海峡城力推产城融合 许荣茂不搞大跃进
南京海峡城、平潭海峡城已进入资金回笼期，许荣茂不希望海峡城在全国复制得太快。
本报记者 姜燕 发自上海
短短两年时间，由世茂集团牵头成立的海峡建设投资（控股）有限公司（下称“海峡建设” ）旗下的两个巨无霸项目南京海峡城、平潭海峡城已经进入资金回笼期。
世茂集团董事局主席许荣茂在接受时代周报记者专访时透露：仅近期刚开盘的南京海峡城今年就有20亿-30亿元的货值可以销售。除此以外，海峡建设已与成都、简阳、西安、南昌、天津等城市签订了战略合作协议，图谋全国布局。而许荣茂希望海峡城在全国稳扎稳打，不希望其复制得太快。
几大股东身份显赫
2010年4月前后，酝酿中的海峡建设首次被外界曝光，几大股东身份显赫，囊括了两岸最具实力的房地产及产业园开发商，由世茂房地产、恒基兆业、新鸿基地产、台湾远雄企业集团、东元集团等组成，股东之间是捆绑合作的关系，海峡城建到哪里，它们就到哪里布局，具体操作过程中，前期世茂会参与项目谈判与推动，后期则由海峡建设通过公开的招拍挂方式获取土地并独立开发建设。
许荣茂告诉时代周报记者，海峡建设的工商注册资金高达7.2亿美元。世茂房地产在海峡城项目当中所占的比例是分期来看的，因为每一期大家的投资比重不同，到目前为止，世茂房地产所占的比重最大，仍为49%，“随着今后项目的不断拓展，我们的另外几位股东或许会考虑增加投资比例。”
由于初涉工业地产领域，海峡城选择了一个定位清晰的细分市场—“云端产业集群”，以“云技术”的应用服务为基础，瞄准台湾软件业及高科技信息产业的产业转移机会，在海峡西岸及内地中西部地区投资建立台商经济集中区、高端产业园区，并引入先进制造业及信息软件产业。
2010年6月底，海峡建设与福建平潭综合实验区管委会签署合作协议，拿下首个海峡城项目，占地约9800亩。平潭海峡城项目首期投资总额达150亿元人民币，拟用3年时间建成。2010年10月，海峡建设宣布将投资320亿元在蓉兴建成都海峡城项目，总建设面积1200亩，总建筑面积约320万平方米。2011年2月，南京一幅占地面积约为34.1万平方米、底价44.7亿元的地王地块挂牌出让被海峡建设摘得，掀开了南京海峡城的序幕，而整个南京海峡城总面积，则是该地块的约10倍。
倡导产城一体化
海峡建设总裁姚栎向时代周报记者表示，海峡城是海峡建设旗下主营的第一个产品系列，在南京、平潭及全国各地投建，各地海峡城的定位是不太一样的。
比如说，南京海峡城打造“中华云谷”，投资建设一个云数据中心，为入驻的企业和全国的海峡城住户提供云应用及云服务，把两岸和全球的云产业上下游企业集聚在这里。同时，与上海交大科技园合作，借助交大的“孵化器”，帮助云技术研究和应用服务领域中小企业的培育和孵化，并加速其技术和服务落地市场，这是一个集云技术的研究研发基地和技术转化、落地发展于一体的孵化基地，今后对于全国的海峡城都起到巨大的支持。
而平潭海峡如意城在时机成熟的时候将建立离岸数据中心，帮助企业与中国台湾和海外进行离岸服务。同时规划建设一个地上、地下面积超过20万平方米的交易平台，打造两岸第一个电子商贸交易所，引进两岸大量的企业进行高科技新品发布会，像广交会一样，并且一年四季都可以召开。
“我们将跟台湾中华电信建设一个非常大的平台，让两岸商务在这个平台上进行自由交易，我们希望今后海峡如意城能争取到免税商店或者免税港地位，今后到平潭旅游，可以在那里买到全世界他们最想要的最优秀的好的商品，这个概念和海南免税商店类似。但有一点，无论在哪个海峡城，我们都倡导的一种理念就是‘产城一体化’。”姚栎说。
