• 调控下自救 20家标杆房企转战商业地产:资本疯狂涌入 政府应该规划先行

    地产 > | Time Weekly - 2012-05-10 00:30:11 来源:时代周报
  • 见习记者 赵夏蓉

    在房地产大势低迷的情况下,越来越多的品牌地产企业开始加强商业地产的发展,寻求逆势突围之道。

    近日,越秀地产股份有限公司(00123.HK)正式成立商业地产部,标志着越秀地产的商业地产发展步入快车道。

    业内称,房企加强商业地产的发展是发展趋势,一方面,中国城市化进程的趋势给商业地产的发展提供了契机,这是发展需求;另一方面,住宅调控助推了房企加强商业发展的进程。

    “现在的住宅调控加速了其向商业地产转型的进程,也能缓解房企压力。不过就算没有住宅调控,房企也会发展商业地产。这是一个市场化的过程。”第一商业网总裁黄华军对时代周报记者表示。

    可是,一哄而上的结果,导致整个商业地产形势的严峻,粗放、同质化问题层出不穷,也让项目难产、烂尾、招商不利等各种问题凸显。房企运营与住宅截然不同的商业项目,遭遇转型之痛。

    “转商”属自救行为

    商业地产早就成为住宅地产开发商觊觎的热点。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,前20名的开发商均已进入了商业地产,整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。

    金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司,抢滩商业地产。

    今年1月,深圳老牌国企深业集团旗下的地产旗舰深圳控股有限公司(下称“深圳控股” ),成立了专营商业地产项目的深业置地有限公司,其后又邀请到了广州太古汇前总经理郝继霖加盟。近日,越秀集团旗下越秀地产在广州举行商业地产事业部成立大会,也正式宣告商业地产运营平台成立。

    早有业内人士表示,“转商”显示了住宅调控下房地产商寄望于商业地产来平衡风险。专家分析认为,在调控政策影响下,部分投机性需求转向,由此催热了商业地产市场。除了针对刚需购房者的住宅项目外,一些瞄准投资人群的商业项目也在蠢蠢欲动。

    早在今年4月初,深控董事会秘书、法律总监陆继强接受时代周报记者采访时就表示,“由于房地产严厉的调控政策,目前住宅市场上大部分的购房者是刚性需求或者改善性需求,投资和投机的需求基本上受到了抑制。有部分投资者会选择商业地产进行投资。商业地产本身的发展与城市经济发展水平、增长潜力、居民收入及土地供应等都有很大关系。深控进军商业地产的步伐已经根据公司的战略规划加快推进。”这一语道破了房地产企业“转商”的动因。

    有人认为,调控政策下房企“转商”是一种“行业自救”。以万科为例,之前一直专注于住宅领域全产业链运营,2011年7月,万科深圳公司推出了“万科广场”购物中心品牌、“万科大厦”写字楼品牌和“万科红”社区商业品牌三大商业地产产品线,正式宣告进军商业地产。目前,其在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。不过,也有分析称房企转型是发展规律,调控政策起的只是一个助推的效果。

    “住宅地产经历了20多年的发展,目前可以说是到了一个转型的时期,面临着如何发展下去的问题,很多住宅都往社区化、城市综合体方向发展。”黄华军对时代周报记者如是说。

    但“转商”也不一定就能另辟蹊径。早在五六年前就开始向商业地产转型的万通地产就是典型代表。

    万通地产今年一季度报显示,净利润同比大降约3953%。公司商业物业租金收入仅占总收入的2.2%,难以弥补销售收入下滑的缺口。有媒体爆料,称万通地产业绩断崖式下滑的根本原因是:“在地产调控的大环境之下,万通地产的商业化转型使公司陷入阵痛。”

    库存过大成突出问题

    资本疯狂涌入商业地产,导致乱象丛生。其中,热点区域商业项目过量、库存过大成了最突出的问题。21世纪不动产的统计数据显示,截至2011年年底,上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅,达到1000万平方米以上,需32个月才能售完,而消化完上海商品住宅库存的时间,仅需15个月。

    来自高纬环球的监测报告同样显示,在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工,但由于招租情况不利,这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。

    广州南站附近,综合性商业地产项目也急剧增长。业内也疑窦丛生::“这个地段真的需要这么多商业项目吗?”

    业内有人指出,目前最严重的现象是商业地产市场过于盲乱。投资者一哄而上的结果,是市场的同质化、粗放化。

    “现在投资商业地产存在着粗放发展、同质化发展。引进的品牌经销商基本上都一样,所以导致了有一些大型商业设施的空心化,或者是在建造之日就是未来亏损之日。” 著名经济学家陈文玲分析说。

    “目前来讲,房企‘转’商步骤显得比较盲乱,再加上经验不足、团队缺乏,以及对未来风险预计的缺失,奥特莱斯、购物中心、城市综合体等各种概念的商业项目也层出不穷,商业地产处于无序、走样、偏差的状态,烂尾、难产、或者建好了招商不力的情况比比皆是。”黄华军总结道。

    应该规划先行

    我国“十二五”规划中将扩大内需放在了首位,无疑将进一步提高消费能力。我国可能在“十二五”规划末期超越美国,成为世界最大消费市场,因此,更多的资金投入消费类的商业地产显然是大势所趋。

    目前城市化的进程,每年有1500万-2500万人进入城市,成为城市人口。这至少每年要增加商业地产需求1500万-2000万平方米,给商业地产的发展带来巨大前景。由此推断,2012年,资本很可能继续向商业地产集中,不少业内人士也较为看好其前景,中国指数研究院常务院长黄瑜指出,“2012年的商业地产,无论企业还是个人投资,都是很好的机会。”

    不过,风险与机遇同在。

    “未来商业地产尤其是购物中心这块的开工量会增大,供应量会迅速增长。”仲量联行广州及华南投资部负责人刘裕通对时代周报记者说。按照他的观点,在二、三线城市的中心地段会有相应的土地储备去开发这种商业项目,另外,政府偏好这些商业项目来推动城市化进程,打造政绩门面。不过,他对这些商业地产的营运能力持保留态度,理由是商业地产需要一个培育期。

    据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示,2011年全国商业地产开发投资总额接近1万亿元,部分二线城市的商业地产开发量更是创下2007年以来的新高。中国商业地产联盟副秘书长邓俊文亦公开表示,“2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加,而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。” 商业地产竞争日趋激烈。

    有业内人士担忧,“开发商会因商业地产的开发不当而导致资金链断裂,进而会影响企业乃至行业的健康发展。”

    由此,业内有人指出明路,称商业地产的产品力决定销售力。只是,产品力又如何打造。“对于投资者来说,重要的是拥有完备的资产管理战略,充分灵活的租赁、推广、促销与物业管理方案、以及切实的执行能力。”刘裕通表示。不过,有分析指出,问题在于现在很多开发商,往往是建好了再招商,顺序颠倒,应该规划先行。

    黄华军对时代周报记者表示,“关键是要差异化。在规划之前就要明确定位,调研当地需求、消费习惯,选择好物业管理公司,再拿出一个符合市场的产品来。”

    “除了市场进行行业洗牌外,也要政府的宏观调控。政府在城市建设上应有个明确的规划和思路,比如说对住宅地产和商业地产有一个合理的发展比例。”黄华军说。

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