• 股权结构难梳理 绿地分拆上市羁绊重重

    地产 > | Time Weekly - 2012-11-01 02:17:59
  • 高映标 制图

    本报记者 姜燕 发自上海

    日前,一条关于绿地集团(下称“绿地”)拆分的微博迅速蔓延,该微博爆料称,上海市政府打算抽掉绿地的地产业务,绿地正在把资产转移到能源和金融,据此,绿地将被拆分为地产集团和投资集团,为分拆上市做准备。

    绿地随后发表声明称“以上传言纯属子虚乌有”。而上市传闻并非空穴来风,几年前绿地就一直在为上市做准备,并设想了种种方案,但终未成行。

    内部调整筹备上市

    对于网上传闻,绿地相关人士向时代周报记者表示,“这事儿真是莫名其妙”,并发来一份声明。声明指出,上市是企业发展的手段而非目的,集团对于上市工作目前尚无时间表,“房地产主业一业特强,能源、金融等综合产业并举发展”是绿地集团近年来一直坚持并将继续坚持下去的产业发展战略,今年以来,绿地总体经营业绩良好,发展势头强劲,主要经济指标保持较快增长,前三季度实现业务经营收入1768.51亿元、利润总额86.94亿元,同比分别增长32.7%和30.6%。

    今年3月1日,绿地发布更名公告,原“上海绿地(集团)有限公司”正式更名为“绿地控股集团有限公司”。同时,以原“上海绿地(集团)有限公司”为核心企业组建的“上海绿地集团”更名为“绿地控股集团”,简称“绿地集团”。这次更名也被业内人士解读成为上市做铺垫。

    虽然绿地并没有回应是否会进行分拆上市,但一位业内人士告诉时代周报记者:“绿地内部人士证实,目前绿地正在调整中,肯定是为上市做准备。现在整体上市很难,估计是分拆完以后弄几个上市平台。”

    近几年,上海国资加大整合力度,主要目标之一就是推进符合条件的企业集团整体上市或核心业务资产上市。2011年,上海地方经营性国资证券化额超过300亿元,证券化率从年初的30.5%提高到34.7%,2012年的目标是达到38%。

    2010年,绿地集团董事长张玉良在接受媒体采访时,对于几年前没有抓住资本市场的机会深表遗憾,“以前我们思想不够开放,觉得自己体制蛮好、资金不缺,不需要到资本市场融资。现在看,如果早点上市,资金多了我可以成倍放大,可能现在已经上得更快了。”

    正是因为这样的反思,绿地筹备上市的计划从数年前就已开始,并一度传出进入实质性阶段,预计2010年上市。但随后,张玉良称:“按照市府要求,绿地地产上市的步伐要加快,但还没有时间表,地产与能源两大板块是分拆上市还是整体上市也还没有确定。”

    股权结构有待梳理

    为了加快上市步伐,绿地一直在进行股权结构的梳理。1992年成立时,绿地是纯粹的国企,上海市农委、建委的四家企业是其股东,其中农委3家企业共出资1000万元,建委一家企业出资1000万元,共同组成“绿地开发总公司”。由于4家企业给了绿地启动资金,绿地每年要给它们25%的固定回报。

    1997年,按照现代企业制度要求,绿地开始改制为集团。通过改制,张玉良为绿地建立起规范的法人治理结构。绿地集团的职工以职工持股会的形式拥有了18.8%(当时中央规定大中型国企改制职工持股会不得超过25%)的股份,职工平均持股约8万元。此后,职工持股份额多次变化,甚至一度高于国有股,成为所谓民企。

    绿地经历了纯国有、国有相对控股、国有绝对控股的多个过程后,国有股最终又成为大股东。在此过程中,农委、建委下属企业曾持股51%,职工持股会持有46%(其中张玉良持股2%),其余3%为社会股东持有。

    但2010年10月底,农委所持的绿地股权被划转至上海市国资委,同时绿地集团的党组织关系调整至市国资委党委。据了解,这部分股权占了绝对优势,虽然绿地并没有回应目前最新的股权结构,但据猜测,上海市国资委或已是最大股东。

    在此次行政划拨后,坊间曾有传闻,国资委旗下的上海城投希望在上海国资整合大戏之中扮演整合者的角色,因此,旗下城投控股也在做资产的剥离与重组,绿地的地产业务很可能划拨至城投控股,借壳上市。但由于复杂的股权整合,这一方案并不具备可操作性,最终被否决。

