• 包括中国资金在内的国际资金大量流入美国房地产业:“买下美国”潮涌再现?

    全球 > | Time Weekly - 2012-06-21 03:41:03
  • [摘要] 从纽约的高层豪华公寓,到南加州带泳池和地下室的大别墅,不断成为中国人名下的财产。来自中国的现金流正汹涌流入美国,拉动着美国房地产业的复苏。

    2009年2月,美国佛罗里达州的一座房子前的售价牌上写着“减价95000美元”的字样。

    本报记者 张子宇 实习生 赖宇航

    从纽约的高层豪华公寓,到南加州带泳池和地下室的大别墅,不断成为中国人名下的财产。来自中国的现金流正汹涌流入美国,拉动着美国房地产业的复苏。

    据全美房地产经纪人协会(NationalAssociationofRealtors,NAR)的数据,2010年外国人共在美国购买了价值820亿美元的房产,比2009年的660亿美元有了大幅提升。从2011年3月-2012年3月,外国人共投入825亿美元购买美国房产,比前一年度同期增长24%。与此同时,外国人购买的房产金额占美国房屋销售总金额的8.9%。在所有外国买主当中,55%来自以下五个国家:加拿大、中国、墨西哥、印度和英国。其中,加拿大买家占外国人在美买房金额的24%,排在首位。中国买家则以占11%的比例位居第二。

    和以往只是买豪宅或者别墅不同,中国人在美的购房目标越来越转向商业住宅,包括许多写字楼和酒店。经历过上世纪80年代以后日本在美收购潮的人对此不会感到陌生。

    “到新大陆去,掏出现金和支票,就会有一个梦。”对于一些中国人来说,这正日趋清晰。

    热门地方只认现金

    深圳的周女士最近正在为一件事烦恼。那就是她关注了很久的美国房地产市场突然火爆起来。“我有好几个QQ群,都是关于美国投资买房或者移民的。最近大家全都在讨论这个。新状况是,很多热门地方必须拿出现金才能买了。”她告诉时代周报记者。

    之所以如此是因为不少中国人在美国也是采取贷款买房。根据美国法律,外国人只要符合信用条件都可以申请贷款买房的,一般只需要到美国银行开个户。这几年中国买家涌入,一些华资银行甚至不需要中国人在美国开户,只要检查一下国内的信用状况就可以了。不过美国放款速度要3-6个月,远慢于中国,导致了最近只收现金的状况。

    周女士的朋友里,投资美国的热情日趋高涨。“现在平均感觉,房价比去年涨了两到三成,可能一个是美国经济被看好,然后和美国比加拿大房价和物价都高。另外移民政策方面,加拿大和澳洲都收紧了。”

    移民,往往被认为是买房一大诱因。不过这也并不完全,因为有没有美国的绿卡都可以买房,但是反过来美国不会用绿卡来回报购房者。目前最流行的投资移民方式依然是拿50万美金投资到一个企业里,风险自负,保证至少雇佣10个人,2年后可以申请永久绿卡。相比之下,原来加拿大只需要12万加元,所以美国没有吸引力。但现在加拿大涨成40万,美国的竞争力又出来了。

    2011年,中国人占据了EB-5(美国职业移民第五类优先类别,其实就是投资移民)申请者的78%,在2007年这个数字还只有35%。根据2011年胡润财富报告,中国有96万千万富豪,他们中的超过半数都有海外置业或者移民的倾向。

    美国的政治家们也希望利用这些财富振兴美国经济。纽约州的参议员查尔斯·舒默(CharlesSchumer)和犹他州的参议员麦克·李(MikeLee)将会提交一项法案,允许那些在美国投资50万的人获得3年的签证。买一栋价值25万美元的新住房也可以获得这项优惠,不过要在美国每年住满180天并且纳税。

    很多人不会对舒默陌生,他似乎总被冠以“反华政客”。但即使是他,也知道中国现金对当今美国的重要。

    房市火热领先经济复苏

    美国的经济形势谈不上特别明朗,其非农业人口失业率在连续两个月下降以后又有轻微回升0.1%,达到8.2%。美国财长盖特纳6月13日称,美国2%的经济增长率不足以降低失业率,要治愈受损的经济美国还有很长的路要走。

