七成房款免息 祈福疑变相放松限购限贷
不仅祈福名都，祈福旗下全线楼盘都推出“70%楼款免息分期”优惠。
本报记者 赵夏蓉 发自广州
近日，祈福名都开售，出现了购房者彻夜排队之景，该项目推出七成房款免息优惠活动吸引大量买家。选择该优惠的购房者先跟祈福集团（下称“祈福” ）签内部协议再网签，先交三成房款，剩下的七成房款3年内交完。业内分析，祈福此举可以让一部分暂时没购房资格的买家无需贷款就可以买房，国家现在正在严查变相放松限购限贷，祈福集团的行为疑似在变相放松限购限贷。
不仅祈福名都，祈福旗下全线楼盘都推出“70%楼款免息分期”优惠。
“先和公司签协议，而不是先报主管部门备案、审核，实则是在规避购房资格的被审查，但是，购房者将来会有风险，可能要面对权益如何保障的问题。” 中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强对时代周报记者表示。
先签内部购买协议
祈福官网称，祈福名都位于广州市番禺区市广路上大夫山畔，是祈福新邨半山区内的一个高端住宅组团。项目坐享祈福新邨千亿城市配套，占地约5万平方米，总建筑面积约30万平方米，小区独立封闭管理。
该项目对外宣称，7.5折对外开盘，折后带精装修均价为15000元/平方米。8月18日，祈福名都开盘前一天下午，购房者就开始在售楼部门前排起了长队。
据悉，为了吸引客户购买，祈福名都项目推出7成房款免息优惠，购房者可以不通过银行贷款就可以买房，先签内部协议，等条件成熟时再网签。销售人员一般会先问购房者有没有购房条件，遇到购房条件不达标的，比如说未缴足一年社保的非广州居民或者已没有贷款资格的本地人等，就向购买者推荐该优惠。“我们事先不知道购房者的具体情况，也不了解是否达到购房条件，所以都要先问下再推荐。”
“你这种情况的话，可以申请我们的内部付款方式，先不网签，跟我们公司签内部协议，首付3成，在半个月内付清，余下7成在3年内付给我们就行。”祈福名都一名销售人员对时代周报记者如是表示。
记者发现，在该项目的销售现场，没有销控表，销售的真实情况也无从获知。“我没有统计，但是大部分人选择这种方式。这个优惠是我们为购房者着想的，如果向银行贷款的话，3年的利息起码就得10万-20万元。”该置业顾问如是表示。
“但是向银行按揭可以分为10年、20年、30年等还款年限，虽然有利息成本，但是比起3年支付7成房款，按揭压力无疑是小得多。”陈国强对时代周报记者表示。
实际上，祈福的楼盘中，不仅仅是这个项目采取这种方式。去年12月有报道称，祈福集团针对所有买家推出“七成楼款免息分期”的独特优惠，广、佛、肇三地同步优惠。
据祈福相关人士证实，其“七成房款免息”优惠是最早在2010年推出的。公开资料显示，2010年祈福南湾半岛、祈福•辉煌台、祈福•生活无限、肇庆•祈福海岸最早推出优惠：只需支付3成楼款，剩余7成款项全部免息分期支付即可。
规避购房资格审查
“这是在曲线自救、暗度陈仓。”先和公司签协议，而不是先报主管部门备案、审核，实则是在规避购房资格的审查。但是，购房者将来会有风险，可能要面对权益如何保障的问题。
7成房款未来3年支付，但是如果限购、限贷政策在3年内依然不取消的话，那这些没有购房资格的购房者怎么办呢，到时得不到主管部门的认可，备不了案，拿房产证也是问题。”陈国强对时代周报记者表示。
“另外，钱是直接交给开发商的，是属于和开发商之间的内部协议，出问题也没法得到相关部门确认。”陈国强接着说，“而且，网签资料也将这些房源显示为在售或可售房源，这也是一个问题。”
采用这种方式销售直接反映就是网签信息滞后。截至8月27日，阳光家缘的数据显示祈福名都售出的是47套，还余321套，但是其却称，早在开盘当日已售8成，信息严重不相符合。
不过，也有人表示对祈福的认同，称目前市场上开发商以让利来促销，祈福的这项优惠针对的是改善型需求的客户，他们其实也是政策的受害者，这种方法也提供了一个新的购买渠道。一位熟知祈福运作的人士称，祈福之前就有类似的优惠，未有新政前，就推过零首付、1万元入住、3万元入住等类似优惠政策。
“这肯定是合法的，是我们公司拿出一笔钱为买家垫付房款的，只有实力雄厚的公司才会这样做。”面对记者质疑，祈福名都一名销售人员如此回应。
“20世纪80年代末、90年代初，广州房地产市场刚刚起步阶段，祈福新邨号称是天下第一村，不论土地规划和售楼方式都是超前的，连当时的国家领导人也亲自视察过。祈福最早引进香港售楼方式如专门的售楼部、样板房等，优惠方式也是创新举措之一。”祈福一位不愿具名的人士如是表示。
然而，在目前阶段，祈福集团的举措却备受各界关注。近日，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。虽然有人称：“作为企业祈福只是在让利促销”，但无可否认的是，祈福“七成房款免息”的做法却实实在在地消化了一部分受限购、限贷政策影响的客户群。
“企业促销是可行的，暂时缓解了购房者资金的问题，但是能不能拿到产权却取决于政府，因为总归要经房管局审查，这个是规避不了的。但是如果购房者确实没有购房资格，开发商的这个承诺就是没用的，买房者还是有风险。”住建部政策研究中心副主任王珏林对时代周报记者表示。
时代周报记者向番禺区国土资源和房屋管理局询问此事，其称要经番禺区新闻办审核才能回答。而后记者致电广州市国土资源和房屋管理局，对方称“对这种个体行为不好判断”，截至发稿前，采访函也没得到回复。
以租用名义捂地10年
祈福名都坐落于番禺钟村镇钟村一村，该项目国土证显示的出让时间是在2002年8月2日，从拿地到开盘相隔了10年。不仅如此，去年开盘的祈福新邨倚湖居2期项目，位于市桥镇小平村，地块是在1998年10月21日拿的，捂得更久。
然而，时代周报记者在网上多方查找，找不到这两块地的出让公告，而在广州市国土资源和房屋管理局的网站上，土地出让情况只可追溯到2007年4月20日，祈福未有任何拿地记录。
“祈福名都这块地，是他们很早前就拿下来了，后来以租用的名义占用着，一开始是做祈福农庄，前两年才把农庄搬走，然后改变了土地使用性质，后来才开发了祈福名都。”一位知情人士向时代周报记者透露。
记者向祈福发出采访函询问此事，截至发稿前，祈福仍未回应。
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