领衔协信IPO 刘爱明否认高息融资百亿圈地

2012-11-01 02:50:23

来源: 时代周报

协信高歌猛进的土地扩张换来业内对其资金链紧张的声讨，称其将房源抵押给银行换贷款。

本报记者刘娟发自重庆

一个月内，协信在上海连下两城。

9月20日，协信以12.6246亿元摘得上海闸北区474街坊一幅商办用地，出让面积为56109.3平方米，容积率为3.0，折合楼板价7500元/平方米，溢价率为15%。此前的8月22日，协信以底价13.0664亿元，摘得闵行区虹桥商务区核心区北片区12号地块，折合楼板价11482元/平方米，该地块也是商业、商服用地。

至此，协信已在上海土地市场投入25.69亿元，竞得土地10.16万平方米。

事实上，自2011年起，协信在土地扩张上一直是高歌猛进。不完全统计，去年至今，协信在土地上的资金投入已超70亿元。高歌猛进的土地扩张步伐，换来了业内对其资金链条紧张的声讨，称为了维持企业正常的运营，协信将不少房源抵押给银行换来贷款。此外，为了保证扩张速度，协信已在海外市场融资了近100亿元，不过代价不菲，年息超过20%。

对此，协信CEO刘爱明以上市静默期为由，拒绝回答记者的采访，并极力否认业内盛传的高息融资说法。

土地扩张高歌猛进

协信期盼在上海乃至全国的土地市场有更大的作为。

协信官方网站的新闻稿内容表明决心：一月内摘两地，这是协信入驻上海的第一步。未来协信还将继续在上海拿地，并且对于商业和住宅地块都会同时关注。

“上海是中国一线城市，是国家中心城市，经济、科技、金融中心，也是房地产行业的战略高地，故位于协信集团的重要战略规划范畴之列。”协信集团CEO刘爱明早前也如此表示。而据时代周报记者了解，在竞得闸北地块之前，协信亦曾参与上海松江国际生态商务区14号住宅地块的竞拍，不过不敌万科而最终告败。

“协信在上海如此密集的扩张计划，可能和其在筹备赴港上市有关。”中房信分析师薛建雄猜测称，此前协信的土地储备价格较低，目前在一线城市扩张，也是为了做大资产，有利其进入资本市场。

今年6月份，重庆市金融办已有消息传出，协信已经办完了所有的手续，有望年内登陆香港主板。彼时，协信集团新闻发言人孙涛也对外表示，该集团已确定了券商，相关的前期准备已基本就绪。

“在上海拿地，可以看作是协信向全国扩张的信号，”重庆铭腾机构总经理吴小飞介绍称，在此之前，协信在重庆大本营的扩张步伐早已迈开。去年该公司是在重庆拿地最多的房企。

时代周报记者获得的一份第三方机构数据显示，在“2011年重庆土地市场明星企业”排行榜一栏中，协信地产去年成交土地1414亩，成交金额约45.3亿元，排名第一。而一直位列重庆土储第一军团的协信，一年内新增建筑面积约为208.87万平方米。

不局限在上海、重庆，协信网站还曾赫然显示 “向全国进跋”的字样。按照刘爱明在出席今年“博鳌房地产论坛”时发表的计划，到今年年底，协信将进入七八个城市，而在明年将有更大的扩张计划，预计超过10个城市，包括北京、上海等一线城市。而据了解，协信全国扩张的主要方向，是长三角、环渤海和以重庆为中心的中西部。

“为尽快上市，协信自2011年起采取与基金合作方式疯狂拿地，在重点城市主要关注两种地块，能够底价拿的住宅地块，不分区域；或城市中心区的商业地块。” 上述第三方机构对协信拿地策略总结称。

有知情人士透露，就在9月底重庆南川30宗地的推介会上，协信连同香港恒生等11家企业现场还签订了投资意向协议，拟投资总额达158亿元。而在江苏镇江，协信还与当地政府达成了初步合作意向，会对当地首批280万平方米的“7+1”老城项目进行改造，投资亦将不菲。而仅按上述内容初步估算，协信去年至今已在土地上花费过百亿元。

协信高调布局一、二线城市储备土地是否与上市计划相关，刘爱明在接受时代周报记者采访时，并不愿意多谈。

“香港资本市场对土地储备很看重，土储量大，证明该公司的发展前景比较好，反之，则难以估算该公司未来的盈利收益。”摩根士丹利一位分析人士向时代周报记者称，协信现在不断扩张拿地，也不排除迎合上市需求的可能。

据他介绍，内地房企登陆港股，获得投资者青睐的一个重要因素大多是土地储备，土地拥有量一定程度上代表了企业的影响力和盈利能力。“土地为王”是最重要的估值准则之一。

而对于协信上市的最新进展，刘爱明在接受时代周报记者采访时仅表示，具体细节不方便对外透露。

批量复制星光广场

按照协信的初步规划，上海虹桥、闸北两处项目都将被打造成“星光系列”产品。

相较龙湖、金科等以住宅产品为主、快速周转的开发模式见长的渝派房企，协信更侧重于发展商业地产。据了解，在目前协信已布局的重庆、成都、无锡、苏州、三亚等几大城市中，均以商业地产为主。