    著名美国问题研究者,复旦大学美国研究中心主任沈丁立接受时代周报采访时表示:“美国的经济现在看起来是一个回暖的状态,包括就业在内的各方面都有一个提高。总体来说情况是在改善,但是我不能说美国经济已经度过了最差的时候,因为很多结构性的问题仍然没有解决。”

    现在看起来,房地产的回温速度远快于美国其他的经济指数,相比于制造业之类,在地产领域中国人明显受到了热烈的欢迎。

    在2000年以后,美国经历了一个庞大的房地产泡沫期,这个巨大的泡沫构成了美国金融危机以前经济泡沫的主要特征。很多经济学家认为,在经历了互联网泡沫以后,大量资金流向房地产业,是泡沫的主要因素。这甚至可以反映到那个时期的文化里,比如在热播剧《绝望的主妇》里,常可以听到主人公感叹自己为什么不去做房地产。

    2007年美国房价到达了历史最巅峰,当时全国平均一栋新房的平均售价达到了32万美元,几乎是1963年的15倍。以至于英国《经济学人》杂志称其为历史上最大的一次房地产泡沫。然后开始一路下跌,2008年的12月30日,美国的凯斯—希勒房价指数(Case–Shillerindex)录得了其历史最大跌幅。在2012年初,美国房价到了一个新的低谷。

    对于美国房地产业的复苏,除了来自外国的买家外。2009年出台的《复苏与再投资法案》(AmericanRecoveryandReinvestmentActof2009)功不可没。根据该法案,首次买房者在当年12月1日前进行购房,其退税金额提高至8000美元,后来这一政策延续至2010年11月底。

    “这个政策的刺激作用非常大,一年可以省几千美元。比如在比邻纽约的新泽西州,一栋30万美元的房子,有可能一年的地产税高达7000美元。所以新房子不用交地产税,非常优惠。如果是生平第一次买房子,最多可以减8000美金的税。”曾在美国纽约工作的金融从业者陶陶告诉时代周报记者。

    美国需要征收房产税,而且每个州不一样。加州是1.1%-1.2%,有的州到3%,其他还有各种税费。所以传统来说美国人投资并不爱买房。喜欢炒房的,除了传统对土地有迷恋的中国人,还有韩国人、犹太人、墨西哥人等。

    目前房价的暴涨还由于过往数年,由于经济不景气,美国的利率处于极低的水平。从2000年开始到2005年房价的保障上涨就由于当时利率极低,而且当时经济增速很快。在这个情况之下,房价就快速上涨,而买房子都是赚钱的。

    此外,美元的贬值和人民币的升值,也让中国买家在美国有了更多的底气。

    中国人改变美国房地产业

    毫无疑问,那些经济发达、气候舒适,比邻大城市、名校或者金融高科技中心的区域一直都是受欢迎的。现在的新特征是,中国人聚集的地方。华人不断买下一条又一条街。很多中国人会发现,很短的时间里,邻居都成了同胞,甚至房地产中介的工作人员都换成了中国人。

    中国人的美国置业热,也催生了中介产业的火爆。很多人买了房却并不会专门住在美国。那些房就会有专门的房地产中介来打理,包括出租、维护等,中介会收取一定费用。

    众所周知,美国的人力成本非常贵,纯投资的话,只能请别人打理。常看美剧的人,肯定会对美国人各种“自力更生”印象深刻,其包括自己修剪草坪、铲雪、修电器水管、补房顶、刷油漆等等。如果雇人来做,是一笔不小的支出。

    “在美国买房子便宜,养房子贵。房子要定期翻修。你看到很破的房子都是家里很穷的。而且草坪之类必须要定期清理、冬天要铲雪,这些都不是自愿的。我的房东曾忘记清理草坪,结果市政府就给罚单了。”陶陶说。

    不只在美中国人,很多美国人也早就嗅到了商机。比如密歇根州商人史蒂芬·劳森(StevenLawson),是房地产中介公司WindhamRealtyGroup的CEO,早在2008年就把公司开到了上海去,现在自己本人干脆都住在中国。

    劳森认为:“过去一两年,60%的中国购房者都是为了孩子的教育,所以波士顿(波士顿大学、哈佛大学都在这里)这种地方房子就受到特别的青睐。投资者的比例会随着美国经济的回暖稳步增加。”

