上海前滩：世界级CBD十年后成形

2012-07-13 15:18:25

来源: 时代周报

前滩地区的正式规划即将出炉，年初至今业内对前滩概念抱有不小期待，甚至冠以“新陆家嘴”之名。但也有分析人士认为，鉴于目前的经济形势，启动前滩或将是一场持久战，并非如预期般“

本报记者韩玮发自上海

相传北宋末年，福建人林乐耕离乡创业，“及至沪渎之黄浦，见烟水连天，渔帆点点，鸥鸟回翔……于是顿生留恋之情，因作定居计”。

此后，林家后裔渐成世家大族，在黄浦江一条支流的北岸，沿河分居三处，曰东林、西林、中林，合称三林。至明朝初期，三林已“民丰物茂，商贾云集”，成为上海县浦东的一座大镇。

2003年，上海敲定世博会选址，三林以北部分区域划入规划，而三林南部成为重要的世博拆迁安置基地。随后几年里，此地陆续导入逾3万人口，万科、金地、中房等知名房企亦接踵而至。

当三林镇大兴土木时，北起川杨河，南至华夏西路，东起济阳路，西至黄浦江的一大块区域却维持着拆迁后的原状，一直未投入建设。拆迁前，这里曾有一大片农田、码头和厂房。

2012年4月，这块土地的沙盘被陈列在上海陆家嘴集团新建的办公室里，全球数家顶级建筑事务所为其量身订做了规划方案。

“综合地区的区位条件及资源禀赋……建设生态型、综合型城市社区，重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。”5月30日，上海市规划和国土资源管理局公布上述“黄浦江南延伸段前滩地区”的控制性详细规划，征询公众意见。

6月底，公示期满，前滩地区的正式规划即将出炉。据时代周报了解，年初至今，业内对前滩概念抱有不小期待，甚至冠以“新陆家嘴”之名，但也有分析人士认为，鉴于目前的经济形势，启动前滩或将是一场持久战，并非如预期般“三五年即可完成”。

前滩的使命

论及GDP，上海是尴尬的。这是中国经济发展最前沿、最活跃的地区之一，但今年一季度，上海市的生产总值为4593.85亿元，较去年同期增长7%，全国“最慢”；而去年，该市的GDP增速只有8.2%，仅高于北京市，位列全国各省市倒数第二。

“今后五年，浦东经济年均增速要达到11%以上，这是综合考虑各方面因素，根据需要和可能提出的。”早在2011年初，一份题为《关于<浦东新区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）>的说明》的文件曾对“浦东速度”提出的要求。

为了不让上海更慢，浦东必须更快。上述文章指出，“十二五”时期，浦东新区仍处于大开发、大建设阶段，从浦东承担的国家战略使命以及横向比较来看，经济发展保持较快的速度是必要的。

据披露，过去10多年的发展经验显示，每隔6年，浦东新区的经济总量就会翻番。因此，当地政府预测，“2009年至2015年的6年间，浦东的经济总量实现翻番，达到8000亿元以上是可能的”。

而实际上，2011年，浦东新区实现全年经济增长11.1%，生产总值达到5484.35亿元，留给未来的任务并不轻松。进入2012年，上海市委书记俞正声在年初的调研活动中指出，徐汇滨江、浦东前滩、世博园区、临港地区、虹桥商务区、迪士尼园区是上海“十二五”期间的重点开发区域，开发得好坏、快慢，对上海发展关系重大。

这6块重点区域中，至少一半与浦东相关，而其中，又以世博后续开发最受关注。“世博园区以及与之一河之隔的前滩区块，几乎是上海市区所有滨江板块中仅剩的两块等待开发的土地。”上海美通投资管理有限公司投资总经理汤辉告诉时代周报。

根据已公示的方案，前滩板块规划人口2.5万，总用地面积283.17公顷，总建筑面积约为350.16万平方米，其中，办公、商业、文化娱乐建筑将占据总建筑量的50%，学校、医院等公共服务设施占比10%，其余40%则用于建造国际社区及高端白领居住区。

“前滩的中心将是一个国际广场，非常漂亮的‘五洲国际广场’，它的周围会有美国中心、欧洲中心、亚太中心、日本中心等，创造一个更加适合跨国公司办公集聚的服务环境。”陆家嘴集团总经理杨小明此前接受媒体采访时表示。目前，该集团已为前滩的前期开发一次性投入100亿元。

事实上，前滩发展总部商务正好与世博园区承接。去年10月，世博园B区地块集中成交的消息，曾让当时冷清的上海土地市场为之一震。作为世博园区后续开发利用的第一个区域，世博园B区被定位为“总部基地”，而经过大半年的运作后，目前，中国铝业、国家电网、中国中化等13家央企已签约入驻；与此同时，世博园A区正致力于吸引民营企业总部、外资企业的地区总部以及港澳台企业地区总部入驻。

