谢逸枫：政策博弈决定楼市调控成败

2012-10-25 02:08:08

来源: 时代周报

谢逸枫

10月19日陕西省开创国内首个房地产“限利令”政策。根据陕西省住建厅和省物价局联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右。不仅仅是陕西的限制开发利润措施，从9月底到10月份，北京、上海、武汉、广州、杭州等地从审核、预售款监管、住房限售、高价盘限卖等方面重申楼市调控不放松，再度发出房地产调控收紧信号。

但是这种政策表态，更可能是迫于中央压力而非自主的作为。9月期间，国土部两次公开表示，要求严格执行各类土地使用标准；稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地。国家发改委在9月10日到10月30日期间将专项检查在一定范围内，商品房销售明码标价的情况；9月23日，住建部表态，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。10月12日、13日和15日，国务院总理温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。10月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。10月19日，国土部强调严控各地调控政策。

进入2012年，中央与地方政府为房地产调控博弈，双方展开一场“明争暗斗”的较量。面对房地产调控松紧的局面，截至2012年上半年，中央与地方已经就有关楼市政策的报道或传闻辟谣10次，到2012年8月18日，中央与地方政府共15次辟谣。这表明地方政府与中央利益冲突矛盾尖锐，房地产调控实质上是“内松外紧”，楼市表面平静，实则暗潮涌动。

埋下这一轮房价暴涨祸根的导火线，主要来源于2008-2009年大规模经济刺激措施与10万亿元左右量宽货币政策，亦招来有史以来中央连续三轮最严厉的房地产调控。自2010年中央启动第一轮严厉的房地产调控，实施“限贷与限购”及其他政策打击投资投机炒房需求，以遏制部分城市房价上涨过快为调控目标。不过，不仅未能控制房价上涨，反而出现暴涨，暴露出房地产调控政策的弊端。“价量”突破新纪录，完全超出政府与市场预期。为了继续控制房价过快上涨，2011年中央发起第二轮房地产调控，比第一轮更凶猛，政策出台的力度与频率最快最强。不仅全国限贷，扩大“限购”城市到46个，并且开征房产税试点2城市和121个城市限价及2个城市限售等，以遏制房价上涨过快与促进房价合理回归为调控目标。这是中央政府首次以调控房价为目标，围绕房价以政府与企业为博弈的双方拉开序幕，中央推出房地产调控政策一波高过一波，地方政府也积极配合，房价调控获得初步效果。

为促使房价合理回归与稳定房价预期，2012年中央再次发动第三轮房地产调控，比第一轮强，但弱于第二轮。但是，调控的焦点由单一的房价同时兼顾地价控制，实施双管齐下的房价与地价调控，中央方面虽放缓调控加码，却保持去年调控的力度。2012年上半年国务院和住建部等部委24次强调并表态房地产调控不动摇不放松，10次强调房价合理回归。截至2012年10月23日，中央、国务院与各部委共55次表态房地产调控不动摇不放松，15次强调房价合理回归，2次强调决不让房价反弹。这表明中央房地产调控的政策指向是十分明确的。不过，密集表态虽暂时打消地方政府松绑的试探行为，但依然难遏制地方政府放松调控的冲动。显然，“光说不练”的房地产调控，根本无法让房价合理回归。

截至今年10月23日，全国60个城市调控微调，仅8个城市叫停。从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。这显然是暗示新一轮房地产调控将以中央与地方博弈为主，成为决定调控成败的关键。不可怀疑的是，中央与地方政府围绕“房价与地价博弈”，成为今年调控成败的决定性因素。国家宏观经济与房地产数据显示，当前中国房地产市场呈现见底企稳回升趋势，一旦地方政府继续突破，2013年房价将提前进入上涨通道。

作者系国家住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长