旭辉低价赴港IPO 8成融资买地

2012-11-15 03:43:11

来源: 时代周报

国内地产调控僵持不下之际，香港资本市场正成为内地房企突围的另一扇窗。

本报记者刘娟发自上海

国内地产调控僵持不下之际，香港资本市场正成为内地房企突围的另一扇窗。总部设在上海的旭辉集团股份有限公司（以下简称“旭辉” ），正有望成为近两年内除武汉卓尔之外赴港IPO的又一个破冰者。

11月12日，旭辉集团公告称，其香港IPO集资已获联交所批准，计划初步发行12.55亿股，其中10%用作香港公开发售，其余90%则为国际发售，超额配股权为15%。若能如期进行，预期将于11月23日在联交所上市。花旗、摩根、渣打等均为旭辉控股保荐人。

在此之前，旭辉方面已将发行价初步定在每股1.33-1.65港元的区间内，募资总规模在2.2亿-2.7亿美元之间。

“目前看来，旭辉上市已无太大变数。”有不愿具名的投行人士对时代周报记者分析称，事实上，上述发行定价，足见其不顾一切的上市决心。以2012年的业绩加以衡量，旭辉本次市盈率仅在3.5-4.3倍的区间之内，估值较净资产值折让高至近七成。

旭辉方面并不赞同此说法，声称发行价较低，旨在使资本市场各方“获得共赢”。旭辉董事局主席兼执董林中在12日香港举办的新股记者会上就表示，此次IPO定价合理，机构投资者反应好，国际配售部分差不多均被认购。如果市场反应情况比较好，也不排除最终发行价上扬的可能性。而且上市有助于打造一个支持旭辉发展的长期融资平台。

低价招股确保上市

旭辉上市的念头，由来已久。

在此之前，旭辉一直在做A股上市的努力。据时代周报记者了解，早在2009年，旭辉集团高层就对外宣布称，公司A股排队很靠前，上市已到临门一脚。不过遗憾的是，国内主管部门迟迟未重新开启房企上市大门，导致旭辉这一计划始终未能成行。

直到去年4月，市场才再度传出旭辉筹备香港上市的消息，称其已招揽龙湖地产前首席财务官林钜昌，由他具体负责赴港上市事宜，预计初步集资5亿-6亿美元（约39亿-46.8亿港元）。仅从数据上看，这一融资规模远远高于目前所公布的数字。

“随着询价进程的深入，旭辉为确保上市顺利完成，才不得不调整了融资规模。”上述投行人员称，以目前定价区间看，其市盈率仅为3.5-4.3倍。

事实上，美联储推出的第三轮量化宽松货币政策（QE3），导致国际热钱不断流入香港，这对于近期IPO的内房股是难得的窗口期，对于旭辉这一房企，如果踏对步点，将迎来扩张良机。但2008年金融风暴后，香港金融市场整体投资并不景气，资本市场对内地房企的估值普遍不高，2008年之后，内地房企赴港上市的发行价平均市盈率仅为5.8倍。港股分析师黄德几指出，这也是旭辉选择在此时上市，但不得不市值缩水的主要原因。

不过上海本土市场有分析认为，旭辉能有目前的市值还是比较合理。

旭辉招股书预披露稿显示，截至今年10月底，旭辉今年已实现合约销售金额约75.11亿元，已超越其2011年全年销售额，并且是其2009年全年营收26.31亿元的近3倍。

“未来两三年，楼市都不太可能出现太好的情况，能早上市肯定比晚上市划算，多个十几亿用来扩张是好事。”上海易居分析师薛建雄称，更重要的是，从目前的政策趋势来看，短期内房企在内地上市依然无望，借道香港能获得最为可能的直接融资渠道。

旭辉集团副总裁朱瑜否认本次上市是“为钱而来”，称是为了公司未来的发展作储备。他同时表示，目前国际配售部分差不多均被认购。如果市场反应情况比较好，也不排除最终发行价上扬的可能性。但公司的上市挂牌时间并没有确定，预计11月底正式挂牌上市的可能性比较大。

此外，目前以林中为首的旭辉也已考虑好上市后企业的发展路径。按照旭辉发布的预披露文件，旭辉总部位于上海，由林中、林伟及林峰三兄弟创办。林氏三兄弟通过家族信托合计持有旭辉集团69.84%投票权。

积极发展一、二线城市

“公司净资产负债率（负债总额/净资产总额×100﹪）上升到目前近138.3%，主要因为公司在市场低迷时积极增加土储，以及筹集贷款支持发展所致。”林中称，上市集资后，加上积极发展境外融资渠道，期望今年底，公司的净资产负债率能降至110%，未来控制在50%-70%。