    2011年底,绿地集团内部透露,集团有意实行IPO整体上市,已进入实质性的准备阶段。

    而兰德咨询总裁宋延庆认为,绿地无论是整体上市还是分拆上市,一两年内都不太可能。 “它没有迫切上市的愿望,上市以后会出现一些问题,估计地产业务两年内上市的可能性都不大。绿地是国有与民营的混合所有制,股东结构比较复杂,还存在有待梳理的东西,这是没有上市的最重要的原因,其他都是技术层面上的原因。”宋延庆向时代周报记者表示。

    商业地产业绩明年超住宅

    绿地的声明中称:“房地产主业继续保持稳健发展,前三季度实现预销售金额720.35亿元、预销售面积811.1万平方米,同比分别增长32.7%和44.3%,全年预销售金额将超过1000亿元。此外,基于对房地产市场持续健康发展的积极预期,我集团积极储备优质项目,前三季度新增土地储备23幅,土地面积317万亩,可建建筑面积937万平方米,并聚焦重点省会城市,签约了一大批意向项目,为后续发展夯实基础。在深耕全国25个省市自治区70个城市的同时,我集团投资9亿美元在韩国济州岛开发的绿地旅游健康城也将于近日正式开工建设。”

    绿地2010、2011年分别实现销售收入947.82亿元、1478.74亿元。今年7月9日,美国《财富》杂志正式公布2012年世界500强企业名单,绿地以2011年实现销售收入1478.74亿元入围世界500强榜单,位列第483位。

    根据张玉良的设想,绿地平均每年还要保持30%以上的增长,在十二五末,绿地年营收要达到5000亿元以上并进入全球200强,其中房地产将贡献1800亿-2000亿元,能源贡献2000亿元左右,金融贡献1000亿元。

    “超1000亿元以上的大企业,尤其是房地产企业,我相信可持续性发展很难,所以需要有一两个能够为你波动发展的产业,而这为了更好地做强主业,这种转型不是转行,如果丢掉主导产业,就是转行了,不是转型。”张玉良曾表示。因此,绿地目前除了强化房地产主业外,积极培育三大产业板块,做强能源产业、培育新兴次支柱产业、加强金融投资产业,加快形成和巩固“1+3”的产业布局。

    与此同时,绿地的房地产业务在做战略转型,去年商业地产比例达到30%,今年提升到40%,将实现销售业绩超400亿元人民币,明年将突破60%,超过住宅。

    目前绿地商业项目部分总体持售比基本上是三七开,由于占用大量资金,如果想多回笼现金流,项目中办公楼和一般商业设施就多卖掉一点,但核心部分不出售,持有的主要是酒店和商场。

    一直有红顶商人之称的张玉良常年把“做政府想做的事,做市场需要的事”挂在嘴边,深谙政商之道,因此在全国摩天大楼的拔高竞赛中,绿地也当仁不让。绿地的超高层建筑能够获得地方政府的支持,捆绑土地平衡资金,地方政府通过政策性的照顾和奖励,大大降低绿地的投资成本。前期开发成本最小化、政府支持最大化成就了绿地项目的高收益。

    良好的银行关系、大额度的银行授信,也为其项目运转提供有力的资金支持,虽然绿地并没有向时代周报提供今年的授信数据,但2009年公开数据显示,绿地当年从各大银行获得的授信达474亿元。

    目前绿地已有17栋绿地中心超高层,全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地投资建造,在世界十大高楼中,绿地旗下就有3个,未来每年还都将有2-3栋绿地中心竣工。其盈利模式就是,第一年做基础,第二年上部做完,达到预售条件即刻出售,2-3年回收成本,持有的物业又可以向银行、金融机构贷款,再继续发展新的项目。

    即便如此,绿地迅速而庞大的攻城略地还是对资金有着渴求。凯捷咨询顾问刘争向时代周报记者表示,“地产、能源等都是高投入行业,绿地借了很多银行贷款,资产负债不会太低,如果能上市融资的话,可以进一步扩大规模,进行投资、兼并或收购,有利于业务发展。”

    “目前整体上市难度大,有房地产业务在里面,可能审批会比较严。绿地筹划上市,可能先选择监管没那么严的板块拆分出来,能源、金融先上市,在A股溢价会比较高,到港股会弱些,未来地产业务再注入或单独上市。如果一定要地产板块先上市,只能选择港股,但港股投资者对房地产热情也不高,溢价率不会太高,近期不是很好的时点。”刘争说。

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