而上述“星光系列”产品是协信第三代产品，包括星光68、星光时代、星光天地等产品类型。其中星光68是定位城市高端奢侈型的商场，规模一般在5万平方米。星光时代则以年轻时尚消费为主，主要在城市副中心，规模一般在10万-15万平方米。星光天地也叫社区生活品质中心，以社区型商业为主，规模也在5万平方米左右。目前，协信已有意借“星光系列”实现全国扩张。

“未来5年，协信将开设50家‘星光系’商业门店。”在今年年中重庆协信星光时代广场开业现场，协信集团董事长吴旭高调抛出了星光系列产品的扩张计划。按照吴旭的设想，这意味着协信在商业地产领域的扩张速度或将赶超万达。刘爱明也表示，协信将商业地产和住宅地产并重，未来协信储备的土地中，将以30%比例用于商业项目开发。而协信此次在虹桥拿地，正是基于这样的考量。

据协信发布的数据，目前该公司商业经营、在建、拟建的城市综合体项目近200万平方米，计划在2015年达到500万平方米。

如此扩张步伐，却并未被业内看好。“协信目前运作的商城数量有限，到上海这样群雄割据的大城市，不论是商业组织能力，还是租售协调能力都还有待磨炼。” 薛建雄分析称，在企业发家城市，开发商场或商城的开发商众多，但不一定走出去就能做好，尤其是在上海，单体项目难以获得竞争力。

“如果说协信说5年做5个，那他成功的几率大很多。依靠现在经营的项目去融资，再建几个持有物业经营好。那成功可能性是很大的。”在薛建雄看来，万达是因为积累了十几年的租售并举的经验，才能获得几何性扩张。本质上，万达只是以商业优势，行住宅和办公销售的几何扩张之路。但眼下全国大多数城市都出现了商业地产过剩情况，协信要实现几何形扩张面临难题。

更何况，商业广场是要持有经营的，不像零售类的地产可以快速扩张。薛建雄称，以瑞安为例，瑞安在上海十多年，也就经营好了三条街，新天地、虹镇老街、创智坊，在武汉也只经营了一个武汉天地，重庆也只有一个重庆天地，都是花很多年才经营起来的。

“事实上，任何快速扩张的模式都会存在风险。”正略钧策房产分析师董莹称，快速扩张对滚动开发、融资能力要求非常高，以后可能会要求通过更多手段来融资。开发一旦遭遇不顺，则会压迫企业资金链条。

协信目前商业地产自持和销售各占比多少？目前商业地产的营收，为公司的年销售贡献多少力量？对于上述问题，协信新闻发言人孙涛表示，这属于上市期敏感问题，根据上市相关条例，属于不便透露范畴，也不便对外发布及宣传。不过从目前来看，协信的商业地产自持部分尚未迎来收获期。协信此前回复时代周报采访提纲时称：“随着新开项目的发展，预计未来3年左右会到达成熟期，未来新开的项目预计在3-5年会促步走向成熟期。”

否认海外高息融资

无论是拿地，还是运营商场，都需要沉淀大量的资金。而在销售回款并未大幅提升的情况下，业内对于协信资金之虞的担心也愈来愈重。

仅以上海拿地为例，上海两幅地花费25亿元，在土地上的投入或已高于销售回款。有当地分析人士按照重庆当地官方数据进行统计称，协信上半年销售业绩或许还不足20亿元。

据了解，今年7月12日，根据市国土房管局房产交易网签数据，重庆市房地产业协会首次向社会正式发布《2012上半年重庆市房地产开发企业20强榜单》。在这份榜单中，协信集团上半年仅成交2287套房源，约18.76平方米，成交金额12.38亿元，远远落后于同期排名第一的龙湖重庆销售44.43亿元的业绩。更为关键的是，协信目前大多数的销售回款还是集中在重庆地区。

此外，重庆当地一名开发商还对时代周报记者透露称，为了维持企业正常的运营，协信将不少房源抵押给银行换来贷款，此外，为了保证扩张速度，协信已在海外市场融资了近百亿元，不过代价不菲，年息超过20%。

时代周报记者根据重庆市网上房地产数据进行了粗略统计，协信公园壹号、阿卡迪亚、天骄名城等楼盘的近620套房源已显示“限制销售”，备案情况显示为“抵押”，涉及面积近7.8万平方米。按照重庆市区主流价8000元/平方米的建面价格估算，抵押产品或已换来超过6亿元的现金流。其中阿卡迪亚楼盘还陷入调整规划、提高容积率的纠纷中。

对此，刘爱明向时代周报记者回复称，业界目前对协信的销售回款统计有误，存在偏差。据他介绍的一个可公布的数据显示，协信上半年销售回款约为40亿元，足以支撑在上海等城市拿地。

而对于海外高息融资一说，刘爱明称，这是业内诽谤，他无法点评。不过从协信内部传来的声音显示，公司的确有海外融资的设想，但具体是否操作，目前记者无法考证。