聂日明：该继续调控，还是放水养房

2012-06-21 04:20:45

来源: 时代周报

聂日明

6月18日上午，恒大地产以13.22亿元的天价，拍下广州市中心一块商业用地，将广州地王价格刷新提升近一倍，引发对房地产市场走势的广泛猜测。五六月以来，北京等地新房市场出现“普涨”、成交量上扬。由于6月初央行降息等因素的刺激，房价渐显上涨趋势，房市回暖的速度远远超出了市场预期。

始于2010年的房地产调控，在今年年初时，进入了僵持状态。国家统计局数据显示，2011年10月，全国70个大中城市房价环比开始下跌，11月，环比再次下降。京沪等一线城市的一手、二手住宅成交量、成交均价涨幅均为近几年来的最低点。绿城“破产”、房地产信托风险等也频频传出。虽然学界、业界对本轮房地产调控手段的合理性、合法性多有指责，但不得不说，这些调控手段暂时刹住了房价的涨势。

调控政策的奏效还有一个副产品，那就是公众认为政府是有能力控制住房价的。如果房价上涨那就意味着政府的不作为，甚至会被认为是政府在推波助澜。当下的政府正面临着这种指责。基本面上来看，受经济衰退的影响，利率与准备金双双下降，货币政策走入宽松通道。与此同时，坚持一年多的限购政策呈现疲态，多个城市渐有松动之势。这种情况下，购房者的心态也微妙起来。过去的经验教训表明，政府让房价跌，房价未必会跌，但政府让房价涨，那是一定会涨的。如果房价的上涨通道形成，今天不买，就意味着明天更加买不起。今年四五月份以来的房市回暖正是这种心态的试水。

摆在政府面前的是一个艰难的选择：继续调控，还是放水养房价。房价是当前社会舆论中最为核心的议题，房价高涨带来的民意对政府形成严重的挑战。自2003年政府启动房地产调控以来，数轮政策均无功而返，公众怨气颇大，这催生了2010年的调控周期。中央在全国层面动用了严厉的限购政策，同时大规模铺开保障房建设，一年多以来，确实遏制了房价的持续上涨。考察购房者的心态，不难得知，所谓的刚需，只是房价必涨的心理预期。如果当前的调控政策能再持续两三年，购房者“只升不跌”的心理预期被打破以后，房市无疑会理性很多。有升有降的房价也将更符合房地产调控政策的初衷。

然而，“吾之蜜糖，汝之砒霜”。抑制房价，虽是政府所为，却未必是一些地方政府所愿。居高不下的房价以及成交量，为政府带来不菲的土地出让金，从2003年的5000多亿上升到2011年的2.7万亿。相比“为民做主控房价”的声誉而言，土地出让金是实实在在的好处。但2010年开始的限购政策却抑制了房地产的价格和成交量，减少了政府的土地出让金收入。2011年，土地出让金过千亿的城市仅有京、沪两地，比2010年明显减少。京、沪的土地出让金收入较2010年分别降低35.7%和16.1%，全国同比下降18.6%。

并且，随着政府财力的增长，政府用于民生、基建方面的支出不断扩大，医保、养老、公共服务等缺口也逐渐显现，这都需要持续增长的收入来弥补。因此，在新的财政收入增长点还不明显的情况下，土地出让金收入的稳定就显得尤为重要。这也是为何在2006年、2007年时，“一边调控一边涨价”，政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。如果真的成功抑制住房价，成交量和价格回归理性，土地出让金的收入即使不剧减，也很难重现此前的高增长率。在房产税还没有普遍推开的情况下，这对于一些政府来说，是极不情愿的。

我们必须正视，“1998房改”后的房地产市场，先天不足（未明确住房政策上的角色）、后天失调（调控政策定位不清、朝令夕改），已经很难找出一条对大多数人都有利的调控政策。政府自身与公众对调控政策的定位已经乱成一团糟，各自对房地产应该如何调控都很难有一个清晰、客观的认知。但越是如此，决策之前就越需要辨析得失、理顺调控政策的定位。这就需要剥离商品房身上的必需品属性，把商品房交由市场配置，投资也好、居住也好，政府都不应该参加。而剥离出来的户籍、子女入学、住房保障等内容，属于公共服务领域，这才是政府应该花大力气去解决的，才是政府的职责所在。

作者系上海金融与法律研究院研究员