• 不满足做二房东转而自建商业 上海复制中华广场 海印“万达式”扩张

    地产 > | Time Weekly - 2012-06-14 02:00:17
  • 本报记者 赵夏蓉 发自广州

    今年,广东海印集团股份有限公司(000861.SZ,下称“海印股份” )在商业地产上的动作频频,除加快复制“海印又一城”的步伐外,又触手“烫手山芋”奥特莱斯,近期又北上上海运作周浦一期项目,拉开公司跨区域扩张的序幕。

    “2012 年,公司将继续稳步推进‘走出去’战略,围绕广州,积极布局珠三角二、三线城市,打造‘海印又一城’系列品牌,扩大公司品牌的知名度和辐射范围,促进公司的跨越式发展。”海印股份早在其年报中发出了明确的扩张信号。

    但是,在商业地产百家争鸣的环境下,海印股份加速扩张却被视为不稳重。

    “全国各地都在大规模开发,但我认为现在的开发近乎狂热,未来5-10年肯定会过剩。也就是未来一定会出现供过于求的局面,我认为现在的开发要理性。”中国市场研究院商业咨询部项目总监郭家东对时代周报记者说。

    “二房东”寻求新突破

    海印电器总汇的二楼,是海印股份总部所在。相对于海印股份在广东响当当的名号,这办公场地显得有点寒碜。但是,作为海印股份的发迹地,这里意义非凡。

    追溯起来,海印股份的兴起与海印商圈的兴起密不可分。海印集团20世纪90年代初起家,最早在海印地区开发了海印布料总汇和海印电器总汇两家专业市场,出租商铺,是海印商圈的初创模式。其中,海印电器总汇于1991年9月开业,是广州市第一家电器专业市场。此后,海印集团就开始了自己的专业市场招商发展模式。

    “公司商业物业运营业务模式是长期租赁或是并购有价值提升空间的商业物业,重新进行商业定位和工程改造后,再租赁给从事批发、零售、休闲娱乐等经营服务的经营者,并且逐年合理稳定提租,获得稳定增长租赁收益的一种经营模式。”海印股份这样描述自己的商业模式。

    采用这种经营模式的海印股份被称为“二房东”,其实就是因为其“租入—租出—盈利”的商业模式,这也是海印轻资产模式的本质,也正是因为这样低成本高利润的模式让海印集团实现了快速的扩张。

    之后,流行前线、海印东川名店运动城、黄埔潮流名店等商业城也相继诞生。2008年,海印股份接手运营不佳的广州中华广场项目,经重新改造定位招商后,赚取的租金差达60元/平方米/月以上。入主后次年,海印便宣布,中华广场当年的年收入就可望达到1.5亿元。

    去年,公司的轻资产运营模式又有新的突破。10月,海印股份花9亿元租下位于珠江新城的花城汇三区,经过几个月的改造、商业重新定位和招商,预计赚取的租金差在150元/平方米/月左右。11月,海印股份以28.67亿元租赁番禺区化龙镇3500亩土地建“国际展贸城”项目,成为其经营历史上租赁的最大项目。

    但是,这种轻资产模式因为不拥有项目产权,因此限制了海印股份发展的规模。

    “公司的脚步只停留于广州,多数物业属于轻资产,体量小,大大局限了公司的发展空间和规模。宏观经济的持续恶化和行业内竞争的不断加剧,迫使公司必须寻求新的突破。”如海印股份在2011年报所言,海印必须在追求规模经济上寻求突围。

    上海开拓省外第一个项目

    近日,海印股份这个“广州最大的二房东”将店开到了上海周浦,开发了其第一个省外项目。

    海印股份近日发布公告称,公司已与上海周浦镇建设投资发展有限公司签订了《海印·周浦滨水新天地项目合作框架合同》,租赁该项目20年。

    其实,这个项目早就着手准备了。海印股份在日前发布的《关于“海印•周浦滨水新天地项目”的对外投资公告》称:“2011年12月30日,公司与上海市浦东新区周浦镇人民政府签订了《战略合作框架合同》,与周浦建设公司签订了《周浦“小上海”风情商贸区项目战略合作意向书》。”

