资产扩容势在必行 越秀房托心仪IFC

本报记者 肖素吟 发自广州

5月9日，越秀房地产信托基金（以下简称“越秀房托”，00405.HK）和越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”，00123.HK）双双停牌。截至5月22日，双方均未发布有关股价敏感性质的公告。时隔4年，这或许将是越秀房托上市以来第二次收购母公司越秀地产旗下的商业物业。越秀地产与越秀房托的此轮互动，究竟为何？究竟是不是广州国际金融中心（IFC）现在还难下定论。

亟待新增物业提升收益

截至5月22日，越秀地产与越秀房托均未发布有关股价敏感性质的公告。一时间，两者间的资产互动一说甚嚣尘上，矛头直指广州国际金融中心。越秀地产相关人士在接受时代周报记者采访时则表示，目前是集团层面在操作，但是受到监管规则所限，目前暂不予评论。

一切其实并非毫无预兆：越秀房托的资产扩容已是势在必行。

截至2011年12月31日，越秀房托的物业组合不过5项，分别是白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场以及越秀新都会大厦。且上述5个项目均是来自于母公司越秀地产。

根据2011年年报显示，其物业整体出租率约为99.25%，仅较2010年同期的99.20%上升不过0.05个百分点。这意味着，在租金走稳的情况下，未来物业出租收益的提升空间已是寥寥。对于每年须维持稳定增长的上市房地产信托投资基金而言，这显然是不甚乐观的。与此同时，另外一组数据同样为越秀房托敲响了警钟：截至2011年12月31日，白马大厦约占总经营收入的58.7%，占越秀房托收入的一半以上。

对此，越秀房托显然盘算已久：2月20日，越秀房托行政总裁刘永杰于2011年业绩发布会上表示，越秀房托已积极在一线城市物色合适项目，但收购重心会考虑放在母公司越秀地产所持有的商业地产项目上，部分享有优越的地理位置、具备强大增值潜力的优质项目将是收购的重点。

3月1日，越秀地产董事长陆志峰同样在2011年业绩发布会上表示，将积极推动“越秀地产与越秀房托”之间的常态化互动，实现每年维持双位数的收益率常态化。

IFC估值高于117亿元

目前，越秀地产仅在广州就已有广州国际金融中心、广州财富中心、财富天地广场、财富世纪广场以及越秀城市广场等多个已建和在建商用物业。其中，在已落成的商业物业中，最受瞩目的莫过于广州国际金融中心。越秀房托对此虎视眈眈已久：之前一直与越秀地产洽谈收购事宜，但久久未能定案。

可以说，广州国际金融中心是越秀地产目前估值最高的商业物业。

根据竞标要求，广州国际金融中心预算投资不下60亿元。若以总建筑面积约45万平方米以及越秀城建开出的2856元/平方米的最高土地竞投价格计算，其土地成本达12.85亿元。因此，其投入已逾70亿元。其中，2011年广州国际金融中心写字楼、商场和停车场落成交付使用，在租金水平和出租率等方面大幅提升，因而获得了47亿元的评估升值，其估值彼时显然已高于117亿元。

相较之下，越秀房托旗下已是半壁江山的白马大厦，其估值截至2011年12月31日为36.51亿元，其他4个项目均不过7亿元左右。究竟越秀房托如今能否撬动得起广州国际金融中心？

事实上，根据信托契约，越秀房托须向基金单位持有人分派最少90%的可分派收入总额，而截至2011年12月31日，越秀房托向基金单位持有人分派相等于越秀房托的100%可分派收入总额。也就是说，越秀房托的现金预存甚少：截至2011年12月31日，其现金及银行结存不过5.2亿元，负债率为27%，其法定负债率最高则是45%。按总负债22.8亿元计算，最高负债为37.9亿元，仍可承受15亿元的负债。

而根据汤森路透于5月12日的消息，越秀房托已委托多家银行包括中银国际、星展银行、高盛、摩根大通、摩根士丹利及渣打，办理新基金单位发行，其规模约5亿美元（折合人民币约31.56亿元），最终规模将要根据收购的资产结构而定。

目前，广州国际金融中心则由越秀地产4家全资控股的境外公司分别持股。据知情人士透露，越秀地产可能将其中一家公司注入越秀房托，因而持有广州国际金融中心的部分权益。按照越秀地产与越秀房托的常态化互动逻辑，培育已近7年的广州国际金融中心通过越秀房托收购证券化显然亦是在酝酿之中。

互动逻辑

一切在越秀集团的主导下，按部就班地进行着：越秀地产与越秀房托，几乎是绝妙的组合。

戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文对时代周报记者表示：“与一般的资产打包上市不同，上市房托基金对租金收益有一定的要求，必须是很成熟的商业物业。”

不过，越秀地产与越秀房托互动的精妙之处更在于：一方面是通过越秀房托将持有的商业物业证券化，且持有越秀房托36%的股权的越秀地产以此长期享有旗下项目的收益及风险；另一方面越秀地产通过出售回笼资金。黎庆文对此则表示，“今年以来感觉房地产开发商都比较迫切，想通过各种渠道来套现，现在都非常注重扩张。”

“虽然目前是房地产行业发展历程中最为困难的时候，却又是近年来少有的低成本扩张机遇期。越秀地产已做好充足的资金准备，同时密切跟进土地市场低价拿地和参与行业并购整合的机会，伺机启动。”陆志峰如是说。

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