“若将世博园区理解为企业总部集聚区，那么，前滩的功能之一是提供相应的生活、休闲配套，其二则是支撑黄浦江南延伸段的发展。”同策咨询研究中心总监张宏伟说。

而上海市社科院城市发展研究中心主任郁鸿胜告诉时代周报：“在前滩再造一个陆家嘴，这是一种口语化的表述，不能说不形象，但前滩的规划定位是一个国际商务总部，这与陆家嘴金融中心的功能并不相同。”

尽管如此，前滩规划必将吸取“前车之鉴”。“陆家嘴金融城最大败笔在于公共服务质量不高，运动休闲、文化娱乐等基础配套不足。高端白领、金领可在这里办公，但无法生活。”上海金融与法律研究所研究员聂日明说。

“未来的前滩，将是一个既适合工作、也适合居住的‘3.0版’城市。这里不仅会有办公大楼，也将有大量的商业、生活配套设施，还会有景观极佳的滨江大道和大片绿地。”在负责前滩开发的滨江国际旅游度假区开发有限公司总经理马诗经眼里，“前滩的前景格外诱人”。

此外，据披露，相关部门还做过估算，参照陆家嘴金融城5.4平方公里建有762万平方米商务楼宇，2012年每平方米一年的GDP产值是1.96万元的标准，10年后，前滩地区基本建成时，年GDP产值有望超过400亿元。

新一轮地产盛宴？

区域开发的“显性指标”，无疑是房地产。6月28日，上述规划结束公示前一天，受益于前滩概念，浦东建设、刚泰控股、陆家嘴、外高桥、上海建工等前滩概念股全线劲升。不过，也有机构选择高位抛售，“用脚投票”。

“这不过是炒热概念卖地而已。”面对时代周报记者，沪上一位券商投行人士对前滩头顶的“大光环”不以为意，“若完全依靠市场行为，启动前滩可能不止三五年。”

目前，已公布的前滩地区规划用地汇总表显示，居住用地31万平方米；住宅组团用地28.67万平方米；此外，商业服务业用地以及商务办公用地分别为13.95万平方米和35.83万平方米。据估算，出让这些土地将会为上海带来上百亿元的收入。

“目前是较好进入土地市场的机会。短期来看，房屋成交量已连续两月回升，加上降息及其他微调政策，楼市离实质性的回暖期已经不远；而实际上，企业拿地后将要面临的是至少两年之后的市场，那时的情况必定好于今年上半年。”

据张宏伟观察，近期保利、恒大、万科等房企较活跃，甚至已开始拿地。故而，前滩规划对于不少央企、国企及高周转的大型房企都有不小吸引力。

不过，汤辉认为，很多企业不敢在目前这一时段进入前滩项目。“一则，房地产市场的整体形势不景气，二则，这个板块带有不少商业商务开发项目，这对企业的资金以及项目运营、管理水平都提出了很高的要求。”

“最后的入围者可能都是国企央企，他们得具有充沛的资金，通畅的融资渠道，而且能够经受前期的亏损。但这样的企业，目前数量非常有限。”汤辉说。

除了土地市场，一份新规划撩拨的还有一大片二手房市场。“目前，三林板块的房价基本在每平方米两万以上，主要受降息、通胀及前滩规划等因素的影响，最近三个月的涨幅接近10%，已有一些反弹的迹象。”7月9日，中原地产三林板块业务的一位负责人告诉时代周报。

而2005年，因世博效应而进入三林地区的诸多开发商，纷纷推出新建楼盘，5月8日，金地未来域首次开盘，价格只有9300元/平方米。但随着世博会召开以及利好消息的不断刺激，三林的房价随着板块发展一路上升，而若前滩规划建成后，它又将达到怎样的水平？

事实上，前滩四周包括三林、杨思、上南、昌里等地区，都曾是城乡接合部，而今大多已完成旧城改造，是一个中等、较新的“城市”。“这些区域的生活配套相当成熟，医疗、教育、通勤等都较为方便，但是，文化积累欠缺，没有高档的剧院、影院等文化休闲场所。”郁鸿胜认为，通过前滩规划，高档居住区、国际社区等建成后，同一层次的文化、运动、休闲等配套设施也会落实，这将大幅改善该区域的文化环境，提高附近居民的生活水平，故而，二手房价格也会上涨。

“总部经济需要大量的就业人员，前滩规划起来后，这些高端白领、金领就会在周边的小区寻找适合自己的房价，那么，二手房的价格就会被推高。”

“而且，前滩周边的房价升值后，沿着东昌路、唐桥、世博村、上南路、卢浦大桥，在黄浦江两岸，尤其是浦东世博园附近，上百户的房屋价格都会经历新一轮的调整。”郁鸿胜说。