    劳森经常领着中国看房团到美国,从纽约、新泽西、佛罗里达到拉斯维加斯、洛杉矶和旧金山,几乎遍布了美国所有的购房热点地带,当然也包括旅游和打高尔夫球。“很多我的客户在英国和新加坡都有房产,现在他们也对在美国置业有浓厚的兴趣。”劳森说。

    关于中介,周女士觉得美国的房地产中介执照并不好拿,因为法律健全,所以一般对中介倒是信任的。

    投资的诱惑

    房市火热的另一个因素是诱人的出租回报率。金融危机后,许多美国人因为还不起房贷导致房子被收回去,所以只能租房。另外,如果中国人肯把房子租给非裔、墨西哥人的话,回报率更高。在这些相对经济条件不好的少数族裔聚居区,回报率可以有10个点以上。“所谓10个点,就是20万买房,一个月租金达2000元。在美国,房子只要舍得出租,回报率还是很高的,一般5%是有的。在中国是很低的,能有2-3%就很好了。”周女士解释。

    陶陶认为:“美国房产回报率非常不错。纽约布鲁克林区的一个房间,两室一厅,算起来大概70-80平方米,一个月租金要1000多美元。买下来也就10万-20万美金。如果又能把地产税免了,20年就可以收回成本。”

    “我要是有钱,就干脆什么都不干,买3套房子,租出去,那日子也很好了。”陶陶感慨。

    当然,在美国当房东也并不是那么美好。至少对房价泡沫时代的很多人来说,回忆是苦涩的。当时不少美国人向银行贷款买房出租,金融危机爆发,每个月的租金还抵不上需要向银行还的房贷。

    不过,所谓美国的房价这个概念,多少是有点不科学的。因为美国很大,不同的地方,差异十分巨大。即使在低谷期,纽约一套高层住宅几百万美元非常正常,斯坦福附近的房子平均价都是200万美元。相比之下,休斯顿才20万不到,有些中部的州就更加便宜了,六七万美元的房子都有。

    对于周女士这样的在中国有稳定富足的经济生活的中年人来说,在美国买房,主要是为了孩子。她希望在硅谷附近好的学区买一套房,尽管那非常的昂贵,但是那里毕竟聚集了最好的学校。“这样小孩以后去读书就有自己房住。如果她以后移民成功的话,读书就是免费。这学费可不少啊,一年就好几万美金,四五年下来就是一套房。”周女士算得很明白。

    日本人的抄底旧事

    不过,在中国资金拥进美国的时候,在夏威夷和洛杉矶的一些街区,会让人回忆起一段往事,那就是日本人曾经的美国收购热。1980年广场协定以后,由于日元的大幅度升值,导致日本猛烈的资金外流。其气势之盛,有“买下美国,让美国成为日本第41个县”的感觉。

    曾经在洛杉矶,日本人掌握了闹市区几乎一半的房地产;在夏威夷,96%以上的外国投资来自日本,并且主要集中在饭店、高级住宅等不动产方面。直到现在,日本人依然是夏威夷最大的地主。

    从1985-1990年,日本企业总共进行了21起500亿日元以上的巨型海外并购案,其中18起的并购对象是美国公司。到1980年代末,全美10%的不动产已成日本人的囊中之物。这个顶峰是在1989年,当年索尼34亿美元的价格成功收购美国娱乐业巨头、美国文化的象征之一—哥伦比亚影片公司。而之前,代表美国资本主义全盛时期的伟大建筑洛克菲勒中心也以14亿美元的代价落入三菱公司之手。

    其结果是众所周知的,无数的海滩,豪宅,古堡、高尔夫球场现在又纷纷回到了美国人的手里,现在可能又有了新的主人,比如中国人。三菱后来失去了洛克菲勒中心,而索尼对哥伦比亚的收购则是其历史上最大败笔之一。越来越多的经济学家,在讨论日本经济奇迹的终极时,开始改变过去一味认为是日元升值导致出口竞争力下降的意见,而转为关注扩张期各种海外收购的失败结局。

    现在,无论从矿山还是工厂,日本人已经是世界上最谨慎的买主之一了。这几年也有不少令人称道的收购。不过,斗转星移,“美国梦”依旧魅力无穷,不减当年。

    在沈丁立看来,中国人前往美国购买房地产,最终受益的依然是美国人:“这是很明白的,美国自然会从中得到好处,因为他们可以从这个投资当中获得流动的资金,从而将流动资金运用到其他方面来帮助它的经济发展。”

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