品牌开发商度过最寒冷的冬天

2012-05-10 00:50:00

来源: 时代周报

本报记者郭海飞

2012年的4月，对于房地产企业来说，过得并不轻松，在楼市调控政策继续深入的背景下，库存高企、销售乏力等不断加剧资金压力，近期更是接二连三传出房企破产的消息。

随着调控政策的继续收紧，破产的房企或将继续增加，业内专家认为，未来房企破产不会成潮，但不排除会出现并购潮。而手握巨资、实力雄厚的大型房企，无疑将成为最后的获益者。

同时在“降价跑量”的大潮下，今年一季度大型房企甚至迎来了楼市“小阳春”。据统计，上市房企综合实力前20的标杆房企中，有14家发布了一季度销售数据，总销售额达到1302.93亿元，大型房企或已度过了最寒冷的冬天。

房企洗牌加速

4月初，“人间天堂”杭州正春意盎然、景色怡人，但杭州金星房地产开发有限公司（以下简称为“金星房产” ）却带来了第一个噩耗，成为全国首例宣布破产的房企。

金星房产开发的杭州市余杭区西城时代家园项目，前两期已交付，第三期中的300多户本应已交房，但由于资金问题，该项目三期自今年初已停工数月。资料显示，金星房产曾5次转让股权，欠款达4000万元，欠税达2398万元。10多天后的4月12日，在距杭州千里之外的广东顺德，一家名叫广德业房地产发展有限公司的小型开发商以“资不抵债”为由，向顺德法院提出破产申请。据悉，该公司旗下国际商业城建成十几年，目前业主仍未拿到房产证。

一周后的4月19日，杭州另一家房地产企业杭州锦绣天地房地产开发有限公司（以下简称为“锦绣天地” ）又被曝光已经破产。

不光如此，有数据显示，光是北京、武汉、四川等三地，去年就有上千家房企从楼市“消失”。去年12月19日，北京市住建委发文公布，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，因有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销，而被注销开发资质。

今年3月初，渣打银行在二、三线8座城市，对30家房地产商进行了问卷调查。参与调查的开发商报告称，贷款违约数量上升，预期6家房地产商有破产风险。再加上今年出现在长沙、鄂尔多斯等地的中小开发商老板“跑路”事件，不光显示着调控的威力，也在预示着房企洗牌速度的加快。

或将迎来并购浪潮

4月17日，SOHO中国发布公告称，将从绿城手中收购绿城广场置业全部股权和贷款，总价21.3772亿元人民币，由此制造房地产业又一起大规模的并购案。这也是继外滩地王项目后，SOHO中国与绿城的第二次合作。

对于正急于“卖身”自救的绿城，和手握巨资、寻求好项目的SOHO中国来说，无疑是一种双赢之举。

据统计，2011年全年，房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，远超2010年的84宗165.25亿元的规模，同比分别上涨47.6%、185.5%，均创造了历史新高。

公开数据显示，2012年一季度全国房地产行业股权交易项目明显上涨，成交数达38宗，成交总金额达102亿元，双双创新高，比2011年一季度的23宗、50.6亿元，分别上涨65.2%、101.7%。

在楼市调控政策继续深入的背景下，不少房企因为资金短缺、销售艰难，出现了融资、打包出售项目、转让股权、被合并等现象，近期更是出现小型房企破产的消息，而获益者无疑是那些手握巨资、实力雄厚的大型房企。

业内专家认为，未来会有越来越多的中小房企顶不住政策带来的影响，破产企业会增加，但数量不会太多。房地产经济学专家邓浩志对媒体表示，房企倒闭的多米诺骨牌效应不会就此开始，其实已经有不少小房企顶不住了，将企业连项目卖给更有实力的大企业，所以未来房企破产不会成潮，但不排除会出现并购潮。

华远经纪总经理胡碧珅也认为，未来会出现并购潮，他在接受媒体采访时说，“中小开发商有土地、楼盘等资源，这些都是有实力的开发商所需要的。但即使再有几家开发商倒闭，政府调控楼市的政策和决心也不会变，房地产市场需要平稳发展。中小开发商的出路是跟大的开发商合作，而适度降价也是可选项之一。”

邓浩志表示，总的来说行业的市场份额比例会有所调整，万科、恒大等大房企会继续成长。“行业会重新洗牌，部分大型房企应该会趁机重布棋局，对市场格局重新进行划分，并且做出新的经营战略。”

业内人士分析，今年或将迎来新一轮的并购浪潮，行业洗牌速度加速，一批规模小、经验浅、具有“玩票”投机性质的中小开发商将会退出市场，而行业的龙头企业则会借此时机进行结构布局调整，巩固行业地位，这有利于房地产市场向健康透明方向发展。但在并购浪潮之下，国企在信贷、融资上明显更加具有优势，“国进民退”的担忧也开始蔓延。

品牌房企降价跑量

在楼市调控政策持续长达两年之后，不光小型房企出现资金危机，大型房企也面临着资金短缺、销售艰难的压力。截至4月9日，已公布年报的74家A股上市房企，存货已飙升至9437.78亿元，较之去年同期的6598.13亿元，同比上涨了43.04%。而在万亿库存的压力背后，这些开发商还需承担数百亿元的利息支出。

在库存高企、销售不力的窘境下，恒大、万科、富力、龙湖等大型开发商掀起了“降价跑量”的浪潮，并迎来了楼市“小阳春”。5月7日下午，恒大地产（03333.HK）公布的4月份销售业绩显示，2012年4月恒大地产实现合约销售额81.9亿元，合约销售面积138万平方米，相比3月份大幅上涨103.5%和126.4%；4月份销售成交均价5931元/平方米，环比下降10%。

据了解，恒大地产今年4月销售额为其一季度总和，当月销售面积则超过一季度总和。目前，恒大1-4月累计销售额为164.5亿元，已完成今年800亿元销售目标的两成。

5月4日，万科A（000002.SZ）披露，4月份公司实现销售面积76.7万平方米，销售金额74.4亿元。万科2012年一季度报告显示，一季度万科实现结算面积75.4万平方米，结算收入101.3亿元，同比分别增长83.3%和32.1%；实现营业收入103.5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。

截至一季度末，万科合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1389亿元，较去年年底的1222亿元进一步增长。在业绩增长的同时，万科的资金实力也进一步增强，一季度末公司的货币资金由年初的342.4亿元增长至390.5亿元，而短期借款和一年内到期长期借款则由年初的235.7亿元下降至178.0亿元。

5月2日，富力地产(02777.HK)宣布，按照已签署的销售协定，今年4月份之协议销售额为28.95亿元人民币，销售面积达约20.76万平方米，分别较去年同期上升10%和23%。截至今年4月底，富力地产共录得总销售收入95.26亿元人民币，总销售面积达约75.21万平方米。

龙湖地产（00960.HK）一季度业绩也不俗，仅2012年3月单月便实现合同销售金额32.2亿元，环比2月增长51.2%。龙湖地产一季度累计实现合同销售金额65.3亿元。龙湖地产宣布，将秉持“产品聚焦、加大区域纵深及增持商业”的战略，进一步增强应对波动市场的能力。

根据链家地产市场研究部统计，上市房企综合实力前20的标杆房企中，有14家发布了一季度销售数据，总销售额为1302.93亿元。14家大型房企中，6家一季度销售额超过全年目标的20%，其余8家的平均达成比例为14%。

“根据一般规律，房企在下半年的销售业绩会较高于上半年，二季度为传统销售旺季，销售量一般会出现一定程度的增长，从这个角度看，上半年40%-50%的销售目标基本达成的可能性比较大。”链家地产市场研究部陈雪认为。