微利模式领跑 恒大半年营收全国第一

随着恒大地产半年报业绩的发布，新四大巨头“万恒中保”的上半年竞技已落下帷幕。

本报记者 乔治 发自广州

2012年上半年，房地产宏观调控进一步深入。房地产调控目标由“抑制房价上升”向“促进房价合理回归”转变。在这个过程当中，房地产行业的洗牌力度正在逐步加大。行业发展步入结构调整与资源整合的新阶段，行业集中度进一步提升，全国房企TOP10销售额市场份额达到中国物业销售的16.17%，同比上升2.66个百分点；销售面积份额达到9.33%，同比上升2.19个百分点。

而在残酷的行业洗牌面前，房企龙头老大的竞争也越来越激烈。万科总资产3304亿元，仍是行业龙头；中海净利润达83.8亿(港元)，成为行业最赚钱企业；恒大上半年营业额370.4亿元，全国第一，净利润56.2亿元；而保利2012年新开工面积逾1500万平方米。在这场调控面前，以快速周转见长的“万恒中保”成了中国楼市的领跑者，被称之为“新四大天王”。一向坚持走民生地产、微利路线的恒大地产上半年营收位列房地产行业第一位，在竞争中表现突出。

5月22日，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心在上海联合发布“2012中国房地产上市公司综合实力榜100强”，万科、恒大蝉联榜单冠亚军，其中恒大还位列“发展速度五强”与“经营绩效五强”两个分榜单首位，成为唯一一家占据两个分榜单首位的上市房企；6月9日，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院联合组成的“中国房地产TOP10研究组”在京发布了《2012中国房地产上市公司TOP10研究报告》，恒大荣获在港上市内地房企综合实力TOP10第一名，并囊括财富创造TOP10与投资价值TOP10两项第一。

“新四大天王”竞争白热化

随着恒大地产半年报业绩的发布，地产新四大巨头“万恒中保”的上半年竞技已落下帷幕。

恒大的半年报显示，上半年，恒大营业额从2011年同期的人民币320.6亿元上升至人民币370.4亿元，同比上升15.5%，位列房地产行业第一位。

其中，房地产业务收入为人民币364.9亿元，按年增长15.1%；报告期内物业管理收入人民币1.6亿元，较上年同期增长30.8%；投资物业收入为人民币5230万元，较上年同期增长14.7%；报告期内工程建设、酒店经营及其他房地产开发相关业务收入人民币3.4亿元，较上年增长75.4%。

值得注意的是，恒大的总资产已经达到1980亿元，猛增34%，从“万恒中保”地产新四巨头的末位上升一位，超过了中海。

在愈演愈烈的房企竞争中，一定要能够准确地把握市场的节奏。

3月28日，恒大集团董事局主席许家印在香港年度业绩发布会上对2012年中国楼市作出判断：“去年（2011年）12月份和今年1月份是近年来房地产市场最为萧条的时期，春节过后的2月份不会好，3月份开始将会有所好转,4月份以后会更好。”恒大管理层同时表示，恒大在2012年的推盘策略是根据大势的判断随行就市，有计划有步骤地实施，从3月份开始，公司的销售量将稳步增长。

自3月份开始，恒大连续3个月实现快速增长，并逐渐进入稳健增长期：3月份实现销售额与销售面积环比近100%的增长，相当于前两个月的销售总和；4月份实现销售额与销售面积环比103.5%和126.4%的增长，相当于第一季度三个月的销售总和；5月份销售额103.7亿元，创集团有史以来单月销售最高纪录，相当于第一季度3个月销售总和的1.25倍，占全年销售目标的1/8强；二季度实现销售267.7亿元，占全年销售目标的33.5%。

7月份，恒大按照既定目标，合理调整开盘项目数量和项目进度，销售面积为132.6万平方米，列全国第一，销售额稳中有升达82.4亿元，成为龙头房企中唯一一家销售额环比增长的企业，前7个月累计完成全年计划的54.1%。

下半年，恒大将按照预定计划新开30-40个项目，充足、优质的货量及楼市“金九银十”旺季到来，恒大全年800亿元销售目标有望再次提前超额完成。

薄利多销净利首超万科

今年年初，楼市形势异常严峻，全国各大房企纷纷实施以价换量的策略促进销售。

在严峻的形势下，谁的市场策略正确，谁才有机会胜出。恒大一直在贯彻 “薄利多销”策略，顺应市场和政策方向的发展模式，使得其上半年多项核心指标再次夺得全国第一，依然保持行业排头兵的姿态。