而对于本次所募集的资金用途，林中表示，80%的融资额将用作可供发展的新项目或土地，焦点仍集中在7个已有发展项目的一线及二线城市，希望未来土储足够以后的5-6年开发。而根据旭辉的招股书内容，截至今年8月，公司土储总建筑面积为616万平方米，已足够未来4年的开发。

旭辉对土地的渴求一向明显。据旭辉内部人士对时代周报记者介绍：“旭辉的目标是在5年内，进入国内开发企业的前20名，土地储备能力是对业绩增长最直接的考验之一。”

事实上，早在2007年，以4950万元人民币引入战略投资者联想控股后，旭辉便开始了一发不可收拾的跑马圈地运动。

2007年8月，旭辉正式进驻湖南长沙，9月便进驻重庆，10月又进驻安徽合肥。2008年1月，旭辉集团更是同时进驻河北廊坊和江苏镇江。此后，旭辉又在上海、北京新增土地储备6块。

2011年见证了旭辉集团的疯狂扩张：先后在重庆、合肥、上海、长沙、唐山、天津、北京、苏州多个城市，共花费超35亿元，新增土地储备12块，平均一个月拿一块地。

旭辉今年在土地市场亦出手频繁：据不完全统计，今年以来该公司已斥资超30亿元先后于合肥、上海及苏州购入4宗土地，其中最近一次是在10月18日，以6.23亿元的价格夺得苏州两宗地。

旭辉内部人士称，过去几年，旭辉已经逐步从区域地产开发到布局全国。招股书预披露文件也显示，截至今年8月底，旭辉在中国拥有43个物业项目，覆盖11个城市，主要分布在长三角、环渤海及中西部。

“有别于一般内房企业，旭辉未有大力拓展房价增长潜力较佳的三、四线城市，反而积极发展一、二线如上海及北京等城市，并主打以满足刚性需求为主的产品，每个项目平均规模为16万-17万平方米。”旭辉集团副总裁朱瑜称介绍称。

瞄准第一阵营

截至2012年9月，旭辉已完成今年60亿元的全年销售目标。这个数字并不惊人，但旭辉此轮上市的三大保荐商—花旗、渣打和摩根士丹利均对其未来5年的销售业绩有乐观判断。

按照上述旭辉内部的说法，将在5年内，实现销售额200亿-250亿元。而根据近几年的统计数字，这一业绩几乎可以锁定全国前20强，并进入中国房地产第一阵营。“旭辉的增长计划是现实的，5年时间甚至都有些保守。”一位投行人士说。

“我们每次都尽量在调控过后多拿地。”林中还称，那时候地价相对便宜，拿到地后，便迅速开发、建设、销售然后又回笼，遵循不捂盘、高周转、高去化的原则，因为你不知道下一轮调控什么时候会来。

按照他的预料，旭辉在2012-2014年项目竣工量分别达119万平方米、128万平方米及242万平方米。未来几年平均土储成本为2200元人民币/平方米，销售均价介乎9000-10000元/平方米。预计公司2012年全年净利润将不少于18.02亿元，每股盈利不少于0.31元。

新城地产等扎堆赴港上市

就在同一天（11月12日），江苏新城地产（新城B股）的间接控股股东—新城控股亦在香港公开发售招股书预披露稿及相关文件，称拟在香港联合交易所上市。据悉，新城控股的融资规模为3亿-5亿美元，高于旭辉募资总规模2.2亿-2.7亿美元之间的水平。

除了上诉两家内地房地产企业，江苏金轮集团及瑞安房地产拟分拆上市的新天地，日前均按期推进上市进程，而按照此前推介情况，上述4家内地房企计划集资共约164亿港元。

值得注意的是，早在2011年6月，新城控股也已被传“已向香港联交所递交了盈利预测表和现金流预测表”，但由于受到内地宏观调控的影响，业绩未及预期，被香港联交所退回重做。

在今年市场回暖的前提下，新城地产1-10月累计销售面积约114.18万平方米，比上年同期增加37.15%；累计销售总值约108.43亿元，比上年同期增加32.95%。这样的销售业绩，也一定程度上帮助新城控股顺利在今年10月通过了香港联交所的聆讯。

而据时代周报记者了解，新城控股未来会主打商业地产，在经营业务上和定位于住宅的新城B股有明显区分。一位券商地产分析师称，自2009年开始为上市而大量补仓的高价土地，以及正在发力的商业地产都在吞噬大量的现金，新城控股此番上市几乎是只能成功，不能失败。”

“除了瑞安，上述这三家开发商都是在2010年左右，乘市场形势好而完成了大规模扩张。”薛建雄认为，这个时间点是上述房企历史业绩最好的时候，若今后资产规模出现缩减，再上市获得8倍的市盈率恐也不及现在4倍的总金额。