万达挑战自我 2020年彻底转型

2012-04-26 07:17:25

来源: 时代周报

稳坐商业地产头把交椅，野心勃勃的万达缘何要降低商业地产比重？它又走过了怎样的扩张之路？

本报记者郭海飞发自北京

“2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。”4月22日，王健林在接受媒体采访时说。

然而，截至2011年底，大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达”）已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个万达广场，其中已开业49个。

同时，万达董事长王健林在公司内部会议上高调宣称，要在2015年超越美国西蒙公司，成为全球不动产公司的老大，要在10年内成为真正的跨国公司。

稳坐商业地产头把交椅、野心勃勃的万达，缘何要降低商业地产比重？它又走过了怎样的扩张之路？

探索订单地产操作体系

1988年，年仅34岁、时任大连市西岗区人民政府办公室主任的王健林，转任负债几百万、濒临破产的大连市西岗区住宅开发公司（以下简称“西岗开发”）总经理。

4年后的1992年，西岗开发启动股份制改造，成立大连万达股份有限公司（万达前身）。随后凭借成功运作万达足球，王健林和他所执掌的万达一夜成名，而真正使万达成为众多城市争相拉拢的招商对象，则缘于2000年大力进军商业地产。

“2000年，万达在长春与沃尔玛合作的商业地产项目的成功，坚定了万达在全国范围内做大型购物中心的决心。2001年下半年，万达就把商业地产这块业务分离出来，专门成立了一个大连万达集团商业开发管理有限公司。”王健林在接受媒体采访时说。

2001年底，万达开始在长春试水它的第一个商业地产项目—长春购物中心，但是仅与沃尔玛的租金谈判就进行了6个多月。而且该项目仅仅是个单店，万达集团随后建设的综合购物中心一般都有6－8个主力店，这让王健林意识到效率的低下和时间的漫长。

经过摸索和商讨，万达与合作伙伴达成共识，形成了以“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”为主要内容的“订单地产”操作体系。截至2004年，万达已经和全球15家跨国企业（其中有8家是世界500强）签订了联合发展协议，协议中约定了包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等。在开工之前，万达要与合作伙伴先签署协议，然后再投入建设，这样便可以降低建成之后的承租风险。

两年多后，万达已经在中国同时发展15个购物中心。2003年底建成的沈阳万达广场，共有500间精品商铺，竣工前就已被350多个业户用6万元/平方米的天价买下。2004年，武汉江汉路万达广场也顺利开业。

第三代万达广场遍地开花

然而从2004年开始，万达却陷入了纠纷的漩涡，虽然提出了“订单地产”等商业地产的金科玉律，同时推出了万达第一代和第二代购物中心，但是其项目却问题频出。

2004年春节前，沈阳万达广场开门营业，由于人流过少，两个月后便开始停业。此后近3年的时间里，广场几次更换职业经理人，更换经营模式、经营方向，但都没有引来人气，经营陷入停顿。

商铺购买者因此认为，万达广场的整个商业氛围，与万达销售广告中的宣传内容不符，涉嫌合同欺诈。2004年下半年，超过50名的沈阳万达广场业主以“销售欺诈”为由起诉万达,并进而向法院提出撤销购房合同的要求。

“万达2004年憋得够呛，差点没挺过去。”王健林在接受媒体采访时坦言。2004-2006年，万达进入了调整期，万达的一些尝试既没有获得市场认可，也没有引来资本的关注。到了2006年，万达在反复权衡后，与沈阳市政府最终作出了“收回商铺，拆除重建”的决定。随后通过谈判回购商铺，并取得了近八成业户的同意。

“过了2006年，忽然感觉什么都顺了，像爬过一个陡坡，面前是一片平坦的高原。”王健林在接受媒体采访时说。这一年，万达将运营总部搬迁至北京，基于城市综合体概念的第三代万达广场在宁波鄞州也一炮打响，万达基于低地价、核心区位、订单式招商等成体系的产业链整合优势，设计出了高度集权的快速复制模式。随后在上海新兴地段推出的五角场万达广场，也获得了巨大成功，开业几年后，五角场商场就成为了“与徐家汇南北齐名”的著名商圈。

“万达的商业模式是快买、快干、快竣工。”王健林1月20日在万达集团的2011年会上称。从最初拿地、正式动工，项目品牌宣传，到项目建设完工、万达只需要18个月的时间，部分项目甚至只需要一年的时间，“万达速度”也成为业内的一个奇迹。

王健林曾透露，在万达，有国内唯一的商业规划设计院，承接一个项目前，拿地成本、规划设计费用、建设费用、招商租金全部都要事先做好预算，“我们有精准的模型，误差能控制在1万元以内”。