上半年，恒大采取深耕二、三线城市的策略。目前，恒大已经在全国121个城市中布局218个项目。其中在建的项目有166个，在建面积约3485万平方米。这些项目中，位于一线城市的占比1.2%，二线城市占比46.7%，三线城市占比52.1%。恒大位于二、三线城市的项目大都是针对首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构合理：中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品占15%，与老百姓需求的物业类型比例吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。

统计数据显示，恒大位于二、三线城市的项目自住比例为86%，投资仅占14%；首次置业比例是64%，二次及以上置业比例是36%，符合国家政策的导向。

令人感到意外的是，除了中海地产外，恒大的净利润第一次超过万科集团，上半年的净利润达到56.2亿元，是万科的1.5倍。

用较低的利润率创下了高利润，恒大靠的是“以量取胜”，上半年，恒大销售面积达576.8万平方米。

今年上半年，恒大销售金额和销售面积分别为350.4亿元和576.8万平方米，整体销售均价在减去1500元/平方米的装修价格之后不足5000元/平方米。

恒大产品价格低却不能牺牲品质，这意味着恒大要严格控制土地成本，降低运营成本。半年报显示，恒大通过超前进入升值潜力大的城市及板块，与此同时，恒大通过标准化运营与集约化管理，降低了运营成本；恒大透过覆盖房地产开发全流程的精品战略联盟，凭借着庞大的在建工程面积及垂直一体化的采购模式，在与战略伙伴实现双赢的同时，有效地抵御了建材成本上升的压力。

恒大的半年报显示，恒大的战略采购联盟已经会集了300家以上国内外知名品牌。据集团对占供货总额90%的20类材料进行统计分析，在材料价格升幅最大、通胀最剧烈的2008-2012年期间，集团所采购的外墙砖、瓷片、涂料、入户门等装修建材，实现了1%-49%不等的价格折让，而上述材料历年累计价格折让平均值为18%。

手握资金超600亿

坚持走民生地产、微利路线，使得恒大地产能够继续延续着稳健的增长态势。

日前，全国工商联合会房地产商会会长聂梅生在一次高峰论坛上指出，从7月份的数据看，房地产业的资金链条，出现修复的迹象，但房地产企业资金链的压力仍然很大，概括起来是“略缓仍紧”。

在房地产现金流并不充裕的当下，恒大却手握重金，显得非常淡定，处于进可攻退可守的有利地位。

恒大的半年报显示，在经历了数年来最为低迷的市况之后，集团的现金依然维持在247.4亿元的理想水平，加上未使用的银行授信额度361.2亿元，总共拥有可动用资金608.6亿元人民币，位列龙头房企前茅。

与此同时，恒大目前需要支付的总土地款仅存369亿元，且付款期限合理，2012年下半年只需支付80亿元，2013年支付134亿元，2014年支付94亿元，2015年及以后支付61亿元，不对公司构成财务压力，确保了公司发展的稳健可持续性。

虽然手握重金，但是对于土地市场，恒大依然保持谨慎。恒大董事局主席许家印在年初回答记者关于土地市场策略的问题时表示，恒大今年依然将坚持去年下半年以来的较为谨慎的买地策略。

在上半年土地市场较为低迷的情况下，恒大新增土地储备544万平方米，且新购入的这些土地主要分布于长沙、济南、沈阳等二、三线城市，新增土地的成本仅为967元/平方米。

相关分析认为，恒大新增的土地储备更注重二、三线城市的均衡发展，在保持稳健现金流的前提下，恒大新增土地储备位置更加优越、升值潜力更加巨大，符合公司的高质量稳健增长战略，将有助于提升产品及集团的总体盈利能力。

基于在财务稳健、销售强劲、区域布局合理等方面的优异表现，恒大持续获国际资本市场集体唱好，德银、高盛、花旗等全球知名投行维持恒大“买入”评级，目标价分别达8.3港元、7.23港元和6.23港元。2012年3月，恒大被多家国内银行列为总行级直管客户和核心客户，成为国内第一家也是唯一一家获得银行最高等级评估的混合所有制民营企业。6月29日，交行向恒大提供授信额度人民币100亿元。

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