央企“退房”变数

2012-10-25 02:00:02

来源: 时代周报

虽然央企拿“地王”的势头有所遏制，但并未完成退房令“两年内全部退出的目标”。“实施两年半，退房令可以说对市场并没有产生太大影响。”全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存对本报

本报记者刘丽琦发自北京

央企再一次被推到舆论的风口浪尖。

近日，有媒体报道称，北京市昌平区沙河镇南一村二类居住项目用地正式出让，央企中石油意外出现在昌平沙河地块争夺行列中。由中石油下属的盘锦辽河石油房地产开发有限公司以12.8亿元配建限价房6.35万平方米的条件竞地成功，不少开发商戏称“卖石油的打败卖房子的”。而今年8月8日，隶属于中石化的中国石化工程建设有限公司拿到朝阳区安慧北里一商务金融用地，成交价格约为6289万元。

虽然中石油表示盘锦辽河石油房地产公司并非旗下企业，但央企退房令再一次引起关注。

“实施两年半，退房令可以说对市场并没有产生太大影响。”知名房地产评论人、全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存对时代周报记者说，“事实证明，退房令就是出来玩儿一下，没有落实，也不可能落实。”

2010年3月，在央企地王盛行于世，甚至上演了一日三地王的疯狂后，2010年3月18日下午，国资委召开新闻发布会，命令78家不以房地产为主业的央企退出房地产，同时公布了16家房地产央企名单。同年3月22日，时任国资委主任李荣融召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的中央企业在15个工作日内制定退出房地产业务的方案。这是国资委第一次针对央企近年来在房地产业的高调举动作出回应，也拉开了央企退出房地产市场的序幕。随后多家银行根据国资委的名单，要求旗下各支行对清退名单上的房地产企业的存量贷款采取保全措施，并到期收回。

如今，两年半的时间过去了。虽然央企拿“地王”的势头有所遏制，但并未完成“两年内全部退出的目标”。根据北交所发布的交易数据显示，今年上半年房地产业务共成交34宗，其中有中国冶金地质总局等11家非房地产主业的央企，通过北交所转让13宗房地产项目，成交额为7.37亿元。对比一季度数据，二季度央企退出房地产业务环比仅增长不到10%。

北交所集团董事长熊焰公开表示，从今年业务部门的数据来看，这项业务无论从项目数量或是资产保值增值率来看增长都有限，甚至许多央企要退出却无人接盘。

“目前真正落实退房令的央企并不多，比例不到30%。”一业内人士告诉时代周报记者。

“退房”变数多

“退出并不是那么容易的事情，很多央企的房地产项目与民营企业合资，导致央企房地产项目股权结构复杂，利益也是盘根错节，导致退出难度增加；部分央企面对房地产的利益诱惑，在中小城市利用职工安置问题，为房地产退出设置界定障碍，将退出时间表一拖再拖。”陈宝存告诉时代周报记者。

央企退出房地产还有一大问题，就是国有资产退出的法律程序特别长，中间存在着很多变数。

业内人士介绍，央企退出房地产项目基本分三个阶段，前期准备阶段，这个中间包括政策咨询，委托中介机构，可行性研究和制订转让方案，报请上级审批、进行清算核资、审计、评估等工作，制订职工安置方案、资产处理方案，国有资产评估备案。第二个阶段就是进场转让阶段，这个过程包括挂牌转让，与受让方签合同、资金结算等。最后是后续工作阶段，进行工商、国有产权证变更登记。

由于央企退出房地产涉及到国有资产转让，从决策退出到真正实现转让过程特别漫长，手续繁多，尤其是前期准备阶段的时间最长，涉及到审批、资产核算等，或许在等待审批的过程中，土地或房地产市场等又发生变化，导致部分项目到最后只能是半途而废。

在央企退出房地产过程中，为了避免国有资产流失，退出房地产项目需要通过第三方专业评估公司对项目进行评估和审计，再交项目权属单位审核，也要报国资委，最后通过产权交易市场公开挂牌。为了保证第三方公司评估的公正性，同时还启动价格发现机制，若征集到两名或以上的意向受让方，须采取竞价方式来决定最终受让方。