万达已经形成自己特有的商业模式，被称为“商业地产的全产业链模式”。所谓全产业链，即万达自己选定目标地块、竞标并设计开发，然后通过出售配套的写字楼及物业获得绝大部分销售收入，而在其自主运营的万达商业广场，万达会借助自己多年发展积累下来的零售、美食、休闲、文化、娱乐、度假、高端酒店等所有消费行业资源优势，或出租、或自营。其中，自营主要集中在电影院线和高端酒店管理。

“万达广场基本上是开一个火一个，2005年以来租金、物业管理费的年收缴率都在99%以上。”王健林在2009年中国商业地产行业年会上自豪地说，这让万达拥有了对政府推广的资本，万达90%的商业广场项目都来自各个地方政府的邀请。

因此万达的拿地价格极低，以宁波鄞州万达广场为例，万达拿下的21万平方米的农田地块，其地价近乎为零。后来因为万达商城的成功，鄞州新城的整体地价迅速升温。而上海五角场万达商业广场开业之前，五角场当地的楼面地价不到4000元／平方米，万达广场开业后，楼面地价涨到了1.6万元／平方米。

在2008年的楼市低潮期，万达逆势抄底，先后在成都、上海、唐山等地连续出手。仅仅2008年第四季度，万达就投入了50多亿元用于增加项目储备。而2009年，扩张的步伐更快，在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市都投入巨资。2009年底，万达已经在全国50余座城市缔造了27座城市中心，包括8家五星级酒店，持有物业面积超过1000万平方米。

截至2011年底，万达已经在全国31个省、自治区和直辖市的61个重点城市投资建设了87个万达广场，其中已开业49个，同时还在运营26家五星级或超五星级酒店。今年还计划新开业17个万达广场和大连万达中心，新运营8家五星级或超五星级酒店。

王健林在1月20日的2011年公司年会上宣布，2011年，万达集团总资产1950亿元，同比增长40%；收入1051亿元，同比增长43%。

“2012年，万达商业地产公司新增持有物业面积达380万平方米，到今年年底，万达累计持有物业面积约1300万平方米，位列全球不动产行业第四，2013年将持有物业面积近1700万平方米，成为全球不动产行业第二。”王健林在年会上高调宣布，“按目前速度发展下去，万达的不动产规模将在2015年超过排名第一的美国西蒙公司，成为全球不动产行业的老大。”

开辟文化旅游新战场

在商业地产领域所向披靡的万达，也开始在新的领域发力，在万达集团现有的产业架构中，共分为商业地产、旅游地产、文化地产、百货业和酒店业五大体系。

自2008年至今，由万达牵头，联合中国泛海、联想控股、内蒙古亿利资源集团、辽宁一方等大型企业的“投资联盟”，已经多次进军旅游地产领域，斥资将近1700亿元。

这个“投资联盟”迄今公开的项目包括：2009年8月签约的200亿元的长白山国际旅游度假区；2010年6月签约计划在琅岐、武夷山投资开发的大型综合旅游地产项目；2010年9月初签下的总投资500亿元的大连金石国际旅游度假区项目；以及2010年9月签下的150亿元总投资额的“西双版纳国际旅游度假区项目”。此外，万达在武汉的城市综合体项目中也包含了旅游地产的部分—武汉东湖中央文化旅游区，总投资约500亿元。

其中，万达首个旅游地产项目—长白山国际旅游度假区，其住宅项目长白山明珠，已于2010年9月开始对外预售，2011年年底其一期已对外正式运营。而总投资500亿元的大连金石国际旅游度假区，于2011年上半年开工，将于2013年建成开业。西双版纳国际旅游度假区占地6平方公里，150亿元的总投资额让其成为西南地区投资额最大的旅游地产，于2010年底开工，2013年主要文化旅游项目建成开业。而同样投资500亿元的武汉东湖中央文化旅游区计划于2012年基本建成开业。

“从第一代产品到第二代订单地产，甚至第三代城市综合体，这些商业模式是我们创造的，但是也是别人可以模仿的。”王健林表示，这逼得我们必须不断地去创新，从3年前万达逐渐向文化和旅游方面转型，两年以后也许大家看到的又是一个完全不同的万达，“一个建立在商业地产上以文化产业和旅游产业为重点的全产业链模式。”

近几年的大手笔投入，让万达逐渐在商业地产之外开辟了一片新战场，并通过在2010年的集中大规模投资，使旅游地产正式成为万达集团一个“拿得出手”的产业。

4月22日，在武汉参加中国绿公司年会的王健林在接受媒体采访时指出，万达集团将加大在文化和旅游领域的投资，储存未来十年的竞争优势，并在2020年彻底实现转型。 “2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。”他说。

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