指出,深圳控股拥有的资源优势在于,目前旗下的商业地产项目都位于深圳的核心地段;此外则是背靠资源雄厚的母公司,拥有近300万平方米的项目,这些项目大部分都是城市综合体。

    目前,深圳控股拥有近160万平方米的城市更新项目,这些项目主要为城市综合体、写字楼、超级购物中心、酒店,以及一些酒店式公寓类型的产品。

    如果再综合母公司的资源,深圳控股潜在的城市综合体的体量达到了500万平方米,项目位置优越,均位于深圳核心区域福田和罗湖。

    在2011年度业绩会上,深圳控股高层曾对媒体表示,目前发展商业地产的项目均是现有土地,基本上不需要新购土地。深圳控股的主要工作是,只需将母公司的土地项目注入到上市公司当中去。

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