业内人士指出，78家央企下面的227家房地产开发公司，由于很多央企目前已在A股市场上市，资产与股权早已盘根错节，难以剥离。央企地产公司的股东关系太复杂，一般公司也不敢轻易接手；也有传统的一些问题，比如有的土地可能质量不高，想接手的人就不是很愿意，如果质量很高，可能就会有利益方面的一些需求，这些地块可能还有一些属性变化。有一些央企，由于主业优势不明显，或者产能过剩，而房地产利润高，而且政府资源优、融资成本低的央企可以拿到大地块、好项目，在退出上是能拖则拖，退出难度自然增加。

央企退出房地产由于操作时间长、一些进行中的项目一时还很难退出，这就使得非房地产主业央企整体退出房地产面临着很多难题。

“央企退房这本来就是一个很难操作的问题，资产如何转让、以什么价格转让，以及涉及资产的分配、人员分流、谁来接盘，资产评估是否合理，是不是会造成国有资产流失等一系列问题，都比较复杂。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉时代周报记者。

多方利益纠结

说来容易做起来难。业内人士认为，两年前的“清退令”本身是出于一次新闻通气会和中央企业负责人会议上国资委前主任李荣融的讲话，但此后，国资委却未及时编制央企如何清退地产业务的方案。

“央企退地难的核心因素是做价、估值。很多央企的房地产项目由于拿地的价钱高，在当前行情下很难出手。即使市场不好，成本在那儿，央企不会降到成本以下去承担国有资产流失的责任。即便是到交易所挂牌，也没有人愿意接手。”陈宝存对时代周报记者说，“再说国资委出台的‘退房令’也比较灵活，若有项目运作的可以不退，项目运作完了以后再说。没有项目运作的，它本身可能解散。对于有项目的央企，整个企业并购这块也没有这么快，让非房地产主业的央企在做完手头项目的时候再退出。而央企本身做地产的专业人才并不多，效率也比较缓慢，这也导致了退房进程缓慢。”

陈宝存表示，有些企业更愿意把内部生活区、新城区等建设的需求交给自己的开发公司去做。还有一方面因素就是，部分央企公开挂牌地产项目后一直无人接盘，刚开始公司也会为无人接盘着急，寻找退出方案，但时间长了也就只能继续干下去。

对于个别央企到交易中心挂牌转让股权而遭遇“无人接盘”的情况，陈宝存认为，这种情况肯定是该企业有些债务的，这个也就影响企业接盘。

央企退出房地产陷入了多方利益纠结之中，其速度显然不能令人满意。

“央企退出难度较原来的预想要高出很多，企业情况也都不一样。有些央企都有自己的开发企业，同时自己也有开发房地产的需求。你让他把项目交给别人，他也不愿意。你让这样的央企彻底退出房地产开发是非常有难度的。”陈宝存说。

据悉，央企的地产清退分为两大部分：一部分是股权退出，另一部分是地产项目退出。地产项目如何退出是其中的一个难点。如果涉及上市公司，还需要董事会的同意，牵扯到股东们的利益问题。

“接不是问题，关键是放不放的问题。”张宏伟认为，退出难和最后的收益情况直接挂钩，因地产收益巨大企业往往不愿意放手，而接手方如果不考虑产权关系之类的问题，大多数项目还是可以接的。

“在一些中小城市，地方政府为了招商引资，鼓励央企到地方投资，同时还划拨一些土地。这些土地除了建设工厂之外，也会建设一些职工福利房，那么在房价走高的情况下，自然也有一部分房子向社会出售。”上述业内人士向记者透露。

“央企进入房地产业有很强的优越性，首先他们融资能力强，利息低，这也成为央企不愿退出的理由。另外，这两年开始的保障房建设，地方政府完成不了，就和央企合作，换一种说辞，建职工安置房。这也是导致退房令不能落实的主要因素。”陈宝存对记者说，“央企为职工兴建福利房，是否也需要退出房地产都很难说清楚。央企退出房地产政策很难实行‘一刀切’，存在着很多实际待解决的问题。”

在讨论央企如何有序退出房地产行业的问题时，还有不退而“进”的企业。2011年2月22日，中国机械设备工程股份有限公司以10亿元的总价，夺标北京市丰台区丽泽金融商务区E-18地块商业金融项目，该公司的母公司国机集团，并非国资委核准主业为房地产的16家央企之一。