• 单价21436元拿下17号地 9559元拿下16号地 涉嫌低价搭配拿地 李嘉诚上海地王解套

    地产 > | Time Weekly - 2012-05-31 02:27:17
  • 特约记者 刘安  发自上海

    青浦赵巷,偏安上海西郊一隅。

    地广景美,赵巷约570公顷的土地在这几年俨然已成为一个“地王集中营”,先后诞生了龙湖、金地、和记黄埔(和黄)等多位地王得主,当地宅地平均溢价率曾一度飙升到211.9%。

    长达两年的楼市寒流到来,在这片大地上空留下了挥不去的阴霾。土拍行情急转直下前,接下“最后的地王”这一棒的,恰是投资超人李嘉诚。2011年年底,赵巷16号地被一家外资公司以14.087亿元底价,仅9559元/平方米的楼板价摘得;而在2010年末,李嘉诚却以21436元/平方米楼板价高价拿下与16号地相邻的17号地块,彼时,不知真相者笑言李嘉诚在该地块上投资缩水过半。

    这一尴尬局面在近日峰回路转。和黄一纸公告宣示,拿走16号地块的外资公司只不过是这位华人首富的“马甲”,李嘉诚用二度入驻赵巷的方式,将2010年地王价用底价分摊稀释,而李旗下和黄和长实两家地产公司,也摇身变为赵巷区域最大地主。

    不过此时,李嘉诚年前能够底价拿地之事,也被业内质疑为有定向拍卖之嫌,“之前那块地拿高了,政府后面给个低价地做补偿。”此外,赵巷17号地块被李嘉诚公司收入囊中已逾一年半,至今却仍未见开发举动,也有业内预判称,李嘉诚的地产公司是坐等地价增值的个中高手,开发周期一向漫长,这两块地预计也是继续被“囤着”。

    截至时代周报发稿时,对于业内此番质疑以及地块的开发时间表安排,和黄方面未予回复。

    楼板价一夜回到4年前

    2011年12月23日,申城经营性土地年度出让事宜,在这一天平静收官。

    在最后一拍中,作为仅有的一家竞买申请人,名为TIMOST INVESTMENTS LIMITED的外资公司以14.09亿元拍下了赵巷16号地块,楼板价仅为9559元/平方米,跌回到2007年前的地价水准。

    据时代周报记者了解,上述16号地块所在的青浦赵巷国际别墅区是一个“地王”多发区域。早在2007年,龙湖地产就以高出底价3倍的价格拿下赵巷镇8号地块,那时区域楼板价已超过10000元/平方米大关;之后金地集团、和记黄埔纷纷进入,楼板价也步步提升。

    而就在此前一年的2010年12月9日,和黄旗下的Trade Pro Investments Limited以16.2亿元的总价、溢价191.5%,摘得了紧邻16号地块的赵巷镇17号地块,创造了当时赵巷板块21436元/平方米的楼板价新纪录。相比之下,此次TIMOST INVESTMENTS LIMITED拿到赵巷16号地块的楼板价较之和黄所拿赵巷地块已经下跌了55%之多。

    彼时,也有市场猜疑称,这家TIMOST INVESTMENTS LIMITED公司可能同样是和黄的子公司,但是更多的市场舆论则放到了“投资超人李嘉诚失手,赵巷地王缩水难解套”上。来自汉宇地产市场研究部的报告显示,在最近半年内,赵巷板块在售的联排别墅网签均价仅25000元/平方米,仅略高于17号地王地价水平。

    然而,今年5月15日一则公告,让人恍然大悟:和黄发布的公告内容证实,一直身份神秘的外资公司TIMOST INVESTMENTS LIMITED,同样也属李嘉诚旗下,而此次和黄与长实出资各半,总计投资23亿港元以开发16号地块。

    至此,李嘉诚赵巷17号地王项目的“解套”难题迎刃而解。时代周报记者粗略计算发现,通过此次底价拿地,李嘉诚旗下公司不仅摇身变为赵巷区域最大“地主”,收储土地近22.3万平方米,而且17号地王项目的楼板价也迅速被摊薄,两块地折合楼板价仅为13585元/平方米,低于2009年金地赵巷10号地块地王14500元/平方米的水平。

    “现在看来,应该是之前那块地拿高了,政府后面给个低价地做补偿吧。”易居中国研究总监薛建雄如此认为,以往一个老地王的解套,需要一个新地王的登场或者市场环境持续向好,这出戏曾在2009年的土地市场演绎得淋漓尽致,但在严厉的调控形势下,这两条路均已走不通。

    眼下如何解开老地王头上的紧箍咒,最好的方法就是再配上一块低价地。按照薛建雄的介绍,最方便可行的方法就是抬高地块的出让门槛,也就是俗称的“定向出让”;另一种就是直接签退其他意向开发商。这种事情很常见。薛建雄介绍称,远洋地产在上海宝山罗店接连拿地也有稀释地价嫌疑。据了解,2010年8月,远洋地产以近19亿元,获得宝山两幅低密度地块,楼板价已超2万元/平方米,而随后到市场趋冷的2011年,远洋地产又以仅6041元/平方米的地价水平在当地获得了另一幅宅地。

    对于业内这种猜测,时代周报记者联系上海规土局电话窗口负责人,对方称并不知情。

    拿地一年半未开发

    在采访中,时代周报记者还发现,身为“赵巷最后的地王”,赵巷17号地块被和黄收入囊中已逾一年半,至今却仍未有动静。从地块现场来看,整个地块四周已被工墙围得严严实实,大门紧闭,没有人员出入的迹象。而来自上海当地的媒体报道也显示,在周边高点俯瞰,工墙内是一幅闲置地块的景象,见不到任何施工设施。

    截至目前,该地块出让一年后,何时开工、做何项目等仍然不为外界所知。在和黄的官网上,也只有寥寥数言:“项目位于上海青浦赵巷镇区,占地面积超过7.4万平方米,预计将发展为大型豪华住宅及商业项目。”

    “李嘉诚的公司做事向来慢,现在两块地地价拉平了,都很低,慢慢开发坐等升值。”薛建雄说。而同策咨询研究总监张宏伟也认为,两块地位置毗邻,开发商方面会做统筹考虑,规划定位上肯定会考虑一体化,可以看做一个大项目做,分批来开发,这也导致项目的开发周期长度难以言说。

    “和黄想抄的,是市场大底”,有专家表示,楼市虽然身处寒冬,但从长远经济发展及城市化着眼,住宅土地资源的稀缺本性不会改变,土地市场目前的波动是周期性的。如果能挨到楼市彻底回暖,以和黄操作高端项目的能力,赵巷项目的盈利空间仍值得想象。

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