众开发商竞逐 广州科学城开启大盘时代

本报记者 肖素吟 发自广州

金九银十之际，广州科学城板块将引来全新的大盘角逐时代：雅居乐的“富春山居”、中海地产两盘“中海誉城”和“中海原山别墅”，以及长实集团的“御湖名邸”将集中上市。这将打破广州科学城板块一贯的沉寂。

下一个重点开发区域

“北优、南拓、东进、西联”，广州城市总体发展战略的八字方针，改变了房地产开发商的布局版图。其中广州开发区是东进战略的龙头和重要的节点，科学城则是广州高新技术产业发展重要的载体。

如果翻阅科学城的规划纲要，不难发现，早在15年前，科学城已承载了广州市创造一个宜创业宜居住的新城区的梦想。

东接黄埔，北邻白云，南望珠江，西临广州新城市中心，作为“东进”主体的科学城更是房地产开发商的兵家必争之地。不过，这场硝烟来得比想象中的迟。

2006年9月，保利地产以4467元/平方米的楼面地价竞得科学城P2、P3地块。至2007年1月，作为全国首例“三限双竞”(在限户型、限房价、限销售对象的基础上，竞地价、竞房价)地—广州科学城H3、H4地块，分别由万科&CARRINGTONCAPITAL LIMITED联合体以6000元/平方米限房价、4.6425亿元地价夺得，和广东龙光(集团)有限公司以4000元/平方米限房价、3.9214亿元地价夺得。

实际上，继上述3个项目销售完毕，科学城所在的萝岗区楼市则逐渐陷入沉寂。与增城区、花都区、番禺区等区域相比，在成交量上颇为悬殊。

至2008年4月，中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋在广州科学城考察时提出“科学城代表着广州的未来”，充分肯定了科学城的建设成就，并希望科学城能继续做大做强。

尤其是，按照广州市总体发展规划2010-2020年要求，整个广州市城市发展，整个布局一个主城区，一主六副的格局，其中广州科学城再次定位为黄埔、萝岗城市副中心主体，且提出将科学城打造成未来广州最适宜创业发展和生活居住的“现代化生态园林城市的样板区”。

在此前后，围绕科学城的房地产硝烟已然升起：各大开发商陆续进军科学城，万科地产、保利地产、合景泰富地产、中海地产、越秀地产、雅居乐地产等。

2009年10日，广州市国土房管局以17.2亿元的起拍价公开挂牌出让KXC-F8-1-1地块，引得万科、保利、雅居乐、碧桂园、中信等开发商竞相争夺，在经过长达近5小时、101轮举牌的马拉松式争夺后，终于被雅居乐以43.41亿元的代价如愿夺得，该地块折合楼面地价7074元/平方米，溢价高达152%，创下科学城地王。

“广州有两个特点，第一是沿着珠江走，第二是哪个区域发展哪个区域的地价就上涨。最早是东山区，之后是天河区，然后是珠江新城区。现在珠江新城已经到天花板了，下一个肯定是科学城。”雅居乐集团营销总监刘鹏飞在雅居乐地产科学城项目LOGO及案名新闻发布会上对时代周报记者表示道。

全新的大盘角逐时代

“随着这几年的发展，大家也可以看得到，交通是越来越便利，我们对这块土地，从原来的企盼到现在是充满信心，从3年前已经有这样的想法，我们3年之后，这块地，除了广州的珠江新城、天河的CBD，应该轮到这块地。”雅居乐地产集团副总裁、华南区域总裁梁正坚表示道。

在雅居乐创下地王之后，万科、中海和越秀等开发商相继抢滩科学城板块。

2011年9月5日，广州开发区科学城KXC-I4-7地块正式出让，最终由越秀地产以14.1亿竞得，成交楼面价为6308元/平方米，溢价23%。9月9日，拍卖出让的科学城SDK-D-4地块由中海以底价16.7亿元夺得，折合楼面价3512元/平方米，而在此前1个月，中海已囊括另一幅科学城地块。同日，科学城KXCD-D1-2地块由万科以12.3亿元底价夺得，折合楼面价4480元/平方米。

合富置业首席市场分析师龙斌对时代周报记者表示，“科学城板块之前的供应量不是很多，现在来看供应还是比较集中，前两年土地集中出让，到今年也是集中上市，而购房者对金九银十推盘相对还是比较期待的，市场可能比较活跃。”

雅居乐相关人士则透露，科学城项目“富春山居”正式推出的时间预计在9月份，且项目定位为高端社区。除了富春山居以外，今年在科学城板块还将有多个大型项目面世，包括中海地产的“中海誉城”以及长实集团的“御湖名邸”。值得注意的是，上述项目均为超大型社区，“御湖名邸”占地面积也超过20万平方米，“富春山居”占地面积则超过了30万平方米，而“中海誉城”的占地面积最大，超过39万平方米。

相比之下，科学城所在的萝岗区现时在售的两大项目万科东荟城和科城山庄，产品主推的基本都是两房和三房户型，值得注意的是，这两个楼盘的成交竟然占到了整个萝岗区成交量的绝大部分。查询阳光家缘网站，自6月26日至7月25日统计时段内，萝岗区共有159套的成交，其中，万科东荟城和科城山庄就分别占到了90套和63套。

查阅阳光家缘的成交数据，在今年上半年，萝岗区的已售一手住宅均价为12885元/平方米，略高于广州十区二市的成交均价12070元/平方米，至7月份，均价达13125元/平方米。

由此不难看出，科学城板块将不复以往新盘供应稀缺，而是迎来全新的大盘角逐时代。

尤其是，至今历时15年，自1997年规划选址，至2002年启动科学城中心区建设，通过建设国际企业孵化器、总部经济区、中心孵化区等，目前科学城板块所处的萝岗区已经汇集了105家世界500强总部、400多家国际名企。

“科学城是广州市重点发展区域，加上地铁规划，尤其几个品牌开发商进军科学城板块，区域有一定优势。区域本身有自己的特点，消费群体比较特殊，是企业组购房者，包括高管、外资，消化率比较高。只要科学城板块定价合理，销售会是比较理想的。”龙斌如是说。

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