据悉，成都的海峡城则将根据休闲城市特点，利用云技术打造一个动漫产业基地，大量引进台湾的动漫企业和文化创意企业。除此以外，姚栎透露，“我们还考虑在厦门投建海峡城，因为考虑到它在两岸交往中的独特地位，而且厦门方言跟台湾方言一致，我们希望做一个技术客服中心，劳动密集型企业需要很多的服务员，台湾没有那么大场所办理这样一个Call Center（呼叫中心），我们与中华电信合作，就能实现这个愿望，而且我们有外包，流程性的、服务型的外包都可以做。”
由于深谙当前中国各地城市产业升级战略需求，海峡建设力推的“产城融合”开发模式迎合了地方政府的需求。据透露，海峡建设已与简阳、西安、南昌、天津等城市签订了战略合作协议，寻求适当时机进行投资。
盼企业优惠政策
当问及如此庞大体量的建设，持续投入的资金来源如何解决时，许荣茂表示：“我们项目实施滚动开发，南京和平潭两个项目都在大规模的建设中，现在开工100多万平方米，目前阶段主要资金来源是几大股东的自有资金投入，我们股东的实力相对比较雄厚。下一步有销售的回款，包括我们企业有港台背景，今后有融资需要的时候，融资相对比较方便，不会那么难，所以我们对开发资金没有什么担心，不会有很大压力。”
“随着项目的发展需要，资金按照比例由股东筹措。随着销售资金逐步回笼，公司的资金运行将更加稳健。”许荣茂称，对今年南京和平潭海峡城项目的销售前景都比较看好，到年底仅南京海峡城就有20亿-30亿的货值可以销售。
姚栎说，以南京海峡城为例，“按照我们第一期的建设规划，1/4多是做园区，剩下的是与之相配套的住宅和商业，住宅近期已开始销售。我们的园区需要大量的建设资金投入，比如说要建设一个很大的数据中心，这需要有非常雄厚的资金作支持的，所以现金流的安排上我们先安排一部分住宅销售，尽快回笼一部分资金，支持园区建设投入。”
“平潭海峡城在整个推进过程中得到了当地政府的大力支持，光是政府采购就有1000套人才公寓，提供给未来大举建设之后邀请的两岸专家学者居住，以满足政府人才供应，仅这一部分资金回笼就很可观。”姚栎透露。
但是谈到海峡城的招商运作时，姚栎则称，“我们民营资本代替政府去投资做产业集聚，需要政府的政策和支持。所谓的政策不是给海峡城的政策，而是给即将入驻海峡城的企业的什么政策。这个政策不能光是说，一定要能落实，能够促使企业快速集结。我们认为在海峡城云产业的集结方面，追捧海峡城的企业太多了。我们做了很多筛选，认为今后有条件入驻海峡云谷科技园的我们才邀请，但是这些意向最后能不能实现，还是得看政府的政策。他们到这里来了以后，能不能获得比较低的运营成本，能不能获得比较高效率高品质的服务，这个是他们担心的问题，也是我们担心的问题。”
对于近期很多龙头房企纷纷拿地，海峡城是否会加速扩张复制，许荣茂则表示，“最近经济有点下滑，房地产经济也不太好，所以我判断房地产再出更多政策的可能性空间不是太大，房价已经回归合理，相对比较低廉，但土地、建设及各种税费等投资成本相对比较高，房地产商可降的幅度不太大，所以我觉得房地产目前应该是稳步发展，大起大落的时代已经过去。我们最近也在拿一些地，当然每一家公司不同，我们就想多销售来稳步发展，并不想太大的跨步，因为今后土地资源还是有的。随着销售上去了，管理更到位了，再发展可能更好一些。”
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