    作为异地扩张项目,上海周浦项目还是较为谨慎,因为其选择了海印股份一贯的轻资产模式,为“非自有物业的租赁经营管理”。而且,根据租赁合同,前20年合同总金额约为12.44 亿元,第21-30年(若有)合同总金额约为10.32亿元。虽然总金额较大,但由于租金交付以月为单位,每月月初支付上月租金,因此预计对海印股份资金影响有限。

    海印股份方面称,若此项目顺利实施,将进一步提高公司跨文化、跨区域的商业物业运营能力,奠定公司未来异地项目复制的坚实基础。

    但是,业内普遍认为,海印或将把上海周浦项目打造成为上海版的“中华广场”,如此,它的命运让人担忧。

    “如果只是简单的模式照搬,肯定不行,要是能根据当地的情况进行开发,我认为还是可以的,商业地产一定要结合当地的实际情况。”郭家东对时代周报记者表示。

    不过,海印股份董事长邵建明在6月9日的股东大会上却表示了乐观的态度,“现在来看,这个项目比较清淡,位置不佳人气不旺,但是大家都没有注意到,在项目的6公里处未来将建成迪士尼,而迪士尼的开业时间与海印的项目几乎是同步的。待迪士尼开业,将会给海印的项目带来无法估量的人流量与人气。”

    “这个项目我们还是很看好。首先成本可控,另外又不需要我们自己去建,是建好了我们去经营。而且,我们不是去简单复制,而是根据实际情况运营。我们是长远投资,虽然这个地块目前状况不佳,但随着商业环境的日渐成熟,未来这里的客户群和人流就将很可观。”海印股份证券事务部一人士对时代周报记者表示。

    差异化竞争模式

    “我们不做二房东。”邵建明近日表示。其实,海印股份早就不满足做二房东,在原有租赁为主的专业批发市场、主题商场基础上,海印股份展开了“类万达”模式的自建商业物业运营,即所谓的重资产模式。

    而在重资产模式中,最值得一提的当是海印又一城这一城市综合体项目。目前,有三个海印又一城,分别是广州番禺又一城、肇庆大旺又一城及肇庆鼎湖海印又一城。

    其中,番禺又一城在今年4月底引入了奥特莱斯。

    “从目前来看,海印奥特莱斯一直在朝着我们当时的预期和方向发展。”邵建明近日如是表示。

    但是,综观国内的奥特莱斯项目,成功案例屈指可数,一专业人士向时代周报记者分析,奥特莱斯的关键是要有充足的品牌供应,国内经营得比较好的奥特莱斯如北京燕莎奥特莱斯等都有百货背景,因此有成熟的运营渠道和丰富的资源。“我们的品牌齐全,折扣也多。再加上之前沃尔玛已经把品牌打响,周围又有很多高档楼盘,我们有稳定的客户群。”海印股份证券事务部相关人士对时代周报记者如是表示。

    在城市综合体这块,海印股份甚至被视为万达的赶超者。日信证券如此评价:“公司扩张速度或快于市场预期,从项目经验来看,公司对商业综合体的运营能力甚至要优于万达商业地产。”

    此前,万达董事长王健林公开扬言“只要万达进入的领域,谁也别想争第一”,虽然这话有点过于自傲,但是,业内表示,万达在商业地产领域还确实未棋逢对手。

    “整个领域它(指万达)是第一,这个品牌的影响力已经在这里了,我们无法改变。但是这也不是说其他开发商就不能在商业地产领域分一杯羹,可以与其错位竞争,打造自己的特色。”郭家东对时代周报记者说。

    那么,海印股份境况又如何?

    海印年报称今年要“大力复制海印又一城模式,实现规模经济”,而之前,海印股份宣称其成功的关键是因为其差异化经营。那么大力复制下又如何保证差异化经营的优势?

    而仲量联行广州及华南投资部负责人刘裕通此前接受时代周报记者采访时表示,“现在不是一个好的时机去复制。海印股份在城市综合体运营上还处于起步型,更应稳妥。”

    “虽然增加了重资产物业的比重,但由于价格优势和珠三角商业圈的外扩,公司有信心延续项目‘做一个、旺一个’的业绩。”邵建明表示。

    “我们的基本模式是复制,但是,却是根据当地的基本情况来进行招商的,入驻的品牌都不一样。我们和万达还是有着本质的区别的,比如,万达发展‘订单地产’模式,招商客户雷同,而我们的差异化更加明显。”海印股份证券事务部一位李姓负责人向时代周报记者表示。

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