• 复兴苏河湾 华侨城沪上树立中心区地标

    地产 > | Time Weekly - 2012-09-20 14:16:55
  • 如何复兴苏河湾,华侨城花了2年的时间来思考。

    姜燕

    9月16日,华侨城成立以来投资最大的单体项目华侨城苏河湾终于揭开面纱,这也意味着华侨城第二轮全国布局逐渐步入收获期。

    该项目首个代表产品“行政公馆”是集商务、居住、办公、休闲为一体的全新城市功能单元,一经推出,立刻受到市场的强烈关注,拉开了中心城区房源“冲刺”金九银十的序幕。

    为了做好这个项目,华侨城花了2年的时间来思考,希望通过借鉴国际名城历史文化保护、利用、开发的成功经验,进一步挖掘苏河湾的历史文化内涵和商业价值,寻找商业开发与文化传承的突破,以期在上海中心区域树立艺术地标。

    首批行政公馆开盘销售近5亿

    上海网上房地产数据显示,“苏河湾华侨城中心”首批房源共有223套,总面积达3.75万平方米,网上备案价格为6.34万-8.26万元/平方米。粗略估计,全部出售可收回投资25亿元以上。

    据售楼处工作人员介绍,首批推出的是41街坊的22层高楼,总套数144套,可售面积2.3万平方米。与目前市场上普遍流行的小户型酒店式公寓不同,该项目几乎都是150-300平方米的大户型房源,房型为2-4房,50年产权精装修商办性质,最低两层为商业中心。

    2010年2月11日,苏河湾推出首幅地块苏河湾北岸东块1街坊地块。根据规划,该地块商业面积将建造酒店,并且地块内还包括历史保护建筑。因此,出让文件中规定,竞买人必须有保留建筑保护、改造开发经验,同时还要有高档酒店的开发管理经验;而其特有的历史底蕴和文脉传承以及整个区域的发展思路和定位,都恰恰与华侨城在文化创意、都市娱乐、酒店运营和城市综合体打造等方面的优势相契合。

    华侨城历经百轮报价,以70.2亿元总价,击败了盛高置地和百仕达控股联合体,拿到了这块号称“皇冠上的明珠”的黄金地块。

    2010年7月23日,华侨城再度以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块,这是苏河湾公开推出的第二幅地块,出让面积约3.54万平方米。

    德佑地产研究主任陆骑麟向时代周报记者表示,该项目沿苏州河1公里岸线,属于闸北区不夜城板块,采用英国norman foster的方案,是一个城市综合体项目,80%是商业,并有部分住宅该项目靠近地铁8号线,其周边商业有大悦城,并靠近七浦商圈,交通购物等方面并不存在疑虑。华侨城苏河湾是上海核心地段少有的能够成片开发的区域,与点式开发不同,成片开发将带来全方位的升值空间。

    陆骑麟称,不夜城板块住宅项目,均价仅在3.5万元/平方米左右。目前市面上的酒店式公寓项目,大多以不限购为主要卖点,其面积多以小户型为主,价格往往要低于周边住宅项目,苏河湾华侨城中心这样大户型、高价格的产品在市场上实属罕见。

    华侨城方面表示,公司股本结构良好,整个项目滚动投资运转良好,资产负债比例合理。公司将通过销售与经营相结合的方式为华侨城创造利润,预计明年开始苏河湾项目的资金净流量将为正值。

    高端客户看好未来市场

    根据上海搜房数据监控中心统计显示,上周(2012.9.3-9.9)上海写字楼共计成交294套,环比前周成交上涨10.1%,同比上涨20%,成交面积28196平米,环比上涨19.2%、同比上涨6.9%。

    在华侨城苏河湾行政公馆开盘前一周,根据统计,上海成交金额最高的区仍是杨浦区,一周成交近3.2亿元;成交均价最高的是虹口区,报于58282元/平方米。上海搜房数据监控中心分析师张银萍表示,成交额过亿的区有2个,比此前有所增加。

    张银萍分析称,从上周上海写字楼的成交情况来看,2012年的“金九”开局良好,上海写字楼9月首周签约量环比同比均上涨;从成交活跃的项目类型来看,商住楼仍是沪上写字楼成交市场的“重头戏”,上周排名成交面积TOP10的项目7成为商住楼,由此可见一斑。从目前的成交数据走势来看,上海写字楼“金九银十”走势可期。

    据华侨城苏河湾售楼处人员介绍,开盘首日涌现了上百位客户,“达到预期目标”,客户的“认可度相当高”。因为该项目位置稀缺,定位高端,所以客户集中在社会名流、精英及私营企业主这些群体之中。

    据悉,由于该项目受热捧可期,华侨城方面预计将于10月再推近80套行政公馆。

    同策咨询研究部总监张宏伟表示,由于该项目处于稀缺的地段,周边交通便利、生活配套齐全,周边没有类似产品,又处于不限购的范围,面对的主要是高端客户群,未来无论是出租还是持有,都有比较好的上升空间。从宏观市场来看,高端市场5-7月成交量放大,也说明高端客户对未来市场的看好。

    挖掘苏河湾的文化内涵

    市场实践证明,城市综合体推出的类似酒店式公寓产品,一般易受到追捧,因为这类项目一般选址在交通便利、商圈成熟的区域,投资前景乐观,并且这类项目一般都是由知名开发商开发,更易获得投资者信赖,并且可以有效依托新兴商业区集群效应和繁华商务区辐射效应。

    作为苏河湾整体大开发的龙头项目,如何复兴苏河湾,华侨城花了2年的时间来思考,通过借鉴国际名城历史文化保护、利用、开发的成功经验,参考国际上成功案例,如伦敦南岸、澳洲达令港等,以期进一步挖掘苏河湾的历史文化内涵和商业价值,寻找商业开发与文化传承的突破。

    继行政公馆以后,2栋超高层豪华住宅—苏河湾官邸预计将于明年面市,将是目前为止浦西最高的住宅楼。

    “地段、地段还是地段”是零售行业中成功的黄金法则。上海有着五方杂处、中西交融的文化特色,90%以上的国际品牌首选上海作为进入中国的第一站。高力国际华东区商铺服务部董事洪淑慧女士认为,如何持续引进原先没有计划在中国开店的国际品牌将是上海零售物业开发商的一大课题。

    而华侨城把与行政公馆毗邻的中央公园整体设计成文化生态和自然生态的完美结合,未来将会有餐饮和酒吧、品牌博物馆和品牌展示厅,并且会成为高端零售和餐饮的集聚区,集聚众多有特色的零售品牌。

    除了大体量的商业和居住业态之外,华侨城亦将美术馆、艺术家工作室等纳入苏河湾的整体规划之中,在上海中心区域树立艺术标杆。刘小东、严培明等艺术大师均将工作室选在了项目内的一座老房子中,即原来的怡和打包厂。华侨城苏河湾在规划中充分考虑了建筑与公共空间的层次,使生活更赋有呼吸感,而美术馆的规划更是能带动区域艺术经济的发展,为繁华的都市注入艺术气息。

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